Объем предложения на вторичном рынке ульяновского жилья сейчас превышает спрос: продавцы готовы снижать цены. Зато граждане все активнее интересуются новостройками. О том, как развивался рынок недвижимости Ульяновска и что его ждет впереди, рассказывает президент Виртуального клуба риелторов Александр Диков.
Основатель и генеральный директор ЗАО «Центр недвижимости» Александр Диков также известен как глава Представительства Национальной палаты недвижимости по Ульяновской области, руководитель профессиональных проектов «Недвижимость Ульяновска» и бессменный президент Виртуального клуба риелторов, объединяющего профессионалов из разных регионов.
— Расскажите о рынке недвижимости Ульяновска в общих чертах. Имеет ли родина Ильича свои специфические особенности?
— Каких-либо радикальных отличий от других областных центров у нас, наверное, нет. Я начал свою деятельность в сфере недвижимости 20 лет назад, когда Ульяновская область считалась «прокоммунистическим» регионом с развитой промышленностью и малоэффективными административными методами управления. Такое положение имело и плюсы, и минусы. С одной стороны, вплоть до начала XXI века Ульяновск считался территорией самого доступного жилья, с другой — регионом, где инновационные решения пробивали себе дорогу с великим трудом.
— По призванию — технолог, по образованию — инженер. Как получилось, что вы стали заниматься недвижимостью?
— Мои увлечения с детства — электроника и радиолюбительство. Даже в нашем «оборонном» регионе можно было запросто дружить с радиолюбителями из разных уголков мира. После школы я поступил в «политех» на любимую специальность «Конструирование и производство радиоаппаратуры». Параллельно устроился работать в лабораторию того же института, которая занималась между прочим акустической голографией, а потом в НИИ «Марс». Идей было много, за это время были написаны более 20 научных статей, получены авторские свидетельства на четыре изобретения и один патент. Здесь же я был руководителем нескольких научно-исследовательских работ. Окончил аспирантуру, но защититься не удалось — грянула перестройка.
В 1993 году я принял приглашение от компании, которая одной из первых в Ульяновске профессионально занялась недвижимостью, а в 1996 году зарегистрировал ЗАО «Центр недвижимости», причем по большей части для того, чтобы заниматься тем, чему учился, а именно — внедрять IT-технологии. Правда, уже не в морское приборостроение, а в риелторскую деятельность. Так получилось, что коллектив сформировался из научных работников. Сразу же был создан информационно-аналитический отдел, где маленькая группа энтузиастов внедряла сложнейшие информационные проекты. За счет этого мы получили серьезные конкурентные преимущества. А ведь то были годы, когда основными инструментами профи были блокнот и авторучка. Мы всю свою небольшую прибыль вкладывали в развитие информационных технологий. Общение с коллегами на конгрессах, конференциях и по междугородному телефону было почти что роскошью. Именно поэтому в 1997 году появилась идея создания Виртуального клуба риелторов (ВКР). Это сегодня риелтор не мыслит своей жизни без социальных сетей и виртуальных баз данных. А в те годы мы вынуждены были убеждать профессионалов преодолеть страх перед клавиатурой, электронной почтой и расширить горизонты общения.
— Как в тот период развивался ульяновский рынок жилья?
— Примерно так же, как и в других регионах. Скачкообразный рост цен на рынке вторичного жилья в Ульяновске случился в 2001 году. Основной причиной послужила политическая ситуация: на этот период пришлись выборы главы администрации области. Со сменой региональной власти потенциальные инвесторы связывали надежды на экономический подъем. Зарплата в регионе в 2001 году выросла на 21%, а цены на жилье — на 46%. Но уже в 2002 году темпы роста и цен, и доходов снизились — инвестиционные ожидания оказались завышенными. Далее, уже в нашем веке, регион переживал те же взлеты и падения, что и другие российские города. В частности, с 2005 года масла в огонь цен подливала ипотека. В условиях, когда цены на жилье растут быстрее доходов, жилищное кредитование становится для многих единственным вариантом решения квартирного вопроса. Поэтому в 2006 году случился беспрецедентный рост цен на жилье — 68,4%. В 2007 году темп снизился до 41,5% за год. Кризисный 2008 год характеризовался стагнацией рынка и падением цен — 6,2% за год при инфляции на потребительском рынке Ульяновской области в 13,7%.
— Что происходило на рынке в наше время?
— С осени 2010 года покупательская активность растет, но меняется и структура рынка. В том же 2006 году рост цен происходил на фоне тотального дефицита жилья (в предыдущем десятилетии его практически не строили). Сейчас мы отмечаем оживление строительства. Поэтому ульяновцы все реже выбирают старое жилье, отдавая предпочтение новым коммуникациям и квартирам современных планировок. Спрос поддерживает восстановившаяся ипотека. Улучшились и условия кредитования. Средние ставки по рублевым кредитам сегодня составляют 11-14% (против 18-20% в 2009 году), а размер первоначального взноса снизился до 10-20% (в 2009 году было 30%). Правда, цены на квартиры опять стали расти. В 2011 году средняя цена предложения на вторичном рынке увеличилась на 7,5%, в 2012 году — на 17,9%. Уже в I квартале 2012 года этот показатель превысил докризисный уровень (до этого рекордная цена «квадрата» составляла 34,4 тыс. руб. и держалась с октября по декабрь 2008 года).
