Редакция «СК» продолжает принимать массу жалоб от жителей многоквартирных домов на действия ресурсоснабжающих организаций и управляющих компаний из-за необоснованных счетов по ОДН, качества обслуживания жилья, установления платы за содержание и ремонт общедомового имущества. Наиболее актуальные вопросы мы переадресовали начальнику Управления регионального государственного жилищного надзора Татьяне Картузовой.

Жалоб – все больше

 – Татьяна Владимировна, с какими проблемами, вопросами чаще всего обращаются в инспекцию жители области?

– Наиболее актуальными для граждан остаются вопросы сферы жилищно-коммунального хозяйства.

97 процентов всех обращений к нам (3297 в первом полугодии 2015 года) касаются проблем ЖКХ.

По сравнению с прошлым годом увеличилось число обращений по фактам нарушений порядка расчетов платы за жилищные и коммунальные услуги, в том числе за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды (ОДН), правил пользования жилыми помещениями, по передаче технической документации на МКД в случае смены управляющей организации.

Также возросло количество обращений по выбору способа управления многоквартирными домами. Это является следствием возросшей активности собственников помещений в многоквартирных домах в реализации ими права выбора способа управления многоквартирным домом, а также ростом конкуренции в данной сфере предпринимательской деятельности.

Поступило большое количество обращений на неудовлетворительную работу управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК по управлению многоквартирными домами – 30 процентов (в прошлом году – 25 процентов).

В то же время сократилось число обращений по вопросам переселения из аварийных домов и ветхого жилья, обеспечения жильем отдельных категорий граждан.

По соблюдению порядка начисления платы проведено 752 проверки, выдано 555 предписаний об устранении выявленных нарушений. Всего на основании выявленных нарушений составлено 1589 исполнительных документов (в 2014 году – 1399), в том числе 994 акта, 301 предписание, 294 протокола об административных правонарушениях.

Потери – на УК

 – Очень много жалоб от людей – на выставление счетов по коммунальным услугам на ОДН. Какие полномочия имеются у инспекции в данной сфере и что делается для защиты прав потребителей?

 

– Инспекция вправе проводить проверки по определению размера и внесению платы за коммунальные услуги жителями Ульяновской области. Пунктом 44 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением правительства Российской Федерации от 6.05.2011 года №354, с 1 июня 2013 года все превы—шения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды сверх утвержденного норматива, отнесены на исполнителя, осуществляющего управление многоквартирным домом (в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме не было принято иного решения).

Такое правовое регулирование направлено на стимулирование управляющих организаций к выполнению мероприятий по эффективному управлению многоквартирным домом (выявление несанкционированного подключения к коммунальным ресурсам, проверка достоверности показаний индивидуальных приборов учета и др.) и достижение целей этого управления, обеспечивающих благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг.

В связи с отменой с 21 мая 2014 года норматива потребления коммунальной услуги по электроснабжению на ОДН и с 4 июня 2014 года – нормативов по холодному и горячему водоснабжению на ОДН на территории Ульяновска управляющие компании стали производить начисления платы на общедомовые нужды исходя из показаний коллективного прибора учета пропорционально площади помещений, находящихся в собственности потребителей. Размер платы от этого заметно возрос. Люди стали жаловаться к нам в инспекцию.

По результатам проверок инспекцией были выданы предписания управляющим организациям о прекращении нарушений порядка начисления платы. Практически все УК обжаловали предписания инспекции в арбитражном суде Ульяновской области. Однако судебными актами областного арбитражного суда и 11-го арбитражного апелляционного суда предписания инспекции оставлены в силе. Если нет утвержденных нормативов – не должно быть и начислений по коммунальным услугам на ОДН.

Требуйте перерасчета

 – Жителей многоквартирных домов также волнует вопрос о порядке установления размера платы и о порядке увеличения размера платы на содержание и ремонт общего имущества в МКД.

– Обязанность собственников помещений по оплате расходов управляющей организации на содержание и ремонт общего имущества в МКД закреплена в части 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ. То есть за деньги собственников управляющая организация обязана осуществлять работы по надлежащему содержанию общего имущества в МКД. В силу того, что размер платы за содержание и ремонт общего имущества относится к существенным условиям договора управления МКД, законодатель в пункте 17 Постановления правительства РФ №491 от 13.08.2006 года установил обязанность собственников помещений утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Следовательно, ежегодно на общих собраниях собственников помещений мы с вами обязаны рассмотреть предложения управляющей организации по видам, объемам и размере оплаты на содержание и ремонт общего имущества. Такой протокол общего собрания собственников будет обязателен к исполнению как собственниками помещений, так и управляющей организацией. Но на практике нередко возникают различные ситуации, в связи с чем хотелось бы рассмотреть для примера некоторые из них, чтобы собственники понимали и знали свои права и могли своевременно влиять на установление размера оплаты на предстоящий год.

