Земля без хозяина – сирота

В минувший понедельник заместитель председателя комитета по управлению государственным имуществом области – начальник управления земельных и арендных отношений Ирина Красильникова провела пресс-конференцию. На ней разговор шел о строительстве новых земельных отношений, организации и координации проведения единой земельной политики на территории региона, об использовании земельных ресурсов в деле повышения доходной части областного бюджета. Более других обсуждалась тема поправок и дополнений к Земельному кодексу РФ, принять которые планируется уже в конце нынешнего года.

Автора этих строк, в свою очередь, интересовал Федеральный закон от 18.07.2005 года «О внесении изменений в Закон «Об обороте земель селськохозяйственного назначения» и Закон «О землеустройстве», реализация которых, особенно в последнее время, проходит болезненно. Прошу Ирину Евгеньевну прояснить ситуацию.

– Это очень большая проблема, – говорит она. – Дело в том, что земли сельхозназначения переданы пайщикам в долевую собственность. Процесс этот происходил в самом начале 90-х годов. На тот момент такие шаги, наверное, были необходимы. Сейчас они потеряли свою актуальность, и земельный вопрос ничего, кроме сложностей, не вызывает: землю раздали, а она не работает.

– Зачем тогда ее надо было отдавать?

– Я бы тоже хотела узнать ответ на этот вопрос. Мы постараемся данную ситуацию исправить, тем более что и законодательство, имею в виду предстоящие дополнения и поправки к Земельному кодексу РФ, преследует такие же цели.

– Вернемся, однако, к разговору о землях сельхозназначения…

– В упомянутые мной 90-е годы были определены списки пайщиков, земля поделена и передана им в собственность. А дальше начинаются большие проблемы. Свидетельства на землю получили не все пайщики. Те же, кто получил, очень скоро о них забыли, потому что землей не пользуются, причем очень давно. Неизвестно даже, кто из владельцев жив, кто здесь давно не живет… В итоге получилось так, что сегодня в области не используется порядка 48 процентов земель сельхозназначения. Если учесть, что количество земель в административных единицах составляет более 3,718 тысячи гектаров, это огромная, даже феноменальная цифра.

Сложности неимоверные. Пайщик вправе продать свою долю, а может выделить ее в отдельный земельный участок, чтобы тоже продать. Такой шаг будет оправдан, потому что доля – это что-то эфемерное, а участок, как правило, имеет свои границы и местоположение, его можно использовать, следовательно, он будет стоить дороже, чем доля .

Теперь посмотрим, как это все будет выглядеть на деле. Представим себе большой земельный надел. Он разделен по долям. Где они находятся, никто не знает: это общедолевая собственность. Пайщик хочет выделить свой участок в счет земельной доли. Ему в этом случае придется иметь дело со всеми сособственниками, так называются по закону остальные пайщики, имеющие общедолевую собственность. Зачем это надо? Дело в том, что если пайщик выделяет свой участок, то все сособственники обязаны поменять свои документы в связи с изменением размера общедолевой собственности. Это очень сложная процедура. Достаточно сказать, что надо будет собирать общее собрание сособственников, проводить геодезические работы, которые, кстати, являются дорогостоящей процедурой. В ожидаемых поправках, правда, предусмотрено некоторое упрощение. Можно не делать геодезию, а сделать описание земельного участка по уже имеющимся топографическим материалам. В этом случае его границей может служить, например, опушка леса, дорога, ранее обозначенные пределы территории… Говоря иначе, точных геодезических работ уже не потребуется. Но без них не обойтись, если по участку возник спор, который должен решаться исключительно в судебном порядке.

Не надо говорить, что собрать всех сособственников очень сложно, потому что их может оказаться много. Кто-то, естественно, воспользуется доверенностью. Ее, после внесения поправок в Земельный кодекс РФ, можно будет заверять не только нотариально, но и в органах местного самоуправления. Это еще одно упрощение.

– А как быть в тех случаях, когда пайщики отсутствуют, более того, достоверно известно, что они, в силу множества причин, из рядов сособственников навсегда выбыли?

