С 1 января 2019 года вступает в силу Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 №217-ФЗ (последняя редакция), приходящий на смену устаревшему закону 1998 года.

Идентификация по признаку

Главное нововведение закона — упразднение понятия «дачное хозяйство». Отныне всех обладателей приусадебных участков разделили на огородников и садоводов, предписав им себя идентифицировать и создать соответствующие некоммерческие товарищества. Что это значит?

До сегодняшнего дня объединения дачников могли существовать аж в девяти организационных формах, в том числе как дачные товарищества и кооперативы. И это посчитали явным перебором. Поэтому теперь юридически действительными останутся только садоводческое или огородническое некоммерческие товарищества. Безусловно, «дачниками» называть себя при этом никто не запрещает, особенно в ситуации, когда в собственности вообще не садовый участок, а просто домик в деревне. Новый закон регламентирует жизнь только на территориях садоводств и огородни-честв, а не в населенных пунктах.

Прежде чем дать себе новое имя: «садовод» или «огородник», стоит сначала изучить, что входит в эти понятия.

Так, к примеру, в саду с 1 января 2019 года будет разрешено вести строительство капитальных построек на фундаменте. В огороде же — только сараи, времянки и прочее, постройки, которые можно в два счета разобрать совсем или куда-нибудь перенести. Кроме того, стоит учитывать, что такие сооружения не могут быть оформлены как объекты недвижимости. Можно соорудить на огородном участке и дворец, выдав его за сарайчик для хранения инвентаря, но зарегистрировать на него право собственности не получится до тех пор, пока не поменяется вид разрешенного использования участка, а это по-прежнему непростая процедура. Хотя бы потому, что к планировке и застройке территории садоводства предъявляются довольно серьезные требования, прописанные в СНиП 30-02-97 от 2011 года, а к организации территории огородничества таких требований нет.

— Вполне вероятно, что в ближайшее время может появиться некий подзаконный акт, который уточнит параметры некапитальных построек на землях огородничеств, чтобы закрыть все возможности для злоупотреблений. Правда, тем огородникам, кто уже имеет на руках документ о праве собственности на объект недвижимости, например, на баню или гараж, беспокоиться не о чем. Что построено, то построено — государство это признало, и здесь законодатель пошел на так называемую «огородную амнистию». Что же касается «садоводов», то если после вступления в силу закона из них кто-то еще не успеет зарегистрировать свой дом на участке, пусть не удивляется двойному налогу на землю, — комментирует новое законодательство юрист Алексей Самохин.

Также по новому закону постоянная регистрация по месту жительства, прописка, в доме на садовом участке превратится в простую процедуру. Если сегодня зарегистрироваться на даче можно по большей части только через суд, доказав при этом пригодность постройки для постоянного проживания, то с 2019 года для прописки потребуется всего лишь дом, оформленный как жилой, на участке в садоводческом товариществе.

Кстати, садоводческое может стать товариществом собственников недвижимости — то есть начать развиваться и управляться как коттеджный поселок. Но только в том случае, если будет размещаться в черте населенного пункта, а все дома на его территории — признаны жилыми. Кроме того, вид разрешенного использования земельных участков у всех собственников должен быть сменен на «индивидуальное жилищное строительство».

«Вольников» больше не будет

«Дачная конституция» не только регламентирует жизнь дачников по понятиям «садовод» или «огородник», но наводит порядок и внутри самих территорий. Так, например, если в рамках одной административной границы до сих пор уживались два или три объедения, то они должны прийти к согласию уже сейчас, поскольку 1 января 2019 года в пределах одного товарищества должно будет действовать лишь одно юрлицо. Если подобные организации не смогут согласовать все самостоятельно, по закону единым юрлицом будет то, что создали раньше. «Младшему» же товариществу придется самоликвидироваться, процедура все равно неизбежна, но уже по суду.

Не смогут остаться в стороне от нововведений и те, кто не вступал ранее в СНТ или вышел из него по собственным соображениям. Отныне существовать самим по себе в пределах юридической территории не получится. Всех «вольных» единоличников принудят к вступлению в товарищество. Отказаться, конечно, можно, но платить взносы наряду с остальными при этом все же придется. Взамен «индивидуалист» получает право участвовать в общих собраниях и голосовать по всем финансово-хозяйственным вопросам товарищества. А вот в выборах председателя и членов правления, ревизионной комиссии — нет.

— В законе написано: лица без участия в товариществе «обязаны вносить плату за содержание имущества общего пользования, текущий и капремонт объектов кап-строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом…». Мало того, для «свободных» плата будет выше. По статье 251 Налогового кодекса от налогообложения освобождаются только членские и целевые взносы. Учитывая, что «вольники» находятся на договорных отношениях, им приплюсуют сверху 6%. С тех же, кто будет упорствовать и не захочет платить добровольно платежи, их можно будет взыскать через суд со всеми истекающими последствиями и издержками, — поясняет Алексей Самохин.

Кто теперь править будет?

До конца декабря всем дачникам предстоит определиться с новым составом правления и ревизионной комиссии. Председателя СНТ, членов правления и комиссии будут избирать на пять лет, а не на два года, как сейчас. При этом председатель по новому закону вообще теперь чуть ли не единоличный исполнительный орган, хотя члены правления присутствуют, и даже установлена их предельная численность — не менее трех человек, но не более пяти процентов от числа членов товарищества. Кроме того, новый закон разрешает командовать товариществом не только его членам, но и посторонним людям из управляющей компании. Некоторые юристы считают, что лучше не заглядываться в эту сторону и сохранить товарищество, так как аппетиты у УК соответствующие.

Денежный вопрос

Еще одно немаловажное изменение касается системы платежей — взносов. Теперь всем участникам товарищества придется выбрать банк, поскольку все финансово-денежные отношения с физическими лицами с 1 января 2019 года будут идти только через расчетный счет, и о его открытии нужно позаботиться заранее. Делается это на общем собрании «товарищей» простым большинством голосов. Также нужно назначить того, кто будет уполномочен открыть счет и представлять интересы товарищества в банке.

Расчетные счета и сейчас есть у многих СНТ, в этом случае заводить новый не нужно, достаточно предоставить его реквизиты всем дачникам. Оплачивать взносы наличными со следующего года будет нельзя. Каждому владельцу земли выдадут квитанцию, ее можно отксерокопировать и заполнять лишь раздел с суммой членских или целевых взносов с указанием периода оплаты. Внимание: банк за платежи будет взимать комиссию.

И еще. Остаются всего два вида взносов — членские и целевые. Не будет вступительных, паевых и дополнительных. Но вступительные взносы, внесенные до 1 января 2019 года, возврату не подлежат.

Подведем итоги

В преддверии нового года всем садово-дам-огородникам, как ни крути, а придется на время отвлечься от грядок, заняться делами насущными и скорректировать все документы СНТ с учетом новых правил. Успеть все надо до конца декабря.

— Разъяснительную работу по новому закону среди ульяновских дачников мы ведем уже давно. Несмотря на это, нерешенных вопросов остается очень много, и в большей степени потому, что присутствуют масса юридических тонкостей. Однако, думаю, с поставленной задачей мы справимся. Всем дачникам мы оказываем содействие в подготовке документов, открытии счетов, помогаем решать организационные вопросы. Так что переход к новому распорядку жизни в рамках «дачной конституции» у нас пройдет плавно и безболезненно, — уверен председатель Ульяновской областной ассоциации садоводов Николай Кашаев.

Фактически у садоводов осталось всего пара месяцев на то, чтобы договориться о необходимых изменениях. Есть смысл поторопиться, ведь время летит быстро.

Маргарита Дарго