Самый популярный вопрос от жителей многоэтажек в Ульяновске, да и во всей стране. Ведь по закону собственники сами определяют размер платы. Но каким он должен быть – не знает никто. Отсутствуют строгие нормативы по определению конкретной суммы, каждая управляющая организация делает расчет исходя из собственных возможностей и аппетитов.

Одинаковой платы по строке «содержание и ремонт» нет, так как нет ни одного похожего дома. Здания могут быть однотипной конструкции, но люди в них все равно живут разные, с отличающимся уровнем потребностей. Одни заваривают мусоропровод, чтобы экономить на его обслуживании и ходят сами с мусорным ведром до контейнерной площадки, а другие обустраивают охраняемую парковку и нанимают консьержа в подъезд. Универсального подхода не существует. Однако есть масса типовых МКД, где живет большое количество ульяновцев с примерно одним средним уровнем достатка. Чтобы дать хоть какой-то ориентир в том, какая плата является достаточной, мы решили рассказать о доме №38 по ул. Промышленной, которым управляет ТСЖ «Престиж», председатель – Вадим ШТАТНОВ.

Жильцам пришлось буквально отбиваться от УК, прежде чем создать товарищество. Так или иначе, вытерпев давление и даже разборки в стиле бандитских «стрелок» из 90-х годов, люди добились самостоятельности. Наш рассказ, впрочем, не об этом, хотя форма управления также играет огромную роль в установлении размера платы. Ну а выбрали мы этот МКД потому, что он стал одним из победителей регионального этапа Всероссийского конкурса «Лучший дом». Опытом ульяновцев заинтересовались даже федеральные эксперты. Вадима ШТАТНОВА теперь приглашают для участия в семинарах, где он рассказывает старшим по домам из других городов о том, как правильно организовать обслуживание МКД. Собственно, почему бы и нам не послушать, авось чему-то научимся или узнаем новое!

Типичная панельная многоэтажка 75-й серии, такие МКД строят в Ульяновске до сих пор

– Самая большая проблема в ЖКХ – отсутствие кадров, с рабочими специальностями очень тяжело. Сложно найти хорошего дворника, уборщицу и так далее. Оплата труда небольшая, но работа необходимая. Поэтому на протяжении многих лет держимся за одних и тех же людей, постепенно понемногу поднимаем им зарплату, – отмечает председатель товарищества.

Найти специалиста действительно очень тяжело. Но начинается все с головы, именно от руководителя зависит, каким будет коллектив. Вадиму 33 года. Он намного моложе дома, которым управляет. Дом №38 на Промышленной построен в 1975 году. Девять этажей, 145 квартир, где проживает много людей старшего поколения, пенсионеров. Однако, несмотря на разницу в возрасте, им удается найти общий язык с председателем своего ТСЖ. Достаточно сказать, что еще ни на кого из дома ни разу не подали в суд за долги. Это хороший показатель того, что жильцы полностью поддерживают то, каким образом обслуживается их МКД.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и утверждается общим собранием собственников. Учитывается состав общего имущества, индивидуальные характеристики самого МКД, а также объем (периодичность) оказываемых услуг. Ключевой принцип состоит в том, что плата устанавливается индивидуально по каждому МКД с учетом его реального технического состояния (ст. 156 ЖК РФ, ст. 55.25 Гражданского кодекса РФ).

Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года №290 утвержден минимальный перечень работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД. Однако в документе описана идеальная ситуация, и по факту даже минимальный перечень редко где выполняется, так как полное следование букве закона обойдется жильцам очень дорого. Люди жертвуют своим комфортом ради экономии средств. Например, сокращая периодичность уборки подъезда: реже моют – меньше платить.

ПОЧЕМУ ЦЕНЫ РАЗНЫЕ?
– По моим оценкам, на сегодняшний день оптимальный размер платы за содержание и ремонт в Ульяновске составляет от 23 до 25 рублей с квадратного метра, в зависимости от МКД. Так, у нас в доме №38 по ул. Промышленной – 24,50 рубля. И это окончательная сумма, никаких дополнительных платежей! – подчеркнул председатель ТСЖ «Престиж» Вадим ШТАТНОВ.

Почему он так акцентирует на том, что это размер платы без дополнительных платежей? Дело в том, что сейчас в Ульяновске распространилась такая практика, с помощью которой хитрят УК. Они утверждают у собственников размер платы на содержание и ремонт, а затем отдельно – размер платы за «текущий ремонт», «благоустройство», «непредвиденные расходы», «производственную программу» и тому подобное. Многие компании также выводят за скобки «уборку подъездов», якобы это прямые договоры жильцов с некой отдельной фирмой. В итоге получается, что, назовем его так, «базовый» размер платы, путем этих вот накруток вырастает в два раза, а то и больше!

Абсолютное большинство ульяновских УК работают по следующему принципу. Формально в штате лишь директор да бухгалтер. Взять нечего – старый стол и стул без ножки! А все услуги на доме распределены по отдельным фирмам, с которыми компания заключает договоры подряда. Фирмы эти могут существовать лишь на бумаге, а в реальности сидят в соседнем кабинете, но для налогообложения так выгоднее. Вот еще один существенный момент, который влияет на размер платы, – выгода. Как и для любого бизнеса, для управляющей компании основная цель – прибыль. В отличие от ТСЖ, которое является некоммерческим и главной целью преследует именно обслуживание дома.

Чтобы понятнее объяснить, товарищество собственников жилья – это как совет МКД, где все решают сами жильцы, только с печатью и счетом в банке. Однако совет МКД может лишь наблюдать за деятельностью УК, принимать у нее работы, следить за расходованием своих средств, а ТСЖ деньгами распоряжается напрямую, может нанимать и выгонять подрядчиков.

