Согласно утверждённому Губернатором Ульяновской области перечню приоритетных научных исследований на 2019 год, АНО «ЦСИ Ульяновской области» ведётся работа по изучению перспектив развития жилищного строительства и выработки стимулирующих механизмов с учётом предпочтений населения Ульяновской области.

На первом этапе проводимого исследования проанализировано состояние отрасли жилищного строительства в Ульяновской области, совместно с крупнейшими региональными застройщиками определены основные проблемы, препятствующие развитию строительства жилья в регионе, дан анализ жилищных условий и уровня обеспеченности населения области жильем, определены потребности в жилищном фонде, а также дан прогноз, касающийся размеров и структуры нового жилищного строительства в 2024 и 2030 годах.

В результате проведения исследования был обнаружен ряд наиболее острых, на взгляд специалистов ЦСИ, моментов:

  1. У многих застройщиков, осуществляющих свою деятельность на территории региона, возникают те или иные трудности с завершением строительства домов.

В конце 2017 года у крупных и средних строительных предприятий и организаций Ульяновской области в незавершенном строительстве находились 57 жилых домов (больше на 18,8% по сравнению с предыдущим годом). Строительство 29 домов, а это практически 51% (!) от общего количества, было приостановлено или законсервировано, что является «настораживающим» показателем, подрывающим доверие населения к застройщикам. Кроме того, от «долгостроев» регион терпит колоссальные убытки, так как земельный участок попросту простаивает.

Площадь не завершенных строительством жилых домов на конец 2017 года составила 160,7 тыс. кв. метров, что в 2,6 раза большее уровня 2016 года (таблица 1).

При этом, объём незавершенного жилищного строительства в 2017 году составил 57,1% к общему объёму введённых в действие жилых домов организациями-застройщиками Ульяновской области (рисунок 1). Кроме того, указанный показатель имеет тенденцию роста.

Рисунок 1 – Сравнение динамики ввода в действие жилых домов (кроме индивидуальных) и динамики незавершённого жилищного строительства Ульяновской области

  1. Более 71% введенного в Ульяновской области жилья построено населением. Практически на 10% ежегодно увеличивается доля введённых индивидуальных домов в общем объёме жилищного строительства.

Населением за счет собственных и заемных средств в 2017 году построено 5365 жилых домов общей площадью 695,1 тыс. кв. метров, что составило 71,2% от общего ввода жилья по области. По сравнению с 2016 годом ввод индивидуального жилья увеличился на 109,7 тыс. кв. метров (18,7%), с 2013 годом – на 378,0 тыс. кв. метров (в 2,2 раза) (таблица 2).

Населением Ульяновской области строятся, в основном, одноэтажные жилые дома, доля которых в 2017 году составила 65,5% в общем количестве; 26,9% – двухэтажные и 7,6% – трехэтажные. Однако, по сравнению с предшествующим годом, доля одноэтажных домов снизилась на 8,1 процентных пункта; двухэтажных и трехэтажных возросла соответственно на 3,5 и 4,6 процентных пункта.

Средний размер площади квартир, построенных населением Ульяновской области в 2017 году, составил 128,6 кв. метров. При этом в городах и поселках городского типа средний размер квартир – 149,4 кв. метров, в сельской местности – 114,0 кв. метров (рисунок 2).

Рисунок 2 – Средний размер квартир, построенных населением

Ульяновской области

При строительстве жилых домов индивидуальные застройщики в Ульяновской области отдают предпочтение деревянным и кирпичным домам, доля которых составляет в общем вводе, соответственно, 37,0% и 31,5%.

  1. В Ульяновской области требуются дополнительные меры для стимулирования приобретения жилья.

Несмотря на то, что доля населения с высокими доходами с каждым годом растет (таблица 3), современный рынок жилья в Ульяновской области позволяет только отдельным гражданам достаточно быстро решать свои жилищные проблемы. У большинства населения региона сравнительно низкий уровень доходов по отношению к стоимости жилья (стоимость квадратного метра жилья в полтора-два раза превышает среднемесячную заработную плату по региону).

Сопоставление данных о средних ценах на первичном рынке жилья и величины доходов позволяет сделать вывод о том, что потенциальными покупателями могут являться люди с ежемесячным доходом, превышающим 30000 рублей. В 2017 году к такой группе относились 23,5% населения, а больше половины (54,4%) имели доход на 1 человека ниже среднедушевого денежного дохода в целом по области (23161 рубль).

