Жилищное строительство в регионе в этом году упало на четверть. Но власти заявляют, что в ближайшие годы Ульяновск должен более чем в три раза увеличить объемы сдачи жилья – до квадратного метра на жителя в год. Найдутся ли среди горожан те, кто сможет выкупить эти метры?

Падение объемов ввода жилья в этом году наблюдается по всей России. Виноват, конечно, кризис. В конце 2008-го и в 2009 году стройки встали, новых объектов практически не закладывалось. И в 2010-м уменьшились объемы ввода жилья.

Ульяновское строительство просело серьезнее, чем отрасль в среднем по стране. По данным министерства экономики области, к концу года мы достигнем в этой сфере показателя лишь в 75 процентов от прошлогоднего уровня. В среднем по России прогнозируется показатель в 95 процентов. Объясняется это тем, что долгие годы в Ульяновской области строительство шло низкими темпами и докризисный взлет был очень резким. В 2004 году в регионе было сдано всего 157 тысяч квадратных метров жилья, в 2005-м – 292 тысячи. В 2008-м этот показатель вырос до 508 тысяч квадратных метров. До конца этого года, по планам минстроя, должно быть сдано 460 тысяч квадратных метров жилья.

Несмотря на это падение, минстрой области прогнозирует восстановление объемов строительства в ближайшие годы. «В 2011 году планируется выйти по вводу жилья на уровень 2008 года – более 500 тысяч квадратных метров, а в 2015 году ввести в эксплуатацию 650 тысяч квадратных метров, в 2020 году – 728 тысяч квадратных метров», – отмечает пресс-секретарь ведомства Александра Лосева.

По ее информации, особый упор в развитии отрасли должен быть сделан на малоэтажное строительство в районах. В качестве подобного «эффективно реализованного проекта» в минстрое называют возведение дома для погорельцев в Инзе.

Между тем глава региона Сергей Морозов на одном из заседаний облправительства спрогнозировал резкий рост объемов строительства для самого Ульяновска. За ближайшие четыре-пять лет, сообщил губернатор, город должен достичь объемов ежегодной сдачи жилья в 600 с лишним тысяч квадратных метров – по квадрату на одного горожанина.

Эта цель для строительной отрасли была сформулирована федеральными властями еще до кризиса. Сейчас к ней вернулись. В августе Владимир Путин заявил, что к 2020 году в процессе строительства в стране должно находиться не менее 142 миллионов квадратных метров жилья, то есть того самого квадрата на человека.

На федеральном уровне говорят о достижении этого показателя как минимум за ближайшее десятилетие.

Но областные власти заявляют о его выполнении в Ульяновске в ближайшую пятилетку.

По информации заместителя мэра Ульяновска Аллы Садретдиновой, за девять месяцев 2010 года в городе введено в строй около 166 тысяч квадратных метров жилья. При этом только 57 тысяч из них приходится на многоквартирные дома, остальной объем дало индивидуальное строительство.

Очевидно, что резкий рост объемов строительства в Ульяновске невозможен только за счет частников.

А ситуация с продажей жилья в новых многоквартирных домах остается неоднозначной.

По информации исполнительного директора управления жилой недвижимости ЗАО «Центр недвижимости» Елены Гамовой, с сентября 2008 года по осень 2010-го средняя стоимость квартир на вторичном рынке в городе снизилась на 9 процентов, а на первичном, то есть в новостройках, – на 18 процентов.

Сейчас средняя по городу цена предложения квартир на вторичном рынке жилья составляет 31,3 тысячи рублей за квадратный метр, а на первичном рынке – 30 тысяч.

При этом одновременно со снижением цен на жилье падало и количество сделок по его покупке. «По данным ульяновской Федеральной регистрационной службы, количество сделок на рынке жилья в период кризиса в феврале 2009 года относительно первого квартала 2008 года сократилось на 40 процентов. Несмотря на небольшие сезонные увеличения продаж весной и осенью 2009 года, платежеспособный спрос оставался низким. Изменилась и структура спроса: наиболее востребованным жильем, как в период кризиса, так и в посткризисный период, был и остается сегмент жилья эконом-класса», – сообщает Елена Гамова.