– Собирать общее собрание, выявлять всех отсутствующих, не воспользовавшихся своим правом на землю. Такое, опять же в порядке гражданского судопроизводства, может приобрести субъект Российской Федерации, то есть область. Может претендовать на земельный участок и муниципалитет: такое право ему с некоторых пор предоставлено законом. Такую работу нужно проводить, а организовывать ее должны органы местного самоуправления.

– Что их к этому должно подвигнуть? До настоящего времени они, извините, палец о палец не ударили.

– Пайщики, не использующие землю, не платят налоги, и деньги уходят, как вода в песок. Это местный налог, потому что речь идет о землях сельхозназначения. Сколько муниципалитеты оформят земли для себя, сколько сдадут ее в аренду, столько соберут налогов и различных платежей. Мне непонятно, почему до сих пор это никого не беспокоит.

– Факт тем более прискорбный, что землей, находящейся в общедолевой собственности, не могут воспользоваться сельхозпредприятия и крестьянско-фермерские хозяйства. Все проще, если им приходится работать с дольщиками, у которых есть свидетельства на землю, да и сами они не за тридевять земель. Собери несколько сособственников, договаривайся с ними, бери у них землю в аренду. Но, опять же, многие отказываются от такого сотрудничества по причине длительности сроков оформления документов. А уж говорить о том, чтобы «самостийно» взять пустующие земли, сейчас, наверное, никто и не помышляет. Многие СПК и фермеры, руководствуясь исключительно благими порывами, пробовали брать такую землю, но в результате ничего, кроме сильной головной боли, не получили.

– Полностью с вами согласна. Есть, правда, такое понятие, как фонд перераспределения земель. В каждом хозяйстве есть земля, которая, скажем так, принадлежит не сельхозпредприятию, а напрямую государству. Ее можно использовать. Когда же земля передана собственнику, но ею не пользуются, никто, еще раз соглашаюсь с вами, ее не берет: а вдруг объявится собственник или его наследник? Начнутся большие проблемы. Приведу конкретный пример.

Нам нужно было отвести землю под четыре свинокомплекса для мясокомбмната «Черкизовский» из расчета 10 тысяч гектаров на каждый объект. Фонд перераспределения у руководителей предприятия вопросов не вызывал. Здесь все ясно: нужно формировать участок и выставлять его на торги. Но о собственниках они не захотели даже вести разговор: им не нужны оказались участки, обремененные правом многих собственников. Ситуация повторяется: неиспользуемой земли много, а взять ее невозможно.

– Ирина Евгеньевна, мы с вами, пусть косвенно, общались на встречах губернатора Сергея Морозова с представителями сельхозпредприятий в нескольких районах региона. Когда речь заходит о землях сельхозназначения, они задают, не будем видеть в этом лукавство, один и тот же вопрос: существует ли упрощенная схема приобретения земли, получения ее в аренду?

– Не существует. Но практика успешной работы в этом направлении имеется. Сошлюсь на такой пример.

Председатель нашего комитета Андрей Анатольевич Баранов с группой специалистов побывал в Белгородской, Орловской и Липецкой областях. Наиболее интересным и приемлемым оказался опыт белгородцев. Они создали предприятие, которое выполняет посреднические функции. Сюда можно сдать документы, заплатить деньги, и вам без особых хлопот все оформят. Сроки оформления резко сократились. Желающие избавить себя от мучительной и долгой процедуры работы с документами стали выстраиваться в очередь.

В Орловской области, в свою очередь, хорошо используются земли сельхозназначения. Мы, кстати, приглашаем орловцев к себе для обмена опытом. Ждем делегацию.

Для нас такие контакты очень важны. Земля должна работать на повышение доходной части бюджета. Наш комитет, считаю, неплохо потрудился в этом направлении. Если в прошлом году в доход областного бюджета за первые шесть месяцев поступило 24 миллиона рублей, то за шесть месяцев нынешнего года – 44 миллиона, что составляет 183 процента от запланированной суммы. Казалось бы, лучшего и желать не надо. Но в той же Орловской области собирают порядка 220 миллионов рублей! Можно, конечно, говорить, что на нынешний день у нас в доход областного бюджета от продажи земли поступило свыше одного миллиона рублей, а до конца года должно поступить еще 18 миллионов. И все-таки цифры, согласитесь, несопоставимы. Это свидетельствует о том, что имеются большие резервы, которые у нас до сих пор не задействованы.

