Мы подводим итог специального проекта «Стройка». Прошло больше месяца после его запуска, проведена серия экспертных интервью с профильной властью (Садретдинова, Тарасова…) и строителями в том числе в интерактивном формате. Эксперты в этой сфере не всегда идут на прямой и открытый разговор – так или иначе у всех свои интересы. Но новый формат позволил рассмотреть проблему как говорили философы «с точки зрения Зевса», то есть в разных ракурсах и из различный точек зрения. Общие итоги обсуждений на Улпрессе больше выглядят как постановка проблем, а не их решение. Но именно в этом и стоит задача – ключевые проблемы выявлены и их нужно решать Многие из комментаторов назвали все предложения что-то изменить в строительстве «утопией», но мы уверены, что, публичное проведение подобных исследований поможет решать достаточно сложные задачи. Фактически – мы предлагаем новый формат публичного экспертного исследования. Ждем предложений по изучению следующей темы.

1. По итогам нашего обсуждения был выявлен ряд фундаментальных проблем, связанных с общим планированием строительства в Ульяновске

В наиболее общем проблематика выглядит следующим образом: в Ульяновске при наличии генерального плана нет даже общих представлений о стратегии развития города, «стиле» и этажности застройки. Чётко выделяются сторонники «старого Симбирска», которые чуть ли не требуют восстановить дореволюционные постройки. Другая группа считает, что в центральной части слишком много «фавелл», которые давно можно было бы снести и построить на их месте современные здания. Последняя позиция подвергается критике из-за приверженности современных строителей к стилю «лего» и каменным фальшфасадам, которыми часто становятся исторические здания в Ульяновске.

Примером разногласий может быть перечисление позиций по актуальной реконструкции ЦУМа: одни вспоминают классические торговые ряды и пренебрежительно относятся к советскому стилю, других заботит судьба «мраморных лестниц» ЦУМа, а для кого-то здание в центре города «не памятник архитектуры, а торговый центр».

Однако у различных сторон есть и общая позиция в том, что современная застройка, в отличие от советской и даже царской, делает город похожим на «стихийный рынок», который формируется без чёткого плана и принципов.

Эту общую проблему можно разложить на несколько подпроблем.

Первая заключается в отсутствии диалога внутри экспертного сообщества, и, как следствие, в отсутствии консенсуса среди ульяновских архитекторов. Ситуацию усугубляет дефицит в Ульяновске специалистов с хорошим образованием в сфере урбанистики. На сегодняшнем этапе подход к определению внешнего облика города заключается лишь в проверке чиновниками проектно-сметной документации на соответствие законодательству.

Вторая проблема общего планирования заключается в отсутствии диалога между застройщиками и населением.
С одной стороны есть в этом вина строителей. Жители города чаще всего узнают о начале стройки по факту. Разрешения на строительство под окнами со стороны жителей соседних домов не требуется. Информирование жителей также находится на самом низком уровне: губернатор области Сергей Морозов не раз обращал внимание компаний на неудовлетворительное оформления паспортов объектов, что оставляет в неведении о назначении объекта до самой его сдачи.

С другой стороны в нежелании застройщиков идти на диалог есть и вина общественности. Бизнесу работать проще, когда в процесс не вмешиваются посторонние. Ведь всегда найдётся недовольная чем-то «общественность», которая поставит под сомнение самые лучшие бизнес-планы. Особенно активны «общественники» при наличии бизнес-конкурентов. Такое неправомерное вмешательство в дела бизнеса со стороны отдельных активных граждан ставит под сомнение саму идею взаимодействия строителей с общественностью. Ведь у предпринимателей есть свои законные права, которые другие граждане не в праве нарушать: в вопросах запрета или разрешения строительства легитимны только решения органов власти.

Таким образом, предприниматели очень редко публично аргументируют необходимость строительства того или иного объекта. Отчасти причиной этому могут являться и не совсем правомерные, прозрачные и справедливые действия предпринимателей. Другой причиной является нежелание органов власти выступать эффективным посредником между общими и частными интересами.

