На днях ко мне обратился знакомый с просьбой проконсультировать его на предмет покупки квартиры. Человек собрался стать дольщиком и ничего об этом не знает. В такой же ситуации оказался и я два года назад, когда летом 2013 года задумался о покупке собственного жилья. Единственно, чем я руководствовался тогда-это квадратурой квартиры, месторасположением и репутацией застройщика. Сейчас я хочу поделиться опытом и обозначить основные параметры, на которые могут ориентироваться потенциальные дольщики.
1. Покупка квартиры в строящемся доме – это всегда риск. Покупайте квартиру в таком доме только если у вас есть постоянное жилье и вы рассматриваете покупку как инвестицию. Вариант продать единственное жилье и инвестировать в строящийся дом – это лотерея, в которой вы не всегда сможете выйти победителем.
2. Не стоит связываться с договорами займа. Стоит отдавать деньги только в случае заключения договора долевого участия и обязательной регистрации данного договора в Росреестре. В противном случае можете потерять деньги.
3. Застройщик и Генеральный подрядчик (далее генподрядчик) должны быть разными организациями с разными учредителями. Если у Застройщика начнутся трудности, то Генподрядчик может взять на себя финансирование окончания строительства и довести стройку до конца. По итогам все финансовые затраты Генподрядчик возмещает продажей квартир уже в сданном доме. В противном случае стройка затянется и может не завершиться.
4. С 2014 года все договоры долевого участия должны быть застрахованы. Все застройщики, которые получили разрешение на строительство в 2013 году и ранее, и не продлевали его, не обязаны этого делать. В случае же продления разрешения на строительство необходимо застраховать все заключенные договора долевого участия разом, а это серьезные деньги исчисляемые в десятки миллионов рублей. Именно поэтому Галактику ввели в эксплуатацию недостроенной. Не стоит связываться с застройщиком, который за отведенное время не смог осилить каркас дома и еще попал под обязательное страхование.
5. Какой коэффициент для подсчета квадратуры использует застройщик для балкона и лоджии. Согласно российским СНиПам для балконов коэффициент 0,3, для лоджий 0,5. Например, дольщик покупает 103,9 квадратных метров жилья по цене 31 тыс. рублей, заплатив за квартиру 3 млн 220тыс 900 рублей. Каково же будет удивление собственника квартиры при получении свидетельства о регистрации, в котором он увидит, что площадь квартиры составляет 91,35 квадратных метров. В итоге вы заплатите за квадратный метр 35 тыс. 258 рублей. Тем самым оплатив холодное помещение по цене отапливаемого. Данный пример взят из идущей рекламы от компании Симбирский дом.
6. Обязательно в договоре долевого участия посмотрите пункт расхождение в квадратуре. Оптимальное решение-это компенсация пострадавшему лицу стоимости квадратуры при разнице более одного квадратного метра. В договоре долевого участия ООО «Тагайская птицефабрика» (Ледком) стоит значение равное 5 %. В случае стоимости квартиры 2 млн рублей можно попасть на сумму 100 тыс. рублей, которая пригодилась бы вам при ремонте.