В прошлом году прокуратура Ульяновской области заявила о незаконности сразу нескольких строек жилья в центре города. Но одну из них, по улице Воробьева, застройщику удалось продолжить через суд. Разбираемся, как застройщики превратились в «мальчиков для битья», какова роль администрации города в таких спорах и почему за требованиями прокуратуры может не быть реального интереса жителей города.

От разрешений к запретам

Жилищное строительство в последние годы считалось основным драйвером экономики. Из-за этого на многое власти закрывали глаза, и городская администрация и контролирующие органы старались принимать решения в пользу застройщиков. Но в последний год, с отказом от долевого строительства, отношение к строителям поменялось.

В 2018 году прокуратура только Ленинского района работала над закрытием 3 строек. Так, строительная компания «Альпы» лишилась права возвести жилой дом возле лицея УлГТУ на улице Радищева, 102а. Прокуратура, проверявшая стройку, обратилась в районный суд. Но рассмотрение дела по существу не состоялось — глава города сам отменил ранее выданные разрешительные документы.

Другая стройка была остановлена на заросшем пустыре на улице Розы Люксембург. Еще в 2013 году в этом месте земля была оформлена в собственность юрлица. Затем ее владельцем стало ООО «Магма Симбирск», которое планировало строить многоэтажку. Ленинский районный суд признал строительство незаконным. Позже его позицию подтвердил областной суд. Причина – разрешительные документы противоречили Генеральному плану города.

Дорога без начала и конца

Третьей внимание прокуратуры привлекла стройка на улице Воробьева, 77. ООО «Воробьевы горы Инвест» планировало возвести там многоэтажку. Но после жалобы местного жителя сотрудники прокуратуры обратились в суд. Однако в ноябре 2018 года Ленинский районный суд, рассмотрев дело №а-4895/2018, вынес решение в пользу застройщика, которого защищал ульяновский юрист Алмаз Кучембаев.

Казалось бы, прокуратура пошла по уже отработанной схеме. Как отмечалось в иске, вновь нашлись разногласия между градостроительным планом участка и Генпланом. На первом утверждалось, что отданная под «Воробьевы горы» территория находится в зоне общественных центров и жилой застройки. Второй говорил, что она якобы заходит на зеленую зону общего пользования и вообще по участку должна проходить дорога.

В своих возражениях Алмаз Кучембаев указал, что Генеральный план по поводу обозначенной в нем дороги неприменим, так как земля под нее не была в трехлетний срок изъята для городских нужд. Это делается, если город и вправду намерен заняться строительством дороги. Кроме того, дорога обозначена планируемыми красными линиями, которые, по постановлению горадминистрации, уже не подлежат применению.

С заходом строительного участка на зеленую зону все оказалось еще проще. Прокуратура использовала карту без конкретных координат, а горадминистрация указала, что зона общего пользования граничит с участком, но не включена в него.

Кроме того, администрация города предоставила отзыв, согласно которому обозначенная в Генплане дорога конкретных координат не имеет, они могут появиться лишь при ее проектировке. И в целом ни функциональные зоны в Генплане, ни территориальные зоны в Правилах землепользования Ульяновска не имеют конкретных координат. При этом масштаб используемой карты таков, что допускает погрешность в расположении объектов порядка 50 метров.

Стратегия, но не практика

Также суд принял во внимание письмо исполнителя Генерального плана – питерского Института урбанистики, в котором заявлено: «Объекты капитального строительства инженерной и транспортной инфраструктуры, предложенные Генеральным планом, не имеют точных координат, их отображение в материалах дела имеет условный характер. Координатное описание границ объектов капитального строительства транспортной и инженерной инфраструктуры, согласно положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации, осуществляется на следующих стадиях проектирования, а именно, в проектах планировки и межевания конкретных объектов капитального строительства».

В результате, существующий Генеральный план Ульяновска от 2007 года был оценен судом как стратегический документ без конкретной привязки к координатам, не подлежащий в данном случае прямому применению.

Существующая только в Генплане дорога под стройкой оказалась как раз примером стратегии, не дошедшей до применения. Город никаких действий по ее строительству или хотя бы проектированию не предпринимал, как и по многим другим дорогам или иным объектам, обозначенным в Генплане Ульяновска. И строить их прокуратура не требовала. Кроме того, на той же нарисованной только в Генплане дороге на Воробьева находится еще несколько домов, но никто не настаивает на их сносе.
Бывший главный архитектор Ульяновской области Вячеслав Некрасов подтвердил, что дорог, строительство которых так и не начато, в Генплане обозначено немало. Пример — планировавшееся продолжение улицы Урицкого после пересечения с проспектом Нариманова. В его створе уже стоит новое здание. Отмененные городом красные линии, по словам архитектора, к подобным ситуациям уже не применимы.

«Согласно части первой статьи 51 Градостроительного Кодекса РФ, разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации, градостроительному регламенту, который определяется в отношении соответствующей территориальной зоны. То есть отсылка идет к Правилам землепользования и застройки, а никак не генплану. Таким образом, нормы, которая связывала бы непосредственное строительство и Генеральный план в Градостроительном кодексе, нет. И правильно, потому как Генеральный план – стратегический документ и недопустимо, чтобы он ограничивал использование участка из-за планируемой дороги. Никакой обязанности у города строить планируемую дорогу из Генерального плана не возникает, а ограничения в использовании участка налицо», – соглашается с этой позицией Алмаз Кучембаев.

В суд — без новых аргументов и экспертизы

По словам Вячеслава Некрасова, во избежание подобных ситуаций городу необходимо корректировать Генплан, а точнее принимать новый. Его проект уже не один год находится на рассмотрении, но одобрять его чиновники пока не берутся.

Это промедление и приводит к разбирательствам с застройщиками. Так, проиграв районный суд, но не признав своей ошибки в определении положения участка на Генплане, районная прокуратура пошла с апелляцией в Областной суд. При этом новых аргументов против стройки в апелляционном представлении не заявлено, экспертиз по делу не проведено. Обжалование в связи с этим выглядит как формальная процедура, на которую тратятся время и силы контрольного органа, существующего на бюджетные средства.

Более того, действия прокуратуры уже вызвали и возражения ульяновцев. Так, житель города, купивший квартиру в строящемся на улице Воробьева доме обратился в Генеральную прокуратуру России. Мужчина просит оценить работу помощника прокурора Ленинского района Алексея Сидорука. Именно он проводил проверку по стройке, допустив погрешности, на которые указал районный суд.
«Помощник прокурора Сидорук А.В., не разобравшись в ответе, который ему предоставила администрация г. Ульяновск, обратился в суд с требованием признать незаконным разрешение на строительство. На общий запрос предоставления выписок в отношении спорного участка, Сидорук А.В. получил только картинки без подписей и печатей, без каких-либо пояснений. И на основе этой информации сотрудник прокуратуры сделал вывод, что по спорному участку проходит планируемая дорога. В результате прокуратура продолжает судиться и требовать остановки стройки дома, в котором я и другие дольщики купили жилье», – говорится в обращении. – «Сама прокурорская проверка была проведена Сидоруком А.В. на основании обращения владельцев соседних участков, которым не понравилось строительство многоквартирного жилого дома по соседству. Получается, прокурор защищает интересы владельцев соседних земельных участков, рядом с которыми ведется строительство. Почему это происходит за мои налоги?».

Стоит отметить, что есть и те, кому строительство дороги может быть выгодно. Так, соседний от спорной стройки дом номер 83 по улице Воробьева находится в ветхом состоянии. Его жители были бы рады расселению в связи со строительством дороги. Но сейчас ее нет даже в планах города.