Директор агентства недвижимости «Лана-Сервис» Владимир Недоводеев также отмечает медленное восстановление спроса на жилье и его прямую зависимость от цен: «За кризис цены упали где-то на 20 процентов. И сейчас наблюдается не столько продолжающееся падение цен, сколько дифференциация объектов в зависимости от стоимости. Старое жилье – хрущевки, объекты с частичными удобствами – продолжает немного дешеветь. Цены на жилье для среднего класса в среднем стабилизировались. Цены на элитное жилье очень различны. Этот процесс дифференциации, я думаю, будет продолжаться, потому что появился достаточно богатый выбор жилья. Сейчас, чтобы продать объект, нужно целое искусство, а при покупке есть из чего выбрать. И вырос выбор как раз в связи с тем, что многие продавцы еще не адаптировались к рынку. Они продолжают витать в тех ценах, которые сложились до кризиса».

Получается, спрос за выросшим с докризисного периода предложением на рынке недвижимости не поспевает. Восстановления спроса специалисты не отмечают даже в премиум-сегменте жилья – слишком много к нему потенциальными покупателями предъявляется требований и мало какие из имеющихся объектов могут удовлетворить их ставший более взыскательным после кризиса вкус. «У нас до сих пор удавалось построить дом – вроде элитный, но с видом на разруху, на развалюхи. Когда не было большого выбора и был экономический подъем в стране, это раскупалось.

Сейчас это уже не проходит», – объясняет Владимир Недоводеев.

Наибольшим спросом среди новостроек пользуется жилье экономкласса, а вот квартиры подороже расходятся с трудом. «Спрос на новостройки в городе достаточно высокий. Большой интерес к новому жилью проявляется сегодня в новом городе, где самое ограниченное предложение новостроек. Среди типовых категорий квартир-новостроек предпочтение отдается недорогому жилью эконом-класса – 75-й серии. Между тем из-за ограниченности предложения на первичном рынке жилья ульяновцы вынуждены покупать вторичку, где выбор объектов гораздо шире», – отмечает Елена Гамова. «Строят достаточно много, но и цены держат на достаточно высоком уровне, поэтому реализация квартир в новостройках тормозится», – добавляет Владимир Недоводеев.

Объемы ипотечного кредитования в регионе также подтверждают, что ульяновцы не готовы покупать жилье в докризисных объемах. По информации областной корпорации ипотеки и строительства, в 2008 году в области в качестве жилищных кредитов было выдано 3,5 миллиарда рублей, в 2009 – 971 миллион, за восемь месяцев 2010 года этот показатель составил 1,4 миллиарда рублей.

В целом оценка ситуации вызывает у специалистов сомнения в том, что заявленные «метр на человека в год» при сохранении нынешних условий на рынке недвижимости в городе найдут покупателей. Пока этот показатель для Ульяновска выглядит красивой цифрой. Чтобы он стал реальным, необходимы новые серьезные меры поддержки со стороны государства как потенциальных покупателей квартир, так и застройщиков.

«Во-первых, население у нас уменьшается. Во-вторых, не увеличивается благосостояние. В-третьих, кредиты даются банками сейчас очень избирательно. Мы наблюдаем отсутствие клиентуры для массовой покупки квартир», – объясняет Владимир Недоводеев. «Увеличение объемов строительства жилья в городе должно сопровождаться ростом экономики и стимулированием платежеспособного спроса горожан. Без увеличения количества рабочих мест, заработной платы, привлекательности жизни в городе, развития ипотечного кредитования новостроек, без специальных государственных программ планируемые объемы ввода жилья в городе могут не найти платежеспособных покупателей», – соглашается Елена Гамова.

Лидия Пехтерева