Третья основательная проблема заключается в странном поведении органов власти: они не активно отстаивают права жителей, но при этом не всегда идут на встречу предпринимателям.
Горожане, недовольные очередным проектом строительства, предъявляют претензии не к строителям, а именно к власти. Обвинения против городских и областных чиновников выдвигаются следующие: они плохо следят за нарушениями со стороны коммерсантов; публичные слушанья по будущим проектам либо не проводятся вовсе, либо проходят при преобладании в зале работников мэрии; градостроительный совет также проводится кулуарно. Чиновники очень часто при обращениях граждан (публично или в установленном законом порядке) ограничиваются формальными ответами. В стиле должностных лиц признание ошибок только за своими предшественниками. Производными от такой ситуации проблемами являются точечная застройка, перепрофилирование земельных участков и изменение проектов в ходе строительства. И именно это в итоге уродует город, разрывает сложившееся городское пространство. Хотя, как показывают наши интервью, для многих случаев строительства есть разумные объяснения и доводы «за», но органы власти в диалог, при этом, вступать не спешат.

Отношения бизнеса и власти по вопросам строительства имеют переменный характер. С одной стороны известна проблема «глухоты» власти к просьбам предпринимателей в случаях запросов на разрешение что-то построить, расширить или перевести объект из статуса временного в статус стационарного. Обычно «теряются» письма, возникают сложности с картографированием и выписками, сразу возникает проблема пресловутой «красной линии». С другой стороны очень часто дела решаются очень быстро и просто: ранее «запретные» участки передаются в собственность, начинается строительство, не подчиняющееся красной линии, а в процессе стройки изначальный проект уступает место коммерческой целесообразности.

Для строительства в промышленных масштабах такой переменный характер взаимодействия с властью наиболее жёстко проявляется в распределении земельных участков под многоэтажную застройку. Об этом застройщики говорят уже прямо и громко, так как для них это вопрос существования. Сегодня можно вести активную работу, а завтра, если не получить участок, можно увольнять рабочих и сворачивать производство.

Простых рецептов для решения фундаментальных вопросов развития города не существует, но можно начать с выстраивания диалога.

Во-первых, нужна серьёзная профессиональная дискуссия о развитии городского пространства. Не чиновники, а архитекторы и специалисты в сфере урбанистики должны диктовать вкусы городу. Также нужны планы строительства, рассчитанные не на год-два, а на пятилетку. А чтобы такие планы работали, необходимо участие всех строительных компании региона в их составлении. Руководители бизнеса также должны уделять больше внимания архитектурной составляющей своих проектов, хоть и стоят услуги хороших архитекторов не дёшево. И не надо путать хороших архитекторов с теми, которых, бывает, навязывают чиновники.

Во-вторых, органы власти должны стать инициаторами и гарантами общественного обсуждения всех предлагаемых проектов в той мере, в какой они касаются бюджетных финансов, общественного пространства и целостного облика Ульяновска. Союзниками в этом вопросе могут стать существующие и возникающие общественные организации, занимающиеся экологической темой, архитектурой и дизайном, изучением городской среды. Нужно использовать и опыт «старого Симбирска», в котором вопросы выделения земли и разграничения общественных и частных участков решались на уровне городской думы, а не на уровне мелких столоначальников.

В-третьих, общественное обсуждение должно происходить не только на абстрактном и общегородском уровне, но и в конкретных микрорайонах. В этом случае действенной формой взаимодействия являются территориальные органы самоуправления, слабо развитые в Ульяновске. Преимущества ТОСов и даже ТСЖ можно было бы показать с помощью собраний жителей для отбора архитектурных проектов.

2. Второй ряд проблем качается потребителей «продукции» строительной отрасли

Во-первых, это проблема доступности жилья.
По отчётам мы наблюдаем бурный рост в этой сфере, однако не всё так гладко. Регион так и не дотягивает до установленной Владимиром Путиным планки строительства квадратных метров на душу населения. Кроме того, часть из «вводимого» жилья построена уже давно, но учитывается как новое при его оформлении, что также несёт в себе риски дальнейшему статистическому увеличению жилплощади.

Разложим проблему доступности жилья на подпроблемы.

Первое – частный сектор, рост которого в городе имеет ограничения. Индивидуальный застройщик сталкивается с такими трудностями как: дефицит доступных земельных участков, дороговизна строительства и сложности в подведении сетей. Ситуацию на рынке индивидуальных домов сейчас «охлаждает» также большое предложение «вторички». Начинать строить новые дома не так выгодно, как ремонтировать старые или завершать долгострои.

