Предыстория вопроса: “Первый пошел. В Ульяновске снесут новый, самовольно построенный дом”
2015-06-19 14.06.35
В начале июля владельцы дома по ул. Баумана 38 получили письмо от мэрии, что их дом будут сносить. Перед этим мэрия через суд добилась решения о сносе подобного дома по ул. Баумана, 85. История в этих домах одинакова- на земельном участке для размещения индивидуального дома фактически построен многоквартирный дом. Владельцы квартир юридически оформлены как участники долевой собственности.
Мэрия, которая молчала пока дом строился, вдруг решила всех напугать. Письма были написаны и владельцам других домов. Однако там иски пока не подаются. В мэрии не знают способа как наказать застройщиков так, чтобы при этом и защитить дольщиков. Механизмы для этого просто не отработаны.
Сами дольщики живут с мыслью, что их дом могут снести в любой момент и надо что-то делать. В доме по ул. Баумана, 38 позиции жителей разделились. Одна позиция (с подачи застройщика) – получить разрешение на реконструкцию. Другая позиция – не связываться с узаконением самоволки и вернуть свои деньги.
Реконструировать. Казалось бы, если дольщики смогут осилить расходы на рабочий проект и сопутствующую документацию мэрия должна пойти им навстречу. Но, во-первых, нельзя реконструировать то, что изначально построено не законно. И нельзя, не просто потому, что мэрия должна отказать. А и потому что даже если мэрия согласится, то это можно будет оспорить, жильцы продолжат жить в постоянном риске выселения. Во-вторых, разрешение на реконструкцию должно предшествовать строительным работам. Однако ни жители, ни застройщик никаких работ проводить не собираются. Скрыть, что фактически изменений с домом не произойдет, не получится. Дом поставлен на кадастровый учет и описан вплоть до года постройки. Такого же мнения и Верховный суд. Нельзя чтобы муниципалитет решал, какие дома оформлять задним числом, а какие то, как Баумана 85, нет.
Вернуть свои деньги. Если реконструкция самоволки не возможна, становится понятна позиция дольщиков, которые не хотят просто вернуть свои деньги. И вот какая закавыка: чтобы забрать свои деньги у застройщика хотя бы одному дольщику весь дом надо признать построенным самовольно. Так что если иск о сносе не подаст мэрия, иск о признании дома “самовольным” будут вынуждены подать сами дольщики. Только так можно оспорить договор купли-продажи и вернуть свои деньги.
Конечно, сразу встает вопрос о платежеспособности застройщика. В нашем случае это физическое лицо, которое прекрасно понимает, что с 1 октября ему достаточно будет заявить о своем банкротстве, чтобы не возвращать деньги. Но, с другой стороны, застройщик знал, что должен был, но умышленно не получил разрешение на строительство. Таким образом, есть вероятность понести уже уголовную ответственность. Поэтому застройщику, чтобы избежать такого риска, лучше вернуть деньги дольщикам.
После этого он сможет признать за собой право на здание. В свое время Высшим арбитражным судом был создан прецедент, по которому при расхождении разрешенного использования земли и итоговой постройки узаконить самоволку можно без определения ее назначения. Таким образом, застройщик сможет признать право на недвижимость и провести ее реальную реконструкцию.
Конечно, может оказаться, что мэрия не способна закончить то, что начала. В таком случае было бы уместно написать гражданам еще одно письмо – мол, извините, так и так перепутали, больше не будем.
Не стоит забывать, что есть в этой истории и еще один участник. Кадастровая палата описала дом не таким, каким он является. Регистратор, подтвердил право сначала застройщика, а потом и дольщиков. По сути оба учреждения -это одна структура. В новом законе о государственной регистрации недвижимости прямо предусмотрена в таких ситуациях компенсация со стороны Росреестра. Так что закон на стороне дольщиков, но законом нужно суметь воспользоваться.