Ульяновскому областному суду предстоит рассмотреть апелляцию на решение Ленинского районного суда по очередному для нашего города спору вокруг точечной застройки. Спор идет между владельцами частной усадьбы на улице Бакинская, 59а и многоквартирной новостройки, находящийся на соседнем участке 55/57 по Первому переулку Тимирязева. Частник требует остановить стройку, хотя его дом уже больше десяти лет стоит на территории, формально спланированной городом под многоквартирные дома.

Спорный участок находится на севере города, у пересечения улиц Тимирязева и Бакинской. Вокруг – разваливающиеся “сталинки” и стройки. Впереди возводится высотка, рядом – дом в несколько этажей. Многие из коттеджей между ними выстроены на несколько семей, поэтому участки заняты по максимуму. Стык участка под новостройкой и владений недовольных ею соседей тоже забит. У забора возведен большой гараж, к которому регулярно подъезжают фуры – внутри складируются доски и другие пиломатериалы.

То что в этой части микрорайона ведется сразу несколько строек – не удивительно. В 2007 году, при принятии нового Генплана города, градостроители решили отдать территорию, заполненную “хрущевками”, “сталинками” и частными домами, под новостройки высотой от пяти этажей. Генплан возражений местных жителей в этой части не вызвал.

Попавшую в суд семиэтажку начали возводить на спорном участке через 10 с лишним лет после принятия Генплана, в 2018 году. Застройщик выкупил участок, оформил все разрешения, проект прошел экспертизу, началась стройка, появились дольщики.

После начала работ, хозяева соседнего частного дома начали оспаривать стройку в суде. Заявлений было много. В большинстве случаев суды отказали, но граждане продолжают судиться. Получив отказ Ленинского районного суда на требования отменить разрешение на строительство, жители частной усадьбы потребовали от суда признать незаконным градостроительный план участка под новостройкой. Тоже отказ. Появилось заявление о признании недействительными сведений о границах участков. При том, что много лет эти сведения никаких вопросов у тех же хозяев не вызывали.

В итоге на решение о законности разрешения на строительство была подана апелляция. Заседание областного суда по этому спору назначено на 15 января. Защищает застройщика и его дольщиков юридическое агентство «Кучембаев и партнеры».

Один из заявленных аргументов против – превышение плотности застройки на участке. Районный суд уже рассматривал этот показатель и решил, что он не подлежит применению. По мнению специалистов, плотность застройки – это показатель, использующийся для крупных градостроительных образований, а не отдельных участков.

– Плотность застройки рассчитывается не на конкретный участок, а на квартал или микрорайон. Неправомерно применять эту норму к конкретному участку, – объясняет архитектор Сергей Фролов, бывший руководитель Ульяновского областного Союза архитекторов. – Этот норматив появился еще в СССР, исходя из градостроительных образований. Так он и используется с точки зрения профессиональных архитекторов и проектировщиков. А для регулирования конкретного участка в Правилах землепользования есть другие параметры, например, площадь застройки, этажность. Вообще это системная проблема для города. Градостроительная документация не завершена. У нас принят Генплан, ПЗЗ, проекты планировки территории. И вот в проектах планировки должны были, по-хорошему, определяться параметры для конкретных участков. Но у нас настолько подробных документов не разработано, в связи с этим конфликты и возникают. Сейчас нет оснований контролировать конкретный участок по плотности, есть только нормы, указанные в Правилах землепользования и застройки.

Очередной вердикт по делу предстоит вынести Ульяновскому областному суду. В районном суде удалось установить, что семиэтажка возводится на участке, отнесенном Генпланом города к территории под дома от пяти этажей и выше. При выкупе участка застройщиков он был оформлен под индивидуальное строительство, но и в Генплане, и в Правилах застройки и землепользования семиэтажное строительство является основным для этой территории. Перед началом работ назначение участка застройщик изменил. Поэтому суд и подтвердил, что разрешение на строительство выдано законно. Интересно, что соседи в качестве аргумента против стройки указывали даже принятое в 2018 году решение о повышении в Правилах застройки этажности этой территории. То ли требовали увеличения числа этажей в новостройке, против которой они выступают, то ли пытались уцепиться за любой аргумент, лишь бы воспрепятствовать стройке.

Тем временем затянувшаяся тяжба из спора между строительной компанией и соседями переходит в конфликт между местными жителями и дольщиками, уже вложившими деньги в новое жилье. Желание ульяновцев переехать практически в центр города, которым стал микрорайон после пуска нового моста, понятно. Понятно и недовольство местных жителей многоэтажкой по соседству. Но есть ли под этим какие-то законные основания, тем более, что строительство 12-этажки неподалеку возражений не вызвало? И будет ли суд пытаться найти эти основания самостоятельно, не опираясь только на доводы сторон?

По мнению Алмаза Кучембаева, в данном случае нет ни выявленных нарушения интересов соседей, защищаемых законом, ни формального нарушения закона со стороны застройщика. От экспертизы соседи отказались, нарушения своих интересов не доказали. Этажность, против которой протестуют жители, законна и сама по себе нарушает их интересы. С другой стороны, тяжба может затянуть процесс строительства, и в таком случае ответчик-застройщик вправе будет предъявить свои убытки истцам-соседям.