При обилии пустующих земель Ульяновск столкнулся с их нехваткой

Занимаясь для газеты «КоммерсантЪ» подготовкой аналитического текста о развитии стройиндустрии и территориальном планировании в Ульяновске, я нашел еще одну причину так называемой точечной застройки.

Специалист одной из крупных строительных компаний признался в разговоре, что его предприятие радо было бы отказаться от точечной застройки – никому не хочется иметь дело с протестами недовольных жильцов. К тому же, по его мнению, гораздо выгодней вести комплексную застройку – сразу целыми кварталами, с полной инфраструктурой. В этом случае и рыночная цена жилья будет выше, и себестоимость квадратного метра жилья снижается. Только есть проблема. «Все равно нам на этих точечных застройках приходится работать», – сказал специалист. Причина, по его словам, в том, что «земельные участки под строительство кварталов дают не всем. В городе пока просто нет свободных мест, чтобы разместить квартал». В некоторых районах целые поля кажутся пустующими. На самом деле «они уже чьи-то, много мест, где земля уже в аренде или даже в собственности, хотя не используется». Такие хозяева, полагает строитель, ждут, пока за участок не будет предложена желаемая цена. «То, что происходит сейчас – это ненормально, – говорит председатель совета директоров ООО «Диатомовый комбинат», почетный строитель, кандидат экономических наук Евгений Никифоров. – Большим компаниям нужны большие участки, чтобы вести комплексное строительство. Но сегодня можно сказать, что в городе вся земля разобрана – без конкурсов и аукционов. Кто-то незаконно получил землю под строительство, у него собственных средств не хватает, он привлекает других, те – третьих… В итоге – большие риски для строителей, инвесторов и колоссальное удорожание недвижимости… Мы готовимся участвовать в аукционах и конкурсах на получение участков под строительство, но на законной основе, открыто и честно. А с незаконными участками надо разбираться, пусть прокуратура выяснит, как и кому попала в руки эта земля, и почему она пустует».

По мнению директора строительной компании «Опора» Хамзы Ямбаева, сегодня в Ульяновске как минимум 50% стоимости жилья (а в центре города – до 70%) – это средства различного рода посредников. «Все остальное – плата за землю, коммуникации и связанную с ними коррупцию». В плате за землю только коррупционная составляющая достигает 3000 процентов, – говорит Ямбаев. – Так, например, кадастровая цена квадратного метра земли составляет 120-130 рублей, а продается «квадрат» как минимум за 2,5 тысячи». Ямбаев считает, что отобранное у города «в целях борьбы с коррупцией» право распоряжаться землей, если участок более двух соток, ничего не улучшило – лишь привело к перераспределению коррупционных потоков. Он также подозревает, что некоторые большие участки не оформлены, а «как бы забронированы». Иначе не может объяснить случай, когда он обратился в мэрию с просьбой выделить на пустыре участок для ЖСК: «Я точно знал, что земля здесь очень давно пустует. Четыре месяца мои бумаги ходили по мэрии. Потом мне вдруг сообщают, что там есть хозяин. Затем появляется владелец и называет мне сумму отступных, из-за которых цена участка увеличивается в разы».

Наталья Клейменова, председатель комитета архитектуры и градостроительства мэрии Ульяновска, в очередной раз отказалась комментировать ситуацию.

Министр строительства Валерий Малиновский признает, что «сегодня самая главная проблема – отсутствие в городе сформированных под строительство земельных участков в необходимом объеме». «Сейчас мы выискиваем с городом эти территории, – сказал он. – Нужны десятки и десятки участков. Но пока, прямо скажу, их в таком количестве нет». По мнению Малиновского, все это – следствие бессистемности раздачи участков под строительство при прежних властях. То есть «область пожинает плоды тех лет». В соседних регионах, по словам министра, в свое время были изъяты участки для муниципальных нужд, и там теперь строится жилье. У нас же наоборот – участки были розданы в аренду, хотя на многих из них никакого строительства нет. Малиновский считает, что свободные земли есть. Просто мэрии надо срочно провести ревизию и изъять обратно участки, на которых строительство так и не начато. Ведь и город, и область заинтересованы в комплексном строительстве – кварталами и микрорайонами.

Странно, но об отсутствии земли при ее наличии я писал и в «Российской газете» более года назад. Тогда проблема точечной застройки еще не достигла пика, и ситуацию можно было исправить! Но ничего сделано не было. Значит, есть интерес?

Первый вице-мэр Ульяновска Александр Букин подтверждает, что внутриквартальное строительство в Ульяновске будет продолжаться. «На него есть спрос, и сами застройщики просят выделить им такие участки, поскольку это намного выгодней. Там есть уже существующие коммуникации, на которые не надо тратить дополнительные средства», – сказал он.

В минувший вторник на «Дорожном радио», в передаче моего коллеги Геннадия Антонцева «Симбирский разворот» главный архитектор области Татьяна Тарасова сказала по поводу точечных застроек ключевую фразу: «Я понимаю боль жителей, но город должен развиваться».

То есть фактически интерес власти совпал с интересами бизнеса. То, что это не совпадает с интересами ульяновцев, у которых проблема переросла в боль, видимо, не так важно. Хотя губернатор и призывает заняться сбережением населения!

Впрочем, в этой же передаче из уст Тарасовой прозвучала и чуть-чуть обнадеживающая информация: город начинает выставлять на аукционы большие земельные участки под комплексное строительство. Означает ли это прекращение уплотнения, пока утверждать нельзя. Тут все зависит от того, чьи интересы окажутся важнее.

Сергей Титов