– В таком случае правомерным видится вопрос: предполагаются ли какие-то негативные последствия для юридических лиц и граждан, не распоряжающихся в должной мере землей и не желающих переоформить право на нее? Нельзя же, в самом деле, заниматься только уговорами.

– Приведу выдержку из проекта: «Невыполнение требований о переоформлении постоянного бессрочного права пользования земельным участком влечет наложение административного штрафа на юридических лиц и граждан, зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, в размере от 200 до 1000 минимальных размеров оплаты труда».

Вопрос об изъятии земли в качестве меры наказания не ставится. У нас ее пока много, и хорошо бы освоить то, что еще не освоено.

Эту цель преследует и распоряжение губернатора Сергея Морозова от 18.03.2005 года № 248-р «Об организации работы по переоформлению права постоянного бессрочного пользования земельными участками». Для региона было бы очень выгодно, чтобы все акционерные общества, которые акционировались из областного фонда собственности, выкупили земельные участки. Почему? Все средства от выкупа этих участков полностью пойдут в региональный бюджет. Тем более, что сегодня созданы наиболее благоприятные условия для выкупа таких участков: выкупная цена земли снижена.

– Интересно знать, как относятся к этому сами акционерные общества?

– Их руководители получили информационные письма, в которых подробно разъясняется порядок переоформления права пользования земельными участками в виде собственности или аренды.

Проведенный нами опрос показал, что 18 акционерных обществ по всей области изъявили желание выкупить участки. При этом использование земли предполагается строго по назначению. Какие-либо изменения без предварительного согласования чреваты большими последствиями и штрафными санкциями.

Вместе с тем, основная масса акционерных обществ по-прежнему занимает выжидательную позицию: может быть, землю отдадут бесплатно. Хотя в поправках об этом нет и речи. Звучат предложения о переносе сроков применения поправок до 2008 года. Правда, звучит это не совсем убедительно.

– Каким образом может выкупить землю тот, кто в долгах, как в шелках, и стоит на грани банкротства?

Совсем не обязательно оформлять земельный участок в собственность. Можно оформить землю в аренду. Тем более что в этом случае, в отличие от выкупа, не платится единовременный взнос. Конечно, арендная плата несколько выше, чем налог на землю, но, в целом, не намного.

– Она, однако, имеет обыкновение расти…

– Это так. Но процесс нормализуется тем, что с первого октября текущего года налог, арендная плата и цена земли будут определяться по кадастровой стоимости.

Сказанное в полной мере относится и к физическим лицам, с той лишь разницей, что налог и арендная плата у них гораздо ниже.

Гораздо труднее говорить о сроках оформления земли в собственность. Порядок прохождения документов определен. Но причин задержки может быть великое множество. Как показывает практика, процесс оформления документов порой затягивается на многие месяцы. Будем его регулировать. Наш комитет и комитеты по управлению муниципальным имуществом в этом заинтересованы напрямую. Работы по переоформлению начинают принимать активный характер, и объемы их постоянно растут.

– Ирина Евгеньевна, давайте подведем черту под нынешним разговором. Вам наверняка есть что сказать жителям области, которых интересуют, волнуют, беспокоят земельные вопросы.

– Я уже упоминала, что сегодня в регионе действуют минимальные ставки на землю. Период для ее выкупа – самый благоприятный. Почему бы этим не воспользоваться? С первого января будущего года, когда поправки к Земельному кодексу РФ вступят в действие, все станет иначе. Земля, не побоюсь высоких слов, – наше главное богатство. Поэтому всех, кто стал или собирается стать собственником, призываю использовать ее очень рационально, бережно, по-хозяйски и строго по прямому назначению, не конфликтовать с законом. Мы, в свою очередь, постараемся создать все условия для правильного оформления документов и наладить надлежащие учет и контроль. По всем остальным вопросам собственники земли, как нынешние, так и будущие, могут не беспокоиться. Правовая и иная помощь им будет оказана в полном объеме.