Хорошей иллюстрацией для проблем индивидуального жилищного строительства является ситуация с выделением земельных участков для многодетных семей. Даже при высочайшем покровительстве данной программе потребность в участках не удовлетворена и на половину, подведение коммуникаций ещё только планируется, денег у многодетных на дома не хватает, а те, кто строят, сталкиваются с бюрократическими ограничениями. По итогам двухлетних разговоров ещё ни одного готового дома для многодетных предъявлено не было.

Теперь о многоквартирных домах. Они строятся более активно, чем индивидуальные, в самых разных районах Ульяновска. Спрос на квартиры является более массовым, но ограничивается массовой низкой заработной платой. Программы «доступного жилья» предлагаемые властью, реально охватывают десятки, может быть, сотни человек отдельных категорий. Для основной массы горожан единственный способ обрести жильё – это самостоятельное накопление или ипотечный кредит на общих основаниях. Этот вариант, как показывает наш опрос, доступен только для семейной пары, где оба супруга зарабатывают больше среднего и половину откладывают или уплачивают за кредит. Для покупки «однушки» или «двушки» на первичном рынке среднюю зарплату нужно откладывать 5-7 лет (без учёта выплат по кредиту). Платёжеспособность населения постепенно растёт, а цены на жильё, при этом, стагнируют. При кажущейся позитивности процесса это есть признак проблем.

Дело в том, что аналитики оперируют средними цифрами, не классифицируя их. Так вот, в среднем ульяновцы обеспечены жилплощадью гораздо лучше, чем жители соседних городов, а средняя зарплата, действительно растёт быстрее, чем у соседей, но спрос на жильё при этом не увеличивается. Дело в том, что молодёжь не может себе позволить копить деньги или взять кредит. Типичной является ситуация, когда работать и жить лучше за пределами области, но покупать жилплощадь для пенсии лучше здесь. Отсюда и масса пустующего жилья при одновременном его недостатке для тех, кто остался работать на родине. Но спрос на «инвестиционные квартиры» также не безграничен, что грозит «пузырём» на рынке при дальнейшем росте предложения. А рост этот городские и областные власти планируют.

Проблема стагнации цен на жильё негативно сказывается на прибыли застройщиков, из чего вытекает проблема с качеством жилья. Используются технологии и техника прошлого века, качество работников и работ снижается, проектные параметры не соблюдаются. Очень много замечаний по швам между панелями, которые крепятся на глаз, по сантехническим системам, по внутренней отделке. К сожалению, власть никак не участвует в регулировании качества жилья, отдавая это на откуп рынку и неразвитому саморегулированию. В итоге жители десятилетиями после сдачи дома могут биться над исправлением недоделок.

Возможным и давно изобретённым способом изменения ситуации может стать строительство легального арендного жилья и государственного (муниципального) жилого фонда для социального найма. Это охладит спрос на «инвестиционные квартиры», обеспечит сбыт для строителей и сделает жильё доступным для молодёжи. Строители в таком случае будут иметь дело с двойным контролем – жильцов-пользователей и государства-собственника. Возможно будет повод возродить независимую «приёмку», которая существовала в советское время.

Вторая подпроблема для потребителей, помимо доступности и качества жилья, – неудовлетворительное развитие городской инфраструктуры. Инфраструктура не пронизывает город, теряя ввиду этого свои основные свойства. В одних случаях наблюдается гипертрофия супермаркетов и кинотеатров, которые почти не несут другой социальной нагрузки, кроме коммерческой. В других – отсутствие каких-либо социальных объектов внутри спальных районов.

В новых кварталах школы, детские сады и спортивные площадки строятся во вторую очередь. При этом, власти перекладывают часть стоимости этих объектов (подготовку ПСД – точно) на застройщика, как бы не неся ответственности за порядок и сроки обустройства жилых кварталов.

Налицо инфраструктурные проблемы с дорогами, транспортом и парковками. Как отмечают авторы статей, при наличии «города» только «в городе» транспорт должен выполнять функцию связи центра и спальной периферии. Но общественный транспорт в Ульяновске, по сути, отсутствует и тут прямая вина только властей.

