Один из главных городских объектов последнего времени входит в активную фазу ввода в эксплуатацию. Сегодня — это, наверное, единственный пример по-настоящему современного подхода к проектированию и реализации городского жилого комплекса. Это не просто «спальный дом». Именно в «Доме на Минаева» благодаря его огромной территории и структуре самого здания удалось реализовать городскую среду, о которой сейчас много говорят, а именно удобную, безопасную, развивающую и способствующую здоровому и активному общению горожан. С вводом в эксплуатацию комплекса по утверждению архитекторов оживёт пешеходная зона на правой стороне улицы Минаева, которая соединит жилой комплекс, областную библиотеку им. Аксакова, областной Дворец творчества детей и молодёжи и смотровую площадку памятника-обелиска Вечной Славы. «Дом на Минаева» своей разнообразной инфраструктурой и обитателями существенно повлияет на это оживление. Это будет новая полноценная структура городской среды, наполненная разными видами активности людей всех возрастов. То, к чему должен стремиться город.
Мы решили поговорить об этом объекте и попросили генерального директора строительной компании КПД-2Валерия Давидзона рассказать горожанам о своём детище. Он не только согласился, но и предложил ответить в комментариях на конструктивные вопросы читателей.

— В какой  стадии готовности сейчас находится «Дом на Минаева»?

— Давидзон: Сегодня ЖК «Дом на Минаева» в завершающей стадии строительства. Закончены сантехнические,  электромонтажные, слаботочные, вентиляционные, штукатурные работы и стяжки пола в квартирах. Полным ходом идут малярные работы  в пяти подъездах из восьми они практически завершены, а в оставшихся трёх будут закончены в ближайшее время. Остаётся только дизайнерское оформление мест общего пользования. Здание ЖК по постоянной схеме снабжается электроэнергией, теплом, водой, подключено к сетям бытовой, ливневой и дренажной канализации, сетям связи. Благоустройство выполнено в зимнем варианте и завершится с окончанием сезонных работ, включая весенние посадки растений в июне следующего года. Закончено в полном объёме уличное освещение.

— Какие работы сейчас ведутся на объекте, сколько человек задействовано в работах?

— Давидзон: На объекте работает более 20 субподрядных организаций (около 200 человек). В настоящее время идёт тестирование и настройка систем телеметрии и диспетчеризации теплоснабжения дома, охранно-пожарной системы, дымоудаления и вентиляции, принудительной вентиляции (Аэреко) жилых помещений, монтаж системы управления и контроля доступа, подключение возобновляемых источников энергии – солнечных батарей, установка поквартирных счётчиков с радиосигналом на отопление, ГВС, ХВС и электроэнергию, монтаж системы водоочистки питьевой воды, монтаж системы видеонаблюдения. Идёт активная работа по предъявлению законченных работ инспекции стройнадзора, сдаётся на проверку исполнительная документация по всем видам строительно-монтажных и специальных работ. Совсем скоро заканчиваем. Не теряют времени и граждане, купившие в комплексе квартиры. Мы поощряем их заблаговременное стремление согласовать с застройщиком и институтом проекты планировок своих квартир. После окончания отделочных работ в пунктах пропуска в комплекс и наладки системы контроля мы разрешим им начать отделочные работы ещё до официального заселения, и это будет удобно и даже выгодно как самим владельцам квартир, так и застройщику.

— Чем обусловлен выбор площадки под проект? Вы взялись застроить знаковый и в то же время геологически сложный  участок: волжский косогор, недострой гостиницы «Интурист», уже сложенный архитектурный ансамбль улицы Минаева…

— Давидзон: Горожане помнят этот пустырь на улице Минаева за старым покосившимся железобетонным забором с выглядывающим из-за него каркасом недостроенного в конце восьмидесятых годов прошлого века здания гостиницы «Интурист». Эта незавершёнка «украшала» центр города на протяжении двух с лишним десятков лет, снискав славу криминально опасного уголка.

