Невостребованной земли не будет

В минувшую пятницу руководители комитета по управлению государственным имуществом Ульяновской области провели совещание-семинар на тему «Нормативно-правовое регулирование оборота земель сесльскохозяйственного назначения»

В нем приняли участие председатель регионального правительства Александр Майер, главы муниципальных образований, городских и сельских поселений, начальники районных управлений сельского хозяйства, представители земельных , кадастровых, регистрационных и налоговых органов.

«Не позволим работать спустя рукава»

Открывая встречу, Александр Майер сказал: “Со следующего года главы муниципальных образований и поселений начинают работать самостоятельно в части сбора налогов, формирования своих бюджетов и привлечения инвестиций. В Российской Федерации, к сожалению, до сих пор нет четкого регламента по залогу земли. Более того, по большинству подлежащих сегодня обсуждению вопросов наша область на пять-шесть лет отстала от других субъектов РФ. Землю раздали, но где и у кого какой пай – никто сегодня не знает.

Собираемость налоговых платежей по собственным доходам половиной муниципальных образований области не выполняется. Это говорит о том, что не будет вовремя выплачена зарплата, пройдет с опозданием подготовка к отопительному сезону, наступят другие неблагоприятные последствия. Предупреждаю: если за девять месяцев текущего года не будет выполнен в полном объеме сбор платежей, предстоит очень жесткий разговор. Нам некогда раскачиваться, и потому никому не позволительно работать спустя рукава. Сказанное напрямую связано с налогами на землю. Как их собирать, сколько и с кого – будет определено сразу после совещания.”

Затем вниманием слушателей полностью завладела генеральный директор ОАО “Орловская инвестиционно-земельная компания” Ольга Одинцова, которая вместе со своим заместителем Натальей Кустовой была приглашена на совещание в рамках обмена опытом. Это ответный визит. Не далее как в июле делегация нашей области побывала в Орле, где знакомилась с организацией работы компании на местном земельном рынке. Ульяновцы изучали методику формирования и оборота рынка, структуру взаимодействия различных организаций и ведомств федерального и территориального подчинения. Остается добавить, что “Орловская инвестиционно-земельная компания” остается пока что единственной организацией в России, системно занимающейся вопросами регулирования оборота земель сельхозназначения. Ее работа вызывает большой интерес в различных регионах страны. Наша область не исключение.

Опыт орловцев очень ценен…

В начале своего выступления Ольга Яковлевна отметила, что компания была создана в 2003 году. Губернатор Орловской области Егор Строев, изучив Федеральный закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, пришел к выводу, что заниматься его реализацией чиновники не смогут. Прежде всего потому, что это живая работа с крестьянами, собственниками земли, которым надо уделять много времени. Нужна организация-оператор на рынке земли, оказывающая на коммерческой основе консалтинговые услуги. Провели конкурс. Его выиграла “Орловская инвестиционно-земельная компания”.

Одновременно с этим была создана специализированная газета “Орловские земельные ведомости”, учредителем которой выступила компания. Печатный орган призван был стать своего рода аккумулятором информации о состоянии дел на земельном рынке. Газета, кстати, выходит тиражом 12 тысяч экземпляров и в районах Орловской области распространяется бесплатно.

Ольга Одинцова сразу же подчеркнула, что сегодня законодательство рассматривает землю не только как среду обитания, природный ресурс, основное средство производства, но, прежде всего, как объект недвижимости. А чтобы она стала таким объектом, требуется провести ее инвентаризацию, кадастровую оценку, уделить особое внимание наличию так называемых “невостребованных паев” и приобретению их правообладателями, имеющими свидетельство о праве собственности на землю. Трудно ли это сделать? Несомненно. Когда компания начинала свою работу, звучали, как сейчас в Ульяновской области, голоса, мол, зачем менять режим землепользования? Пусть еще лет десять все остается в рамках понятия “земельная доля”.