Инфраструктурные ограничения для роста города могла бы изменить программа реновации жилья, то есть сноса старых домов (с расселением) и возведения на их месте новых. Проектов реновации перечисляется много. Запущен только один пилотный проект. Темпы проведения реновации крайне низки, что не может удовлетворять ни строителей, ни жителей.

Третье. Проблемы потребителей коммерческой недвижимости.
Торговые площади интересуют предпринимателей больше всего. Торговых центров много, но многие из них пустуют и меняют арендаторов. Горожане не осиливают таких объёмов торговли. При этом стоимость аренды площадей чрезмерно высока: в ЦУМе – более 40 тысяч за метр, в «Аквамолле» – более 20 тысяч. Это почти московские цены. Единственным объяснением такой ситуации может быть только высокая степень монополизации рынка торговых площадей. Как выясняется корень проблемы опять уходит в распределение земельных участков под торговые помещения.

Что касается предложений для строительства и размещения промышленных объектов, то здесь ситуация лучше, так как областная администрация кровно заинтересована в притоке капиталов. Земля выделена и подготовлена в виде участков, даже есть признаки дорожной и энергетической инфраструктуры на этих участках. Но средств на развитие промышленной и портовой зон не хватает, поэтому мы чаще слышим о намерениях крупных компаний зайти в регион, чем о возведении новых заводов. Чтобы наши промышленные компании что-то строили, мы не слышали вообще.

3. Третий круг проблем, выявленных в ходе обсуждения на Улпрессе, касается самой строительной отрасли

Строительная сфера отличается низкой мобильностью средств производства. Строительное предприятие трудно перепрофилировать, ещё труднее быстро модернизировать. Для того, чтобы получать качественное жильё, инфраструктурные и промышленные объекты, нужны компании с опытом комплексной застройки, качественной техникой и профессиональными кадрами. К сожалению, все три условия совпадают редко. Учащаются случаи обрушения старых отечественных кранов, приглашения турецких рабочих и гастарбайтеров-нелегалов, строительства архитектурных уродцев. В Ульяновской области не используются роботы для возведения индивидуального жилья или укладки тротуарной плитки, нет строительных принтеров, панельное домостроительство сохранилось ещё со времён СССР. Мы давно не слышали об архитектурных шедеврах или о строителях-ударниках. Последний шедевр (Центробанк) был возведён иностранным архитектором, проекты дешёвого промышленного строительства индивидуальных домов так и не получили развития, для возведения иностранных заводов выписываются иностранные же специалисты и рабочие. Всё чаще мы слышим о коррупции в строительной сфере и о неискоренимых воровстве и мошенничестве.

Для модернизации отрасли необходимо несколько условий.
Во-первых, власти должны отодвинуть горизонт планирования, чтобы компании могли просчитывать свой бизнес в регионе и вкладывать средства в обновление основных фондов на перспективу.

Во-вторых, должен вестись деловой диалог между специалистами отрасли и специалистами в органах власти, которые этой отраслью управляют. Пока все экспертные площадки носят номинальный характер.

В-третьих, не должно быть преференций для отдельных застройщиков – необходимы равные условия, открытые торги по земле и прочие цивилизованные формы регулирования строительства. Делать ставку на местные фирмы или привлекать капитал из-за пределов региона – это открытый вопрос.

От строителей жители Ульяновска ждут несколько вещей.
Во-первых, освоения новых технологий, надёжных и дешёвых.
Во-вторых, открытого экспертного обсуждения проблем внутри отрасли. Это должно оживить саморегулирование строительства хотя бы на уровне идеологии и выражения общих для всех компаний претензий и предложений к власти.

Приёмка проекта «Стройка» завершается, но реальная стройка должна продолжаться. Для этого на самом высоком уровне нужно задуматься о развитии отрасли, об управлении ею и качестве конечного продукта в виде удобного и красивого города. Не секрет, что львиную долю инвестиционных успехов региона, о которых областное руководство трубит на всех углах, составляют вложения в стройку. Перспективы мы обрисовали. Вопросы поставили. Что, для кого и как строить, будем обсуждать вместе.