История места такова. До 1889 года улица Минаева носила название Солдатская из-за большого количества бывших солдат, проживавших на ней. В 1887-1889 годах в доме на улице Солдатской жил поэт-сатирик Дмитрий Дмитриевич Минаев. После его смерти в 1889 году улица была переименована в Минаевскую, ныне это улица Минаева. До конца 1960-х годов улица была узкой, с ничем не примечательными частными деревянными домами. К 1970 году, когда отмечалось 100-летие со дня рождения Владимира Ленина, почти все деревянные здания на ней были снесены ( к настоящему времени остался только дом Д.Д. Минаева). Улица была расширена и на ней были построены многоэтажные дома, а также Областной дворец пионеров (ныне Областной дворец творчества детей и молодёжи) и Областная детская библиотека (сегодня Областная библиотека для детей и юношества им. С. Т. Аксакова). Причиной этого было то, что улица должна была служить парадным въездом в город во время посещения высшим руководством страны во главе с генеральным секретарём ЦК КПСС Л.И. Брежневым построенного к памятной дате Ленинского мемориала.

В генплане города на пересечении улиц Минаева и Железной дивизии находилась и вышеуказанная гостиница «Интурист» на 414 мест, которая должна была по выражению архитекторов «закрепить» как высотная доминанта этот перекрёсток, тем самым закончив архитектурный ансамбль улицы Минаева. Проект был разработан ЦНИИЭП торгово-бытовых зданий и туристских комплексов г.Москвы в 1986 году. Проектное объёмно-планировочное решение гостиницы заключалось в следующем: здание состояло из высотной и низкой частей, которые соединялись переходными блоками, и в плане имело П-образную форму с площадью пятна застройки 65м х 70м. Высота здания гостиницы составляла 48 метров. Конструкция состояла из железобетонного сборного каркаса заводского изготовления на фундаменте из забивных свай. К концу 80-х годов было забито свайное поле и выполнено 10% несущего каркаса. А потом случилась «перестройка» Советского Союза. Пришло сумбурное время приватизации и передела собственности. Строительство гостиницы остановилось из-за отсутствия финансирования, объект превратился в замороженную «незавершёнку», оформленную в собственность, владельцы которой менялись не один раз за более чем два десятка лет. Развитие началось, когда площадку приобрела компания КПД2 . Перед нами встала сложная задача, в основу которой легла ответственность, связанная со многими аспектами, равными по своей степени важности. А это означало, что ни одним из них мы не имели права пренебречь.

Первое – это облик улицы Минаева и соседство со значимыми для города архитектурными объектами, диктующее деликатность и строгость в работе архитектора. На наш взгляд ему это удалось успешно реализовать с помощью простых, лаконичных форм и тщательным выбором пропорций в объёмно-планировочном решении здания комплекса. Получилось даже «зашифровать» утерянный облик ЦУМа с его неповторимым фасадом, галереей и колоннами, которые «пропали» после превращения его в рекламную тумбу. Теперь трёхсотметровая пешеходная галерея с колоннадой есть в «Доме на Минаева». Здание комплекса выполнено в стиле неомодернизма, который в свою очередь произошёл от советского конструктивизма. Яркими примерами этого направления в Ульяновске стали Ленинский мемориал, гостиница «Венец», здание Педагогического университета, ЦУМ, Дворец пионеров и Областная детская библиотека.

Второе – это то , что жилой комплекс должен не только архитектурно завершить ансамбль улицы, но и воплотить до конца главную концепцию советских архитекторов – сделать улицу живой и активной, то есть сформировать городскую среду, как сегодня принято говорить. Для этого в советское время должна была служить пафосная гостиница «Интурист» . Но сегодня у населения другой запрос на организацию городского пространства. Оно должно быть открытым и доступным, но в то же время безопасным. Оно должно быть наполнено инфраструктурой для образования и обучения, бизнеса и здравоохранения. Оно должно стимулировать жителей к активному образу жизни и создавать настроение для отдыха. Оно должно прививать стремление к прекрасному и воспитывать вкус. Именно эти требования легли в техническое задание на проектирование.