  1. Приобретение жилья на первичном рынке в Ульяновской области является достаточно сложным.

Согласно международной классификации рынков жилья по критерию доступности, жилье на рынке:

– доступно, если значение коэффициента доступности жилья до 3 лет;

– не очень доступно, если значение коэффициента от 3 до 4 лет;

– приобретение жилья серьезно осложнено, если значение от 4 до 5 лет;

– существенно недоступно, если значение более 5 лет.

Коэффициент доступности жилья в Ульяновской области в течение последних пяти лет в среднем составлял 5,1 (таблица 4). Эта цифра означает, что если среднестатистическая семья, проживающая в Ульяновской области, все заработанные деньги будет тратить только на приобретение квартиры, то, чтобы выплатить всю сумму, ей понадобится не менее пяти лет.

Учитывая, что большинство отечественных ипотечных программ предусматривают отчисления в размере не более 30% семейного дохода на покрытие платежей по кредитам, то в итоге эта цифра достигает 15 и более лет (таблица 5).

  1. Необоснованный рост цен на основные виды материалов, необходимые для строительства.

В Ульяновской области цены на многие категории материалов, необходимые для строительства, существенно завышены по сравнению с соседними регионами, поставка из которых зачастую обходится для застройщиков намного дешевле. Вместе с тем, в регионе функционирует большое количество промышленных предприятий, осуществляющих производство строительных материалов (цемент, кирпич, стекло, утеплители и другие), а также в наличии вся сырьевая база. Но ситуацию это не меняет.

С ростом цен на материалы автоматически увеличивается себестоимость строительства, следовательно, и конечная цена на жильё, которая и без того существенно завышена (рисунок 3).

Рисунок 3 – Сравнение средней стоимости строительства одного квадратного метра жилья и стоимости на первичном рынке жилья в Ульяновской области

  1. Достаточно большой износ основных фондов на предприятиях строительной отрасли.

Другим фактором, ограничивающим возможности по увеличению объёмов строительства жилья, является низкий технический и технологический уровень предприятий отрасли промышленности строительных материалов и строительной индустрии Ульяновской области в целом. Значительная часть предприятий, выпускающих необходимую для строительства продукцию, характеризуется технологическим отставанием (таблица 7).

Накопившаяся изношенность основных фондов и несоответствие их потребностям современного уровня жилищного строительства является следствием повсеместной практики использования уже списанного оборудования.

Проблема является глубокой и застарелой и имеет институциональный характер. Рост производства в течение многих лет происходил за счёт загрузки ранее простаивавших избыточных мощностей и таким образом год от года закреплялась система, не имеющая механизмов и отработанной практики модернизации.

  1. Высокий износ существующих инженерных сетей.

Инженерные сети в Ульяновской области долгое время не реконструировались, Центр и старые районы города уже застроены и участникам строительного бизнеса приходится «довольствоваться» территориями, не имеющими соответствующей инфраструктуры. Как правило, финансирование создания инфраструктурных объектов, в свою очередь, невыгодно строительным компаниям и влияет на стоимость квадратного метра возводимого жилья в сторону его удорожания. Необходимо отметить, что обеспечение земельного участка инженерной инфраструктурой составляет существенную долю в затратах застройщика, который для оптимизации расходов и снижения стоимости квадратного метра прибегает, в том числе, к точечной застройке.

  1. Город Новоульяновск, город Ульяновск, Ульяновский район, Барышский район, Чердаклинский район – муниципальные образования Ульяновской области с наименьшей обеспеченностью жильём.

Обеспеченность населения жильём в среднем на одного жителя в Ульяновской области в 2017 году была одной из самых высоких среди регионов ПФО – 27,5 кв. метров (Пензенская область – 28,9 кв. метров, Саратовская область – 28,8 кв. метров).

Наименее обеспеченными жильем являются: город Новоульяновск (25,21 кв. метра на душу населения), Ульяновский район (25,93 кв. метра), город Ульяновск (26,01 кв. метра), Барышский район (26,32 кв. метра), Чердаклинский район (26,88 кв. метра) (и это при том, что указанные муниципальные образования являются лидерами по объёму строящегося жилья). В свою очередь, наибольшая обеспеченность жильём на душу населения в Инзенском, Карсунском, Кузоватовском, Новомалыклинском и Старокулаткинском районах Ульяновской области (рисунок 4).