Обоснованность таких заявлений изначально вызывает сильные сомнения. На вопрос “Сколько в России земель сельхозназначения?” повсеместно слышится ответ: “Много…” А еще на один вопрос “Где же они?” противники перемен либо отмалчиваются, либо машут рукой: “Везде…” Вот уж, действительно, земля без хозяина – сирота. Между тем, если мы говорим о земельной реформе, каждый участок должен иметь четкую характеристику с наличием данных о размере площади, собственнике, пользователе, месте расположения, границах и соседних землепользователях. Такие данные непременно должны быть зафиксированы в Государственном земельном кадастре и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, что позволит собственнику в полной мере реализовать свои полномочия по владению, пользованию и распоряжению землей.

Другое дело, что большинство регионов России (не избежала этой участи и Ульяновская область) сами себе ставят “рогатки”, которые мешают эффективно заниматься оборотом земель сельхозназначения. Чего стоит одна лишь обязательная процедура подтверждения ранее возникших прав на земельные доли. Речь идет о том, что прежде чем распорядиться своей долей, каждый собственник должен самостоятельно получить свидетельство нового образца. А это крайне проблематично.

Трудностей добавляет и то обстоятельство, что межевание делается по описанию на основе картографического материала, как правило давно устаревшего, что приводит часто к “нехватке земель” и неточности границ.

Много проблем способны вызвать споры между потенциальными собственниками земельных участков. Разногласия возникают в основном по поводу местоположения выделяемых участков, а также по вопросам превышения рыночной стоимости выделяемого участка над стоимостью оставшегося. Федеральное правительство, как теперь выясняется, до сих пор не разработало процедуру решения подобных споров. В Орловской области выход из положения нашли. Здесь в каждом районе создали согласительные комиссии, которым поручено заниматься спорами, касающимися местоположения массивов. Тут главное – усадить стороны за стол переговоров. Удалось это сделать, считай, что они сумеют договориться без обращения в суд. Здесь есть свои тонкости. Собственники, оформляющие землю, указывают в объявлении, что стоимость выделяемого участка не превышает стоимость оставшегося. Если возражений нет, значит, соглашение достигнуто. Если они все-таки возникают, надо доказать их обоснованность. А это возможно лишь после рыночной оценки. При этом решение вопроса о стоимости имущества, находящегося в общей собственности, является, исключительно, правом собственников. Захотят ли они его решать – это еще не факт, да и собрать их вместе большого труда стоит. К тому же нельзя не учитывать, что вся затея грозит обернуться для спорщиков в кругленькую сумму в виде судебных издержек. Лучше уж договариваться. Так большинство и поступает.

И мы не хуже многих…

Говорить, что в нашей области ничего не сделано в части рассматриваемых на совещании вопросов, было бы неправомерно. Другое дело, что от успехов, достигнутых в Орловской области, мы пока что очень далеки. Радует, что начинать приходится не с чистого листа. Дал свои положительные результаты опыт общения с “Орловской инвестиционно-земельной компанией”. На федеральном уровне внесены изменения в законы “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” и “О землеустройстве”. Они направлены на упрощение порядка оформления прав на земли сельхозназначения, а также порядка владения, пользования и распоряжения такими землями. Изменения призваны также устранить пробелы в регулировании оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельхозназначения. Это уже многое проясняет в нынешней нелегкой ситуации.

Кстати, есть первая ласточка: состоялся выдел земли в Старомайнском районе. Документы были подготовлены юридически грамотно. Регистрация прошла, что называется, без сучка и задоринки. Приходится лишь сожалеть, что в общей массе такая работа пока что не ведется, а в действиях различных структур нет согласованности. Понятно, что в таких условиях рассчитывать на появление инвесторов попросту наивно.

Участники совещания, проходившего в форме открытой, очень оживленной, даже бурной дискуссии, сей факт, похоже, осознали. Они поддержали предложение председателя областного комитета по управлению имуществом Андрея Баранова направить на имя губернатора региона Сергея Морозова служебную записку. В ней будет содержаться предложение о создании с “Орловской инвестиционно-земельной компанией” совместного предприятия для решения вопросов оборота земель сельхозназначения. Предлагается также приступить к созданию согласительных комиссий. Одновременно с этим будет уточнена схема взаимодействия федеральных и областных структур в сфере землепользования.

Говоря иначе, совещание положило начало активной работе. Появились все основания говорить, что “невостребованной земли” у нас не будет.