Третий аспект – это инженерные решения. Ни для кого не секрет, что площадка строительства конечно же имеет особенности. В проектировании комплекса принимали участие три института. И это не случайно. Основу для проектирования составили очень затратные инженерно-геологические изыскания, длившиеся больше года. Кроме изысканий на самой площадке строительства было сделано несколько десятков геологических скважин от улицы Минаева вниз до Волги. Такое объёмное геологическое обследование Волжского склона не делалось в Ульяновске очень давно. Для обработки данных и проведения расчётов устойчивости привлекался московский специализированный институт. На основании изысканий и расчётов устойчивости считались несколько вариантов размещения здания на площадке, его конфигурация, рассчитывались варианты типов фундаментов с учётом движения и уровня грунтовых вод на различных глубинах. В результате этой работы были определены границы безопасной для строительства зоны, и после проверочных расчётов в нескольких программах было принято окончательное решение о проектировании и строительстве именно этого здания. В итоге проект получил положительное заключение экспертизы. Строители зашли на площадку в 2014 году. Работа началась с инженерной подготовки. Демонтировали незавершённый каркас гостиницы и фундаменты, вскрыли всё старое свайное поле и обследовали его для получения уточняющих данных для проектирования. Кстати сказать , пятно предыдущей застройки оказалось очень схожим с конфигурацией нового объекта. Было оценено состояние инженерных сетей проходящих рядом с площадкой на предмет техногенного воздействия (обводнения) с целью их ремонта или замены, обследовано состояние соседнего здания Библиотеки им. С. Т. Аксакова. Была выполнена система временных и постоянных дренажей со сбросом вод в дренажную штольню и устроены гидрорежимные скважины для слежения за изменением уровня воды в грунте. Только после этих мероприятий (ушёл почти год) началось строительство жилого комплекса.

Четвёртое – стоимость строительства . Учитывая всё то, о чём сказал выше, мы приняли решение пойти в этот проект и построить отличный от других жилой комплекс, который отвечал бы запросам времени и требованиям местоположения. Для того, чтобы соответствовать им и полностью удовлетворить ожидания покупателей квартир, мы применяем совсем непривычные для застройщиков Ульяновска, да и не только, решения. Скажу хотя бы об одном — территории комплекса. Она составляет 3 гектара, из них 1 гектар занимает само здание с внутренним двором, а два гектара – это высококачественно благоустроенная, продуманная и функционально структурированная территория. И это всё в самом центре города для 488 квартир. Плотность населения на квадратный метр территории в этом комплексе ниже чем в новых спальных районах. Это далеко не единственное. Наши покупатели сильно и приятно удивляются тому, что видят вживую при проведении экскурсий для них на объекте. Здесь своя атмосфера уюта и респектабельности. Нужен не один час для того, чтобы рассказать об особенностях этого неординарного объекта, причём на слух это плохо воспринимается — нужно прийти на экскурсию и тогда вы всё увидите и поймёте сами. Конечно же воплощение этих решений требует немалых затрат, но я считаю, что покупатели жилья этого класса по достоинству примут и оценят «Дом на Минаева».

— Подробнее о неомодернизме в проекте. Сейчас уже, насколько видно, завершена внешняя отделка «ДМ». Выглядит лаконично, но наверняка не все так просто вышло в исполнении?

— Давидзон: О фасаде стоит сказать отдельно. Отношение к нему сразу было строгое как на этапе проектирования, так и в процессе реализации работ. Казалось бы ничего особенного нет – простые линии, белый и серый цвет. Но на самом деле, чтобы добиться этой лаконичности, пришлось приложить немало усилий и архитектору, и поставщикам, и подрядчикам. Скрупулезно подбирался цвет и гранульный состав финишного штукатурного покрытия (спасибо специалистам из CEREZIT), выверялись и корректировались конструкция и пропорции окон и витражей, изготавливались десятки опытных образцов стеклопакетов с различными вариантами тонировки и зеркальности. Затем уже подрядчики произвели с высоким качеством монтажные и фасадные работы, добившись достойного результата. Здание прекрасно выглядит в любую погоду, время года и суток.

— В презентации к проекту особый акцент сделан на безопасности жильцов: собственная охрана, повсеместное видеонаблюдение, закрытая территория. Что в этом плане ЖК будет отличать от других новостроек?

