На участке, предоставленном под строительство Ульяновского государственного университета были построены многоквартирные дома. Квартиры в этих домах были проданы с соблюдением всех установленных процедур: дома были построены с разрешения городских властей, сделки зарегистрированы. Однако границы земельных участков под домами сформированы неправильно и незаконно.

земля УЛГУ до
земля УЛГУ до

Изначально дома Университетская набережная 5, 7, 9, 11, 13 и Водопроводная, 1, 7, Хлебозаводская 6, 10 строились на участке УлГУ с кадастровым номером 73:24:010101:1. Потом УлГУ в одностороннем порядке выделил для построенных домов участки, но сделал это неправильно и незаконно: площадь выделенных участков не достаточна для обслуживания домов, согласие на такой выдел собственники помещений в домах не давали.

Университетская набережная 5

04.12.2014 под домом № 5 по Университетской набережной был сформирован участок с к/н 73:24:010101:12160. Статус участка учтенный, разрешенное использования — для учебных целей, права собственников помещений в доме на земельный участок не зарегистрированы.

Кошкин дом
Кошкин дом

Формирование участка такой площади нарушает законные интересы граждан- собственников помещений в доме. У дома практически нет территории даже для временной парковки автомашин, нет места для детской площадки и площадки для отдыха взрослых, нет проезда к подъездам дома.

Напомню, что местные нормативы градостроительного проектирования муниципального образования «город Ульяновск, утвержденные Постановлением Администрации г. Ульяновска от 25 мая 2012 года N 2388 предусматривают в п. 5.7. норматив обеспеченности объектами для хранения транспортных средств следует принимать не менее 300 машино-мест на 1000 человек, то есть минимум 30 % квартир должны быть обеспечены машино-местами.

Водопроводная 1

04.12.2014 под домом № 1 по ул. Водопроводной был сформирован участок с к/н 73:24:010101:12166. Статус участка учтенный, разрешенное использования — для учебных целей, права собственников помещений в доме на земельный участок не зарегистрированы.

Формирование участка такой площади нарушает законные интересы граждан- собственников помещений в доме. Несмотря на то, что в территорию участка вошла часть двора, у дома практически нет территории даже для временной парковки автомашин, нет места для детской площадки и площадки для отдыха взрослых, нет проезда к подъездам № 2,3.

Водопроводная 1
Водопроводная 7

04.12.2014 под домом № 7 по ул. Водопроводной был сформирован участок с к/н 73:24:010101:12168. Статус участка учтенный, разрешенное использования — для учебных целей, права собственников помещений в доме на земельный участок не зарегистрированы.

Формирование участка такой площади нарушает законные интересы граждан- собственников помещений в доме. В территорию участка вошла часть двора. Но парковка, хоккейная коробка и площадка для выгула собак оказались за границами участка.

Университетская набережная 7, 9, 11

04.12.2014 под домами № 7,9, 11 по Университетской набережной были сформированы участки с к/н 73:24:010101:12173, :1274, :1275. Статус участков учтенный, разрешенное использования — для учебных целей, права собственников помещений в домах на земельные участки не зарегистрированы.

Формирование участков такой площади нарушает законные интересы граждан- собственников помещений в домах. В территорию участка не вошли подъезд к дому и огороженная часть зеленой территории с игровой площадкой. Де-юре эти дома должны заплатить за пользование частью огороженной территорией, которая не вошла в сегодняшние границы.

Участки временного характера

Стоит обратить внимание, что статус участков учтенный и одновременно, право собственников помещений в многоквартирном доме, не зарегистрировано. Хотя это право возникает в силу закона при регистрации права квартиры. То есть связь многоквартирных домов и земельных участков под ними на кадастре не отражена. Поэтому же назначение земли — “для учебных целей”.

Это объясняется тем, что это лишь проект, так называемые “временные участки”. Однако из-за недостатков при реформировании законодательства, все временные участки стали учтенными. И если эти границы не отменить, то с ними так и придется жить.

Похожее дело было у меня по заползню на ул Поэта Благова и там Ульяновский областной суд согласился с моей позицией.

Земля УЛГУ сейчас
Земля УЛГУ сейчас

Отсутствие доступа к дороги

Отсутствие доступа к дороге это самостоятельное основание чтобы признать такие границы незаконными. Статья 11.9 ЗК РФ запрещает образование земельных участков, если это приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, невозможности размещения объектов недвижимости и т.д. Наличие доступа к участку по сути определяет возможность его использования.

Соглашения о сервитуте между каждым собственником помещения в многоквартирном доме нет и вряд ли он возможен.

Пунктом 26 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что отсутствие доступа к образуемому или изменяемому земельному участку является основанием для приостановления государственного кадастрового учета.

В тоже время по факту дороги есть, просто под ними не сформированы земельные участки и они не переданы на баланс города! Как следствие и ремонтируются они по прихоти университета. Когда УлГУ надо провести шествие выпускников, тогда и делается ремонт. В этом году шествие под вопросом, и ремонта до сих пор нет.

Что делать или какое решение вопроса вижу я?

Временные участки можно снять по заявлению университета. Согласно п. 3 ч.1 ст. 15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляется по заявлению собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости.

Отсутствие в законе прямо предусмотренного порядка для снятия с кадастрового учета ранее учтенных земельных участков при отсутствии спора о правах на недвижимость не должно служить препятствием. Если университет постарается и предоставит нам межевые планы, которые нас устроят, то вопрос решится и без суда.

Однако теперь юристам университета надо учесть, что согласно Правилам землепользования и застройки территория относится к зоне ЦЗ. Для этой зоны установлены: максимальный процент застройки земельного участка — 60%; максимальный коэффициент плотности застройки многоэтажной жилой застройки (высотная застройка) — 1,2; минимальная площадь озеленения земельного участка — 20%.

Тот же университет может обратиться и в суд.

Но если он не сделает совсем ничего, что наиболее вероятно. То собственники будут вынуждены обратиться в прокуратуру и, в том числе, поднять вопрос о том, кто именно заработал на застройке земли « для учебных целей».

Если и это не поможет, то граждане сами обратятся в суд.

Важно понимать, что если университет на возьмет на себя изменение границ, то граждане просто отменят существующие. В таком случае как только сегодняшние границы у участков исчезнут, собственники помещений в домах станут в силу закона сособственниками в большом земельном участке под университетом. После чего использование такого участка, в том числе под застройку общежития, будет возможно только с согласия всех сособственников.