Областное управление по контролю и надзору за долевым строительством Ульяновской области подводит первые итоги

Областное управление по контролю и надзору за долевым строительством – структура молодая. Свои полномочия она начала осуществлять с 1 января 2007 года. До рождения этого управления застройщики жилья могли распоряжаться деньгами частных инвесторов весьма вольготно. К чему это привело -известно очень хорошо. Недоброй памяти «Капстрой» оставил в нашей области свыше девятисот обманутых семей.

Новый Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» заметно ужесточил контроль за использованием привлеченных денежных средств, а органом, призванным навести порядок в сфере долевого строительства, и стало вышеназванное управление. О том, что удалось сделать за полгода работы, нам рассказал начальник управления Анатолий Артемкин.

– Наши полномочия ограничены рамками Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями, внесенными ФЗ от 16 октября 2006 № 160-ФЗ).

Мы действуем в соответствии со статьей 23 этого закона, согласно которой контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство. Основная функция нашего управления – контроль и надзор. Мы должны следить, чтобы те застройщики, которые привлекают средства по договорам долевого строительства, использовали их по назначению.

– С чего вы начали вашу работу?

– Прежде всего, мы составили реестр строительных организаций (застройщиков). Затем разработали и разослали рекомендательные письма в адрес руководителей всех строительных организациям. В этих рекомендательных письмах говорится о том, что по истечении I квартала они должны представить нам отчётность, касающуюся количества привлеченных средств и их расходования. Объекты, по которым предоставляется отчетность, должны быть зарегистрированы в Управлении федеральной регистрационной службы (УФРС), продекларированы в печати, должны иметь разрешительную документацию в полном объёме -при условии, что застройщик привлекает средства участников долевого строительства. Большинство компаний нам эти документы уже предоставили. Могу сказать, что основные крупные застройщики -ООО «КПД-1», ООО «Завод КПД-2», ООО «ДСК», ООО «Силен»» , ООО «Дом-Строй», ООО «Еврострой» и другие – играют по установленным правилам. Но есть и нарушители. Например, ООО «Аргументе» начал строительство, даже не имея права на земельный участок. По нашему предписанию строительство приостановил до исправления ситуации.

– Сталкиваетесь ли вы с попытками как-то обойти закон, обмануть вас?

– Конечно. Сейчас я вам опишу одну очень неприятную схему, которую применили уже несколько недобросовестных застройщиков. Глава одной из фирм в Ульяновске приобрела у физического лица земельный участок под строительство индивидуального дома и получила соответствующее разрешение. Этот участок она оформила на пять физических лици начала строительство двадцатиквартирного дома, естественно, с привлечением средств будущих жильцов. Сейчас в этом доме уже можно жить, но из-за финансовых затруднений застройщика не подведены инженерные сети, есть другие недоделки. И сегодня все эти проблемы свалились на головы жильцов, которые за свои деньги получили совсем не то, что они хотели. Кроме того, люди даже не имеют права на собственные квартиры, ведь юридически они им не принадлежат! Такую же схему она применила по двум другим участкам. Аналогичная ситуация произошла в Димитровграде. Застройщик по такой же схеме построил дом, заселил туда девять семей, которые проживают в данных квартирах, а прав на них не имеют. За незаконное привлечение денежных средств участников долевого строительства организация подвергнута штрафу в сумме 450 тыс. руб., а на должностное лицо за допущенное нарушение наложен штраф в сумме 20 тыс. рублей.

– Что же делать людям, рискнувшим своими средствами, в подобных случаях?

– К сожалению, на данном этапе и будущим жильцам, и нашему управлению приходится «нарабатывать» административную и судебную практику. Но ведь этих проблем можно было бы избежать, если бы органы местного самоуправления отслеживали, что творится на участке, который они выделили под индивидуальное строительство. К сожалению, сейчас как только разрешение выдано – контроль заканчивается.

– Как сотрудники вашего управления выходят на подобных «клиентов»?

– Наша работа в чем-то сравнима со службой «бойцов невидимого фронта». Во-первых, кроме реестра строительных организаций и списка выделенных земельных участков под строительство мы тщательно отслеживаем рекламные объявления. Бывает, что наши сотрудники выезжают на место под видом клиентов. Кроме того, мы проверяем каждое выданное разрешение на строительство. Плюс визуальные проверки -смотрим, где ведется строительство, а потом проверяем документальную базу. После изучения всего пакета документов, который нам предоставляют застройщики, сотрудники управления обязательно выезжают на место и проверяют деятельность фирм-застройщиков, касающуюся долевого строительства.

– Какие санкции ваше управление может применить к нарушителям?

– При выявлении факта нарушения законодательства возбуждается дело об административном правонарушении. После его рассмотрения выносится постановление о назначении административного наказания в виде штрафа. По незначительным нарушениям, допущенным застройщиком, направляем предписание. В случае, когда такие требования игнорируются, следующим шагом может стать обращение в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Если ситуация не исправляется, в случае неоднократного или грубого нарушения застройщиком законодательства о долевом строительстве, мы обращаемся в арбитражный суд с заявлением о ликвидации застройщика, являющегося юридическим лицом, либо о прекращении застройщиком, являющимся физическим лицом, деятельности в принудительном порядке. В соответствии с Кодексом РФ об административных правонарушениях нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве влечет наложение административного штрафа на должностных лиц от 100 до 200 МРОТ, на юридических лиц – 5000 М РОТ.

– После создания вашего управления можно ли говорить о том, что обманутых дольщиков у нас в регионе больше не будет?

– Гарантировать что-либо очень сложно – прежде всего потому, что законодательство все равно надо подрабатывать. «Лазейки» для желающих

обойти его еще есть. Например, лично я считаю, ‘Что обман будет практически невозможен, если разрешить застройщикам привлекать денежные средства инвесторов в строительство ТОЛЬКО по договору долевого участия. В федеральном законодательстве это прописано. А вот по Гражданскому кодексу можно привлекать завуалированно средства инвесторов по другим договорам – предварительному, договору займа. Получается неувязка, которой при желании могут воспользоваться недобросовестные застройщики. Хотя в данном случае мы признаем такие договоры, как содержащие все признаки договора долевого участия в строительстве, и применяем процедуру наказания.

– Что вы посоветуете ульяновцам, решившим построить себе жилье? Как им избежать обмана?

– При обращении в компанию, которая привлекает денежные средства для долевого строительства, необходимо проверить, имеет ли застройщик всю необходимую разрешительную документацию на данный объект, который обязательно должен быть зарегистрирован в УФРС. После этого между инвестором и застройщиком должен быть заключен договор, который опять же подлежит регистрации в управлении Федеральной регистрационной службы. С этим договором гражданин идет в УФРС и проверяет, действительно ли объект, по поводу которого обращается будущий дольщик, свободен. То есть нет ли еще человека, инвестирующего свои средства в его строительство. И только после этого можно вносить соответствующую сумму денег, чтобы в срок и без проблем получить оплаченную квартиру.

Объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (ст. 2 Федерального закона №214-ФЗ)

Застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирых домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией (ст. 18 Федерального закона 3 214-ФЗ).