В сфере аренды юридическими лицами городской недвижимости революция, но ее почти никто пока не заметил и не понимает, к чему она приведет.

Речь – о малюсеньком решении Ульяновской Городской Думы, принятом ею 29 сентября 2010 года за номером 89. Решение в корне меняет с 2011 года принципы определения арендной платы за помещения, взятые у города.

До сих пор эти принципы были заложены в «Положении о порядке предоставления в аренду нежилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования «Город Ульяновск» (№62 от 30.04.2003г.).

Арендная плата согласно Положению рассчитывалась для каждой категории помещений по специальной формуле со своими коэффициентами.

В середине августа нынешнего года в адрес председателя Гордумы поступило представление прокуратуры Ленинского района, в котором содержалось требование об изменении порядка расчета арендной платы.

Существующий признан надзорным органом как содержащий «коррупционный фактор». Потому, дескать, что этот вопрос находится в ведении федерального законодательства. Оно же – в частности, Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» – гласит, что арендная плата устанавливается по результатам оценки договора об аренде независимым оценщиком. То есть Городская Дума, определив в 2003 году свой порядок исчисления арендной платы, вышла, по мнению прокуратуры, за рамки компетенции. Исполняя требования прокурорского представления, Гордума и постановила все в этой сфере изменить, установив, что арендная плата определяется в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности».

Что это значит, сказать пока никто не может. Даже в городском Комитете по управлению имуществом и земельными ресурсами (КУГИЗ) заявили, что пока не знают, чем это может грозить арендаторам, кто будет производить оценку, по какой методике и проч. У людей, сталкивавшихся с оценщиками, впечатления об этих встречах самые негативные. Приходит к вам некто, наделенный правом оценивать ваш объект по собственному усмотрению. То есть может оценить подороже, и выше соответственно будет арендная плата, а может и подешевле… Возможно, и был в старом порядке коррупционный фактор, но он трудно различим. Формула расчета арендной платы – это буквы и цифры. Кого-то конкретного в нее за взятку, допустим, никак не втиснешь. Были жалобы арендаторов, что плата в Ульяновске выше, чем в соседних областных центрах, но эта проблема к коррупции отношения не имеет. Что несет новый порядок? По первому впечатлению – 100-процентную коррупцию уже на этапе оценки.

Ведь если оценить можно и так и сяк, то… Дальше – широчайший простор для «творчества».

Но главное – в другом, в том, что Закон «Об оценочной деятельности» вторгается, на мой взгляд, в полномочия муниципалитетов.

Ситуация очень похожа на ту, когда несколько лет назад федеральный закон приказал органам местного самоуправления продать всю непрофильную недвижимость, то есть ту, которая как бы не нужна для исполнения местными властями своих функций. В ряде регионов, включая Ульяновск, бросились было выполнять этот закон, но несколько городов обратились с иском в Конституционный суд, который признал закон противоречащим Конституции и подтвердил право муниципалитетов самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Диктат центра тут не допустим.

То же и сейчас. Статья 12 Конституции РФ гласит: «В Российской Федерации признается и гарантируется местное самоуправление. Местное самоуправление в пределах своих полномочий самостоятельно. Органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти». Статья 132 упомянутые полномочия уточняет: «Органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, формируют, утверждают и исполняют местный бюджет, устанавливают местные налоги и сборы, осуществляют охрану общественного порядка, а также решают иные вопросы местного значения». Управление муниципальной собственностью (а это, естественно, и его передача в аренду) выделено в статье специально, что означает неправомерность любого вмешательства в эти вопросы кого бы то ни было со стороны, включая и федеральный центр.

Не случайно главный законодательный акт в сфере арендных отношений – Гражданский кодекс лишь в общих чертах описывает тему арендной платы, говоря в ст.654, что она должна быть зафиксирована в тексте договора и должна быть согласованной между сторонами. Двумя сторонами арендодателем и арендатором, никакой третьей стороны в виде оценщика или кого бы то ни было еще закон здесь не предусматривает, и прокуратура, направляя в Городскую Думу свое представление, была, я считаю, не права. Это не говоря еще о явной коррупционности Закона «Об оценочной деятельности».

Городской Думе не следовало спешить с выполнением требования прокуратуры, а дождаться судебного разбирательства по этому делу и сделать запрос в Конституционный суд на предмет разграничения полномочий. Сделать это, впрочем, еще не поздно. Ввести на реализацию изменений мораторий, обратившись тем временем в КС. Чтобы не ввергать город в хаос и чехарду и не нервировать арендаторов. Да и КУГИЗ освободить от этой мутной и муторной работы. С большой долей вероятности можно предсказать, что решение Конституционного суда будет в пользу города, а не Закона «Об оценочной деятельности».