— На дворе — середина лета. Что происходит с ценами?
— За I квартал 2013 года рост цен составил 3,8%. На вторичном рынке «квадрат» в среднем стоит 41,7 тыс. руб., на первичном рынке — 35,2 тыс. руб. Сейчас — традиционный застой в связи с периодом летних отпусков и каникул. Затишью способствуют относительно спокойная политическая обстановка, отсутствие событий, стимулирующих рынок недвижимости, а также незначительный рост доходов населения. Ипотечного бума не отмечается (ставки не падают), массового освоения жилищных сертификатов не происходит.
— Какие квартиры являются «хитами продаж» на первичном и вторичном рынках?
— В первую очередь — дешевые: типовые одно- и двухкомнатные. Новостройки экономкласса в районах комплексного освоения территорий пользуются спросом. На рынке «застаиваются» только квартиры больших площадей: двухкомнатные свыше 65 кв. м и «трешки» свыше 95 кв. м. На многокомнатные квартиры спрос минимален, но здесь и предложение ограничено. На вторичном рынке предложение превышает спрос, поэтому продавцы готовы идти на снижение цен.
— Что представляет собой регион с точки зрения новой жилой застройки?
— Объемы жилищного строительства в области растут с 2005 года. В прошлом году введено 607,55 тыс. кв. м жилья при плане 585 тыс. кв. м. По темпам ввода жилья в I квартале 2012 года регион занял первое место в Приволжском федеральном округе. Согласно региональной программе «Стимулирование развития жилищного строительства в Ульяновской области в 2011-2015 годах», в 2013 году в регионе планируется построить 620 тыс. кв. м жилья, в 2014 году — 713 тыс. кв. м, в 2015-м — 920 тыс. кв. м. Основным направлением является комплексное освоение территорий. В Ульяновске растут новые районы «Юго-Западный», «Запад-2» и «Искра». Основу массовой застройки этих территорий составляют дома экономкласса. Но это не все. В Ульяновске развиваются проекты реновации территорий. В ближайшие годы благодаря реализации этой программы планируется построить более 162 тыс. кв. м жилья.
— Какое жилье будет востребовано в обозримой перспективе?
— Несмотря на то что темпы строительства превысили плановые показатели, они все еще не могут покрыть реальных потребностей населения в доступном жилье. Судите сами. К 2015 году власти планируют довести показатель обеспеченности жильем до 25,2 кв. м на человека. А ведь это весьма скромная по мировым меркам цифра (в развитых странах нормой считается 45-60 кв. м на человека). Поэтому в Ульяновской области пока сохранится и дефицит новых площадей, и интерес к самому доступному жилью, и предпосылки для дальнейшего роста цен (при отсутствии катаклизмов и революционных прорывов в жилищном строительстве).
— Насколько сегодня популярны коттеджные поселки и малоэтажные проекты?
— В последнее время количество таких предложений увеличилось, но активной поддержки эти проекты пока не нашли. Предложение заметно превышает спрос. Неизменный покупательский интерес вызывают участки в коттеджных поселках рядом с городом, с коммуникациями и хорошей транспортной доступностью.
— Что сейчас происходит в Виртуальном клубе риелторов?
— Сейчас в клубе более 300 участников, и уже год, как он «прописался» в социальной сети Facebook. Общаться стало удобнее, но, как мне кажется, потерялся элемент новизны: люди перегружены информацией. Очень активны в нашем клубе представители специализированных СМИ по недвижимости. Появилось немало зарубежных (русскоязычных) партнеров, желающих привлечь покупателей из России. Больше всего обсуждений в ВКР случается после значимых мероприятий, например национальных и международных конгрессов, форумов по недвижимости.
— Каков ваш идеал частного дома? Не возникает ли желание проектировать и строить самому?
— У нас дача рядом с городом, а мое последнее серьезное увлечение — энергоэффективные технологии, то есть создание дома с «нулевым» энергопотреблением и «нулевыми» выбросами CO2. Здесь, на даче, я внедряю свои опытные установки: компостирующий туалет, вермикомпостер, биогазовый генератор, солнечный водонагреватель и даже инновационную систему земледелия. Я убежден, что от энергозатратных технологий нужно уходить. И начинать нужно с себя. Самое забавное, что для меня история повторяется: увлечение «гаджетами» и технологиями из хобби снова переходит в разряд профессии. Мы уже создали инициативную группу по разработке и внедрению энергоэффективных технологий в жилищном строительстве. В нее вошел в том числе известный изобретатель Андрей Шпади. Сейчас оформляем несколько совместных патентов по альтернативной энергетике с использованием солнечной и ветровой энергии.
Cлова
Марина Беспалова, глава города Ульяновска: «Мы приняли решение, что впредь на определенное время запрещается в центральной части Ульяновска возводить здания выше трех этажей. Это предотвратит дальнейшее разрушение исторически сложившегося центра города. Строителям необходимо предусмотреть заранее, по крайней мере, по одной парковке для каждой семьи, которая будет проживать в доме. Лучше, если мест будет больше. С расчетом, что со временем вырастут дети и в семье появится, как минимум, второй автомобиль. Необходимо строить многоуровневые паркинги».
Филипп Урбан
Бюллетень недвижимости