Как правило, общие собрания по утверждению перечня работ по содержанию общего имущества проводятся, начиная с сентября. Уже сейчас управляющие организации обязаны напра-вить собственникам помещений для изучения и ознакомления свои предложения. Как правило, предложения по видам, объемам работ, а также об их размерах направляются председателям советов МКД. У нас в области достаточно грамотные председатели МКД, которые очень ответственно подходят к изучению предложений управляющих организаций и выставляют свои претензии по тем или иным пунктам, которые, по их мнению, необходимо исключить или изменить в перечне работ. Руководители управляющих организаций, если мягко сказать, с неохотой реагируют на претензии председателей советов домой, но все же обсуждают за «круглым столом» будущие условия договора. Но в области немало МКД, где собственники помещений не выбрали совет и председателя МКД. Как правило, в таких домах тариф на содержание и ремонт устанавливается органом местного самоуправления и собственники помещений обязаны оплачивать ту сумму, которая указана в постановлении органа местного самоуправления.

По нашему мнению, процедура переговоров при рассмотрении предложений управляющей организации это самый оптимальный и цивилизованный подход, чтобы договориться между двумя сторонами о тех работах, размере оплаты, которые будут осуществляться управляющей организацией и оплачиваться собственниками. Но на практике возникают ситуации, когда стороны не могут найти компромисса, в результате существенные условия договора управления остаются неоговоренными, и разобраться, кто прав, бывает очень сложно.

Предложения управляющей организации по перечню работ и их оплате должны быть альтернативными, то есть собственники помещений должны получить, как минимум, два варианта предложений, чтобы можно было выбрать и проголосовать за наиболее оптимальный и приемлемый. Эти варианты обязательно должны быть предоставлены для голосования, чтобы каждый собственник мог с ними ознакомиться и понимать, за что он голосует.

– Может ли собственник, проголосовавший против утверждения перечня работ на содержание и ремонт, не оплачивать содержание и ремонт общего имущества?

– Каждый собственник помещения, который принимает участие в голосовании, имеет право голосовать, как он считает нужным и правильным. Если–за утверждение перечня работ за содержание и ремонт и их оплату проголосовало более 50 процентов собственников, принявших участие в голосовании, то гражданин, который проголосовал против утверждения перечня работ и размера их финансирования, обязан в соответствии с требованиями жилищного законодательства подчиниться большинству, а значит, обязан оплачивать утвержденный размер. Но у такого собственника существует право все же обжаловать решение общего собрания собственников в судебном порядке в соответствии с частью 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ.

– А как быть собственнику, если управляющая организация работает плохо? Может ли собственник вернуть деньги за неоказанные работы или некачественно проведенные работы?

– С учетом того, что размер платы за жилищные услуги у нас высокий и периодически повышается, мы, как собственники, имеем право и даже обязаны спросить с исполнителя выполнения качественных работ и предоставления услуг. Очень часто граждане жалуются на неполученные услуги или невыполненные работы. В ходе проведения внеплановых проверок мы выявляем такие нарушения и выдаем соответствующие предписания управляющим организациям. А также привлекаем их к административной ответственности.

Если услуги оказываются не в полном объеме и качестве, мы вправе потребовать от исполнителя таких услуг произвести перерасчет установленной платы. Постановлением правительства РФ от 13.08.2006 года №491 утверждены правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Основанием для перерасчета будет являться акт о нарушении качества или превышении установленной продолжительности перерыва при предоставлении услуг. Такой акт составляется потребителями в присутствии или отсутствии исполнителя, в нем указываются факты нарушения.

При наличии акта потребитель вправе направить письменное заявление и устное требование о перерасчете размера платы за неоказанные услуги исполнителю в течение шести месяцев после выявления нарушения.

Оно обязательно должно быть зарегистрировано исполнителем. В течение двух рабочих дней исполнитель обязан сообщить нам регистрационный номер и дату получения нашего заявления, а также решение об удовлетворении наших требований о перерасчете или указать причину отказа.

Если исполнитель отказывается производить перерасчет и причины, которые им указаны, вас не устраивают, вы всегда можете оспорить данное решение в судебном порядке или направить обращение по этому вопросу в Главрегионнадзор Ульяновской области.

В последнее время прослеживается тенденция повышения активности граждан к участию в управлении многоквартирными домами, и это радует. Действительно, проблем в жилищно-коммунальной сфере хватает, но в связи с изменением жилищного законодательства собственники приобрели практически безграничные права, в том числе воздействовать на управляющие компании, осуществлять контроль за их управленческой деятельностью. Наша задача состоит в том, чтобы работники управляющих организаций видели в жильцах не врагов, а союзников и совместно решали проблемы, которые возникают при управлении домом.

Дмитрий Минаев