В адрес редакции обратились жители Заволжского района, которые обеспокоены тем, что их ТСЖ «Левобережное» проводит реорганизацию в жилищный кооператив.
С какой целью это делается? Мы попытались выяснить ответ.
Начнем с того, что закон требует провести реорганизацию от ТСЖ, дома которого находятся на земельных участках, не имеющих общих границ. Это недавняя поправка, которая была внесена в Жилищный кодекс РФ 21 июля 2014 года Федеральным законом №255-ФЗ. Согласно требованиям законодательства, собственникам таких многодомовых ТСЖ, как «Левобережное», необходимо либо создать несколько ТСЖ по одному на каждый дом, либо выбрать новую форму для управления – УК или ЖК (жилищный кооператив).
Если уйти в управляющую организацию, квартплата может возрасти. В случае создания на одном доме ТСЖ снова плата возрастет, так как все постоянные расходы на оплату налогов, труда рабочих, административного персонала, госпошлин, затраты на приобретение ГСМ, инструментов и оборудования лягут на плечи жильцов одного дома, а не нескольких, как ранее. На самом деле большинству людей не хочется таких перемен, а хочется все оставить, как было. И такой вариант есть – это создание ЖК вместо ТСЖ. Именно этим путем и решили пойти в «Левобережном».
Как нам пояснили в правлении «Левобережного», закон не запрещает создание жилищного кооператива на базе ТСЖ. Часть 2 статьи 140 Жилищного кодекса РФ гласит: «Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив».
Почему выбрана именно эта форма? Причина кроется в сходстве ТСЖ и ЖК – это некоммерческие организации, главная цель которых – не извлечение прибыли, как в УК, а управление домами. Управление осуществляется – и там и там – через общие собрания членов. Руководящие органы – в обоих случаях – выборные. Кроме того, ни ТСЖ, ни кооперативы на сегодняшний день не подлежат лицензированию.
Несмотря на обязательный характер, у реорганизации есть противники, некоторые жильцы домов опасаются, что их обманут. На самом деле, как мы уже сказали, ТСЖ и ЖК – схожие формы управления и, по сути, мало чем отличаются. По логике, если собственников все устраивало в ТСЖ, нет никаких предпосылок, что в ЖК им будет хуже или лучше, скорее всего – будет так же. На самом деле «Левобережное» лишь первое, за ним потянутся (просто вынуждены будут по закону) и другие многодомовые ТСЖ. Но, конечно, быть первым всегда сложнее, ведь все новое вызывает у людей настороженность.
Как нам пояснили в правлении «Левобережного», некоторые жители переживают, что после реорганизации их деньгами за капремонт смогут как-то распорядиться не по назначению. Однако фонд капитального ремонта, формируемый на специальном счете, может быть использован только на капремонт, причем только на прописанные в законе виды работ и только на конкретный дом. Согласно части 4 статьи 177 Жилищного кодекса РФ, операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком лишь после предъявления протокола общего собрания собственников помещений в МКД, содержащего решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в данном доме.
На сегодняшний день в Ульяновске насчитывается более 30 жилищно-строительных кооперативов. Однако слово «строительный» в их названии вовсе не означает, что они занимаются строительством, точнее, никто из них этим не занимается вообще. Чтобы стать застройщиком ЖК, потребуется как минимум войти в состав СРО, заплатив взнос 1 млн. рублей. Затем надо еще купить землю, но самое важное – собрать деньги со своих членов на строительство и получить их (то есть всех жильцов) разрешение. Это крайне сложно и практически невыполнимо. Именно поэтому строительством кооперативы не занимаются, все же это форма управления домом, а для застройщика есть другие более удобные и выгодные варианты организации.
В ходе нашего небольшого журналистского расследования выяснилось, что ТСЖ «Левобережное» первым в Ульяновске, еще в 2013 году, приняло минимальный перечень работ по содержанию и текущему ремонту многоквартирных домов, утвержденный Правительством РФ. Это тот самый список, про который управляющие компании нас уверяли, что в случае его принятия квартплата за содержание и ремонт вырастет до 30-40 рублей за квадратный метр. Но в «Левобережном» сумели этого не допустить. Вместо резкого повышения квартплаты сократили штат работников, приняли меры по уменьшению расходов на свое содержание и стали практиковать заключение договоров на конкурсной основе. Замечательный опыт, который следует перенимать. Но это уже другая тема, к которой мы обязательно вернемся в следующих выпусках.