Кризис отрасли

Ситуация в жилищно-коммунальном хозяйстве Ульяновска, как и во всей стране, очень сложная. Основные фонды отрасли из-за недостаточного финансирования капитального ремонта изношены на 60-70 процентов, потери тепла и воды давно превысили все допустимые нормативы. Техническое состояние жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры характеризуется высокой аварийностью, низким коэффициентом полезного действия мощностей и большими потерями энергоресурсов. Основные фонды предприятий тепло-, электроэнергетики и водопроводно-канализационного хозяйства требуют реконструкции и перехода на принципиально новые технологии работ. Отрасль работает в аварийно-восстановительном режиме, поэтому затраты в 2,5-3 раза выше стоимости планово-предупредительных ремонтов. Тяжелым бременем на предприятиях ЖКХ лежат долги за потребленные энергоресурсы: природный газ, мазут, другое топливо, а также электроэнергию.

По-прежнему полностью не возмещаются расходы предприятий отрасли, связанные с покрытием разницы между экономически обоснованными тарифами и действующими ценами для населения вместе с компенсациями, предоставляемыми гражданам в виде льгот и субсидий. Недофинансирование ЖКХ привело большинство предприятий отрасли к фактическому банкротству, что вызывает социальную напряженность в коллективах и не позволяет обеспечить потребителей качественными коммунальными услугами.

Цели и задачи

Новый Жилищный кодекс Российской Федерации – базовый нормативный правовой акт в системе жилищного законодательства России. Он предполагает создание необходимых условий для построения эффективного рынка недвижимости, а также услуг по содержанию и ремонту жилья. Реформа ЖКХ – это в первую очередь демонополизация отрасли, развитие конкуренции на рынке услуг по обслуживанию жилищного фонда, повышение надежности функционирования систем жизнеобеспечения населения и качества жилищно-коммунальных услуг.

Важной задачей является ускорение формирования рынка коммунальных услуг за счет создания конкурентной среды. Один из путей решения этой задачи – привлечение малого бизнеса в жилищно-коммунальное хозяйство, в том числе – частной формы собственности.

Сделать отрасль ЖКХ рентабельной – одна из главных целей коммунальной реформы. Реформирование жилищно-коммунальной системы в Ульяновске проводится в целях повышения уровня управления, сокращения расходов, финансового оздоровления предприятий, улучшения качества предоставляемых услуг и уменьшения нагрузки на бюджет города.

Одна из основных целей реформирования, как предусматривается Федеральной программой, – привлечение частного капитала в решение проблем жилищно-коммунального комплекса. Коммерческие организации, выполняющие работы по содержанию и ремонту, готовы самостоятельно финансировать решение многих проблем, связанных с сегодняшним положением муниципального жилищного фонда города. Главная задача – это перевод жилищного фонда из аварийно-восстановительного состояния в норматив-

но-эксплуатационное.

С приходом подрядных коммерческих организаций начался процесс перехода от управления жилищным фондом муниципальными предприятиями-монополистами к рыночному механизму, подразумевающему возможность выбора собственниками квартир управляющей многоквартирным домом организации. По итогам деятельности коммерче-ских организаций, выполняющих работы по содержанию и ремонту муниципального жилищного фонда, собственники многоквартирных жилых домов право управлять своим домом могут отдать организации, зарекомендовавшей себя положительно.

Компании и способы управления

В настоящее время муниципальным жилищным фондом города управляют шесть муниципальных унитарных предприятий ЖКХ : МУП УК ЖКХ Ленинского района, МУП УК ЖКХ Засвияжского района «Засвияжье-1», МУП УК ЖКХ Засвияжского района «Засвияжье-2», МУП УК ЖКХ Железнодорожного района «Южное», УМУП ЖКХ «Заволжское» и МУП ЖКХ «Новый город». У этих муниципальных управляющих компаний, численность работников которых значительно сократилась, остались функции заказчика и контроля за исполнением работ. А вот функции подрядчика, то есть оказание непосредственных услуг по ремонту и содержанию жилья, на договорной основе выполняют коммерческие организации.

В Ульяновске как было, так и осталось шесть управляющих компаний. У них на подряде с 1-го июля 2005 года работают 33 коммерческие частные организации. Важно подчеркнуть, что ни одна из них пока не зарегистрирована как управляющая компания.

На основании Жилищного кодекса РФ (Ст. 161 ФЗ-184 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации) собственники помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 года обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества во всем доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в этом доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

Жилищный кодекс РФ предусматривает, что при непосредственном управлении собственников помещений на основании решения их общего собрания должны заключаться договоры по оказанию услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности. Такие договоры являются двусторонними, в них все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. При этом для признания такого договора действительным необходимо, чтобы его подписало больше половины собственников помещений в данном доме. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения.

При данном способе управления собственники могут выбрать уполномоченное лицо из своего числа или приглашают иное лицо (не из числа собственников), которое на основании доверенности вправе действовать от имени собственников в отношениях с третьими лицами. Данная форма не самая удобная для взаимодействия. Потому что гражданину придется иметь дело примерно с десятком разных подрядчиков и самому решать проблемы, возникающие в отношениях с каждым из них.

2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Одним из возможных способов управления многоквартирным домом является создание товариществ собственников жилья (ТСЖ). При этом способе управления у собственника появляется экономический интерес эксплуатировать жилье эффективно и с минимальными затратами, контролируя качество услуг и организованно предъявляя претензии к обоснованности их стоимости.

ТСЖ признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме. Она обеспечивает эксплуатацию этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжается общим имуществом.

Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Оно считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов. Товарищество может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов.

Устав ТСЖ принимается на общем собрании большинством голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов собственников помещений.

ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. Государственная регистрация товарищества осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Прием в члены товарищества собственников жилья производится на основании личного заявления.

Органами управления ТСЖ являются общее собрание и правление товарищества.

Товарищество собственников жилья вправе:

– заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества, об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

– определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие, установленные уставом товарищества цели;

– устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника, в соответствии с его долей на общее имущество в многоквартирном доме;

– продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Товарищество собственников жилья обязано:

– заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членам товарищества;

– обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

– обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

– представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

3. Управление управляющей организацией.

Большинство собственников жилья смутно представляют себе работу управляющих компаний. Существует практика, когда такие компании пользуются непросвещенностью владельцев зданий ради получения работы, потом оказывается, что в перечень их услуг не входит многое из того, что ожидал собственник. О любой управляющей компании можно навести справки, проверить её послужной список. В наиболее выгодном положении окажутся те управляющие компании, которые научились обеспечивать широкий комплекс услуг на высоком качественном уровне, быстро реагировать на изменения запросов клиентов и при этом добиваться минимальной себестоимости коммунальных услуг. Чтобы не ошибиться с выбором управляющей компании, необходимо собрать о ней максимальную информацию. Желательно изучить опыт работы на рынке Ульяновска, ознакомиться с бизнес-планом компании, посмотреть дома, которые она обслуживает, побеседовать с жильцами и домовым активом. Необходимо оставить управлять домами те структуры, которые, по крайней мере, хорошо знают эту сферу.

Всю информацию о деятельности коммерческих организаций, выполняющих работы по содержанию и ремонту муниципального жилого фонда Ульяновска, можно узнать в управляющей компании своего района или комитете ЖКХ и энергетики администрации города ( улица Карла Маркса, 15).

Проведение открытого конкурса.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в срок до 1 января 2007 года собственниками помещений в многоквартирном доме не будет выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не будет реализовано.