Рисунок 4 – Уровень обеспеченности жильём населения муниципальных образований Ульяновской области, кв. метров на душу населения

  1. 9. Обеспеченность жильём населения Ульяновской области незначительно отстаёт от стандартов восточно-европейских стран, где средний текущий уровень обеспеченности жильём составляет 30 кв. метров на душу населения.

Для сравнения: Соединённые Штаты Америки – 86 кв. метров, Австралия – 91 кв. метр, Норвегия – 59 кв. метров, Дания и Бельгия – 58 кв. метров, Германия – 48 кв. метров, Австрия – 53 кв. метра и так далее) (рисунок 5).

Рисунок 5 – Уровень обеспеченности жильём населения различных стран мира, кв. метры на человека

  1. Строительная индустрия Ульяновской области практически не ориентирована на комфортное жильё именно для семей.

Начиная с 2000 года в Ульяновской области сохранены тенденции преимущественного строительства малогабаритных квартир (более 33% введенных в 2017 квартир – однокомнатные). Но, при этом, ни существующий состав квартирного фонда, ни структура вводимого жилья, ни его размеры не соответствуют действительному демографическому составу населения Ульяновской области и не удовлетворяют его потребности. О чем свидетельствует:

1) ежегодный рост ввода жилья населением за счёт собственных и заёмных средств, занимающий более 70% в общей структуре жилищного строительства Ульяновской области (рисунок 6);

Рисунок 6 – Сравнение динамики ввода в действие жилых домов в целом по Ульяновской области с динамикой ввода жилых домов населением

в целом за счет собственных и заёмных средств, тыс. кв. метров

2) то, что более 15 лет в Ульяновской области семьями согласно своим намерениям и возможностям строятся индивидуальные дома, размером в 2-2,5 раза больше (120-140 кв. метров), чем средняя площадь квартир в многоквартирных домах. Значит, неменяющиеся год от года размеры строящихся индивидуальных домов отражают уже сложившиеся устойчивые семейные жилищные потребности и спрос населения;

3) число однокомнатных квартир (при этом ещё и меньшего размера) больше, чем требуется, на 25,1%, двухкомнатных – на 68,5%. Напротив, существенно не хватает трехкомнатных квартир – почти на 20% – особенно квартир общей площадью не менее 70-77 кв. метров, а также четырехкомнатных квартир площадью не менее 84-96 кв. метров (таблица 8, таблица 9).

  1. Общая потребность населения Ульяновской области в жилье составляет 3,6 млн кв. метров, в том числе в городе Ульяновск – 2,6 млн кв. метров. Удовлетворение этой потребности требует увеличения жилищного фонда практически на 10% (При необходимости доведения уровня обеспеченности населения Ульяновской области в жилье до среднего текущего уровня восточно-европейских стран – 30 кв. метров на душу населения).

При этом в структуре необходимого жилищного фонда менее 5 млн. кв. метров должны составлять однокомнатные квартиры, 8,3 млн. кв. метров – двухкомнатные, не менее 14,5 млн. кв. метров – трех- и четырехкомнатные, не менее 3,3 млн. кв. метров – квартиры, имеющие 5 и более комнат.

Основные результаты исследования послужат толчком для выработки определённых механизмов поддержки и развития жилищного строительства в Ульяновской области. Кроме того, наработанный материал станет основой для разработки документа стратегического планирования по развитию жилищного строительства Ульяновской области до 2030 года.

Существует ли у Вас потребность в улучшении жилищных условий?

Результаты опроса


Загрузка ... Загрузка ...

Квартиру (дом) какой площади Вы хотели бы приобрести?

Результаты опроса


Загрузка ... Загрузка ...

Сколько комнат (не считая кухни) Вы хотели бы иметь в своём жилье для комфортного проживания всех членов Вашей семьи?

Результаты опроса


Загрузка ... Загрузка ...

В каком доме Вы хотели бы приобрести новое жильё?

Результаты опроса


Загрузка ... Загрузка ...

По какой технологии (из каких материалов) должен быть построен Ваш дом?

Результаты опроса


Загрузка ... Загрузка ...

Каковы, по Вашему мнению, основные проблемы, препятствующие приобретению жилья населением Ульяновской области (не более трех вариантов)?

Результаты опроса


Загрузка ... Загрузка ...

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.