— Давидзон: Безопасность в ЖК — определение довольно широкое и не ограничивается проходными, охранниками, консьержами и видеокамерами. Они конечно же работают в комплексе и помогает им электронная пропускная система контроля и управления доступом, но это не всё. На безопасность в жилом комплексе работает всё, начиная с продуманной структуры внутреннего двора и внешней территории. Здесь не пересекаются транспорт и люди. Чтобы пройти из подъезда до спортивных и детских площадок, находящихся на внешней территории, вы прогуляетесь метров на 200, но при этом ни разу не пересечёте автопроезд, не говоря уже о внутреннем дворе, который тоже качественно и полноценно обустроен для отдыха взрослых и игр детей  и в котором вы не увидите ни одного автомобиля вообще. Уличное освещение — это тоже безопасность . В «ДМ» нет ни одного неосвещённого квадратного метра. Световые опоры, дворовые, фасадные, ландшафтные светильники — более 400 уличных источников света . Качественное и травмобезопасное покрытие тротуаров и площадок, водоотводная ливневая система с прогреваемыми лотками, покрывающая всю территорию – тоже безопасность. Безопасность пожарную в здании обеспечит современная система оповещения, дымоудаления и вентиляции.

— Несмотря на то, что объект находится в самом центре города, и казалось бы застройщик должен использовать каждый метр участка с максимальной для себя выгодной, в проекте две трети территории отведено под различные по функционалу площадки, парковки и озеленение.

— Давидзон: Мы посадили осенью фруктовый сад на 400 м2. Яблони, груши, слива, смородина. Дети будут видеть, как он растёт и плодоносит. Пирамидальные тополя, клёны, ели, туи, кустарники, виноград , цветы – вся территория озеленена. Солярий во дворе, зелёные беседки, уличная мебель, развивающие современные детские площадки, спортивное оборудование для занятий на улице, игровой мини-стадион с трибунами. Качество благоустройства по всем составляющим соответствует высокому классу нашего ЖК.

— Сколько будут платить жильцы «ДМ» за коммунальные услуги? В проекте говорится об энергоэффективности.

— Самая затратная статья коммунальных услуг – отопление. За него жильцы будут платить на основании показаний поквартирных счетчиков, а не по расчетной усредненной величине за квадратный метр, и это существенная экономия денежных средств, т. е. сколько потребил – столько и заплатил. ЖК «ДМ» первым в городе перейдёт на прямые договора жильцов с теплоснабжающей организацией (Т+). Размер этой платы будет очень близок к стоимости отопления в случае с крышной котельной. Затраты электроэнергии на освещение подъездов будут существенно уменьшены благодаря наличию в каждой секции дома солнечных мини-электростанций. Вода во внутренней сети водопровода будет очищенной до состояния питьевой, причём как холодная, так и горячая. Это положительно влияет на состояние труб и сантехнических приборов, ну и конечно же на здоровье обитателей квартир. Показания всех поквартирных приборов учёта автоматически будут сниматься и передаваться в диспетчерскую службы эксплуатации комплекса. Каждый квартировладелец в своём личном кабинете в приложении увидит эти показания в режиме онлайн. Это интернет –приложение будет отражать жизнь комплекса в различных её аспектах и максимально помогать жильцам общаться со службой эксплуатации и между собой. В нём вы можете оставить заявку на услугу и оценить её исполнение, наблюдать ( где бы вы ни находились) за играющими на любой из детских площадок детьми с помощью видеокамер комплекса и много чего ещё. Офис службы эксплуатации находится здесь же — в ЖК . Что важно, тариф на обслуживание будет на уровне среднего, сложившегося в городе.

— Говорят, что Вы сами будете жить в «ДМ» ?
— Давидзон: продолжается хаотичная застройка в центре , «клубники», высотные многоквартирные, узкие улицы не справляются , убрать снег –проблема, подъехать к собственному дому-проблема, экология ухудшается , люди только через некоторое время ,пожив в такой застройке, начинают понимать все «прелести» «престижного» проживания на старых городских улицах, в ужасно стеснённых условия.