Дмитрий Минаев
Откликаясь на спрос, ульяновские застройщики создают новый сегмент малогабаритного жилья, который едва ли улучшает жилищные условия населения, а в дальнейшем может сформировать городские “гетто”.

Движение на уменьшение
Еще каких-то 10-15 лет назад обитатели советских малогабариток испытывали культурный шок, оказываясь в гостях у новоселов в новостройке – просторные холлы вместо тесных прихожих, широкие столовые вместо шестиметровых кухонок, огромные светлые гостиные вместо “зала” и санузлы, превосходящие по площади старые спальни. Да, жилье с “улучшенными планировками” строят и сейчас. Но в кризис продается оно все хуже, поэтому застройщики принялись нарезать “квадраты” на более мелкие кусочки.

Квартиры уменьшенных площадей стали реакцией ульяновских застройщиков на кризис 2008-2009 годов. Но если тогда такие предложения носили единичный характер, то сейчас уже готовую или же строящуюся малогабаритку можно найти в любом районе города. Часть застройщиков признается, что с падением продаж они вынуждены уменьшать площадь квартир прямо в ходе строительства объектов.

Четко очерченных границ, по которым определяется малогабаритное жилье, не существует. Как считают эксперты, таковым следует считать однокомнатную квартиру площадью менее 30 квадратных метров, “двушку” менее 50 “квадратов” и “трешку” до 70.

Сейчас в Ульяновске, к примеру, можно приобрести жилье площадью 20 квадратных метров стоимостью 600 тысяч рублей. И это не комната гостиничного типа, а новая “однокомнатная квартира от застройщика”. Еще одна строительная фирма предлагает квартиры от 23 квадратных метров в строящемся 1127-квартирном доме на улице Буинской.

Популярность мини-квартир объясняется в первую очередь их низкой ценой.

– Значительная часть покупателей квартир сегодня – это получатели материнского капитала и государственных сертификатов на приобретение жилья, – говорит один из ульяновских застройщиков. – Люди стремятся реализовать свое право, но у них нет денег на доплату, поэтому жилье стоимостью 600-800 тысяч рублей для них остается единственным вариантом.

Дополнительным фактором в пользу малогабариток является стоимость ее содержания, считают эксперты. Сейчас это размер квартплаты, а в дальнейшем к ней прибавится размер налога, который будет рассчитываться не по инвентаризационной, а по кадастровой (рыночной) стоимости недвижимости.

Новое “гетто”
Приобретенная сейчас малогабаритка для кого-то и впрямь станет временным решением квартирного вопроса, но в дальнейшем такая “кроличья клетка” рискует превратиться в неликвидную недвижимость, предостерегают риэлторы. Первая проблема, с которой столкнется новосел, – это невозможность подобрать мебель стандартных размеров. Постоянно придется идти на компромиссы в виде складного дивана вместо двуспальной кровати или стиральной машины под раковиной на кухне.

Аналитики компании Sezar Group считают, что минимально необходимая площадь для семьи из двух человек – 46 квадратных метров. Даже по весьма скромным государственным стандартам социальная норма площади жилья для одинокого гражданина составляют 33 “квадрата”, для семьи из двух человек – 42, для семьи из трех человек и более – по 18 метров на каждого. Такие нормативы применяются при расселении людей из ветхого и аварийного жилья.

Большое количество малогабаритных квартир приводит к излишней нагрузке на социальную инфраструктуру, места общего пользования, парковки. Действующая норма обеспеченности жилья местами в школах и детсадах рассчитывается исходя из норматива площади в 28 квадратных метров на одного жителя. Из-за “перенаселения” образовательные услуги могут оказаться недоступными и для жителей соседних домов традиционных планировок.

Наконец, сотни маленьких однотипных квартир могут стать настоящей социальной катастрофой, создадут совершенно маргинальную, генерирующую преступления, социальную среду. Поскольку существенная часть такого жилья приобретается как инвестиционное, появляется большое количество арендаторов, которые размывают социальный состав проживающих и создают напряженность в отношениях между ними.

Со временем такие кварталы малогабариток превратятся в городские “гетто”, где мало кто захочет гулять или жить.