Само собой разумеется, что за посредничество жителям приходится доплатить. Поэтому в размер платы в дома с УК, помимо себестоимости, закладывается и прибыль – в карман хозяевам (учредителям и руководителям) компании. Далее действует принцип сообщающихся сосудов: чем больше УК «отъедает от пирога» с размером платы себе на прибыль, тем меньше остается непосредственно на содержание и ремонт. Любой бизнес стремится увеличить прибыль, и это его естественное состояние. Поэтому так нужен контроль со стороны старшего и совета МКД, ведь есть риск, что УК сожрет вообще весь «пирог», а собственникам жилья по факту окажет услуг на ноль рублей, но спишет все до копейки, еще и долги нарисует.

Стоимость услуг и работ складывается из затраченных материалов, применяемых машин и механизмов, накладных расходов, заработной платы работников, а также (о чем многие забывают) из налогов. Для многих это, наверное, станет открытием, может даже шокирует, но, помимо УК, свою долю имеет и государство.
Налоги являются существенной составляющей в цене услуг. Кроме того, с заработной платы каждого сотрудника необходимо делать немалые обязательные отчисления в социальные фонды страхования. Именно поэтому работа шабашника, которому вы заплатите мимо кассы и налогов, будет стоить гораздо меньше. Просто очень часто приходится слышать от жильцов дома, мол, управляющая организация дерет втридорога, хотя нанять частника обойдется дешевле. Теперь вы знаете, почему. Потому что частник тот, наплевав на законы, работает «в черную» и государству ничего не дает. В отличие от шабашников УК и ТСЖ работают в правовом поле и обязаны платить налоги и сборы. Только УК еще и свою прибыль поверх всего прочего накладывает.

НА ЧЕМ МОЖНО СЭКОНОМИТЬ?
Стоимость работ, которые выполняются управляющей организацией, зависит от заработной платы того или иного сотрудника.

– Собственный штат нашего ТСЖ насчитывает всего пять единиц. Помимо меня, председателя, есть еще управляющий и специалист широкого профиля, который занимается как сантехническими, так и электрическими работами. Дальше: двор-ник-мусоропроводчик и уборщица мест общего пользования. Все прочие виды услуг выполняются по договорам подрядными организациями, – отметил Вадим ШТАТНОВ.

Товарищество тоже, как и УК, старается экономить, но лучше все же иметь таких специалистов, кто будет постоянно обслуживать только ваш дом. Дворник и уборщица – в УК это, как правило, нанятые со стороны кадры, зачастую низко квалифицированные и немотивированные, часто граждане иностранных государств. В этой сфере большая текучка, люди постоянно уходят и приходят, и тут буквально каждая новая метла метет по-новому.

Электрик и сантехник в УК могут быть свои, но обслуживают гораздо больше одного дома, из-за чего также страдает качество и своевременность выполнения работ.

Кроме того, существуют три основных вида деятельности по обслуживанию МКД, которые требуют наличия отдельных разрешений (лицензий, допусков и т.д.): техническое обслуживание внутридомового газового оборудования, лифтов и автоматических противопожарных систем.

Сильно экономить на оплате труда обслуживающего ваш дом персонала чревато снижением качества услуг. Впрочем, проконтролировать зарплату сотрудников своей управляющей организации жильцы дома смогут лишь в ТСЖ, а в УК эта информация будет от них скрыта. И вполне возможна такая ситуация, когда львиная доля средств тратится на директора и его замов, а до непосредственных исполнителей (электриков, сантехников, дворников и т.д.) доходят лишь малые крохи. При этом люди будут возмущаться и удивляться, как же так, ведь так дорого платим, а работы делаются «на отвались»!

Эффективнее будет экономить все же не на жилищных, а на коммунальных услугах. Здесь огромный простор для деятельности. Но опять же никто, кроме самих собственников жилья, в этом не заинтересован, и УК не пошевелится, если вы сами ей на то не укажете. Однако энергосберегающие мероприятия тоже можно проводить по-разному. УК скорее всего будет навязывать вам их отдельным чеком через дополнительные платежи. Рачительный же хозяин дома сделает их в рамках капремонта, и за счет тех взносов, которые мы уже платим в обязательном порядке по федеральному закону. Ведь задача капремонта – не только восстановление изношенных элементов, но и снижение платы жильцов за счет улучшения энергоэффективности МКД. И этим надо пользоваться!

– «Перетопы» и, соответственно, огромные переплаты, отсутствие регулировки ГВС, когда горячая вода течет еле теплая, – все эти проблемы у нас были, как и в других таких же домах этой серии. Помог капремонт индивидуального теплового пункта. Были установлены коллективные приборы учета тепловой энергии и теплоносителя, установлена система погодного регулирования отопления и электронный регулятор температуры ГВС. В результате у нас сейчас повысился комфорт проживания, хотя потребление тепла сократилось более чем на 25%. За один отопительный сезон мы экономим около 850 тысяч рублей. При этом у нас установлен минимальный взнос на капремонт, никаких дополнительных средств не вкладывали, но стали меньше платить за коммунальные услуги, чем жители очень довольны, – прокомментировал Вадим ШТАТНОВ.

ТСЖ «Престиж» продолжает обновление и улучшение своего дома без дополнительных платежей. Ранее отремонтировали за счет капремонта подъезды. Этим летом полностью заменили кровлю. Причем сделали это не в аварийном, когда уже начались протечки, а в планово-предупредительном порядке. С подрядчиком договорились о рассрочке. За выполненную работу собственники со своего спецсчета будут расплачиваться до конца года. Еще пять лет потом крыша будет обслуживаться по гарантии.

Фото автора