Руководство области вновь пытается оживить программу по льготной передаче зданий-памятников частным лицам. На этот раз на торги выставляют здание “Дворянского вокзала” в самом центре – у областной больницы. Эксперты сходятся во мнении, что попытка сдать его в аренду вполне может оказаться удачной. Место у него более чем проходное, а соседство с медучреждением способно дать стабильный доход.

“Электричество, канализация, водоснабжение, отопление – отсутствуют”

15 февраля должен пройти аукцион за право взять в аренду на 49 лет здание объекта культурного наследия в 542 квадратных метра на улице 3 Интернационала, 1. Начальная стоимость аренды – рубль за квадратный метр в год.

Чтобы выставить здание на таких условиях, в конце 2022 года его признали находящимся в неудовлетворительном состоянии. Распоряжение об этом подписал глава облправительства Владимир Разумков.

Саму программу льготной аренды, при которой инвестор получает здание-памятник по минимальной цене, а взамен гарантирует его ремонт, в регионе запустили несколько лет назад. Но до сих пор особых успехов в ней замечено не было – сдать удалось только один объект культурного наследия.

По условиям аукциона, бизнес должен гарантировать ремонт здания в течение семи лет. Проводить его нужно с учетом ограничений для объекта культурного наследия: не перестраивая и не изменяя внешнего вида. Само здание, как отмечается в документации, было выстроено в 1916 году, стены в нем бревенчатые, перекрытия деревянные. Инженерных коммуникаций – света, воды, отопления, канализации – в помещении уже нет.

От гуляний до медицинской библиотеки и суда

Согласно справке еще предыдущего главы управления ОКН Шарпудина Хаутиева, памятник истории и культуры “Дворянский вокзал” ценно тем, что представляет собой интересный образец гражданской архитектуры в формах эклектики и является одним из немногих деревянных строений, сохранивших облик архитектуры Симбирска 3-й четверти XIX века. Первоначально здание построили в Александровском саду для отдыха и развлечений дворянства. Тогда и появилось его название. Позже сад и вокзал арендовались обществом Красного Креста и использовались для проведения “гуляний”, сбор от которых шел на обустройство лазаретов для раненых воинов. В Первую мировую и Гражданскую войны здание использовалось как общежитие для прибывавших в Симбирск беженцев-евреев.

В бытность губернатором Сергея Морозова здание принадлежало областной больнице, в нем размещалась медицинская библиотека. В 2018 году, анонсируя снос и  реконструкцию устаревших корпусов больницы, губернатор говорил о его реставрации за счет инвестора. Инвестор должен был построить социальную гостиницу на территории медучреждения. После ремонта в здании-памятнике предлагалось открыть музей.

В тот момент стоимость ремонта и реставрации оценивалась примерно в 10 миллионов рублей. Но планы не сбылись, а сдвинул дело с места суд. В 2022 году управление по ОКН обратилось в арбитраж с иском к минимущества региона. От министерства коллеги-чиновники потребовали проивести работы по сохранению здания.

Как показало обследование, цоколь здания имеет трещины, идет вспучивание кирпичной кладки, она разрушается по углам, обшивка и окна гниют, в части окон нет стекол, фрагментами отсутствует кровля, на чердаке имеются обрушения подшивок и балок. Минимущества, которое стало отвечать за памятник после возврата его в казну от Областной больницы, возражало. Но суд иск управления ОКН поддержал. Результатом такого решения суда, очевидно, и стало выставление объекта ОКН на торги.

Аренда должна быть “железобетонной”

Несмотря на плачевное состояние здания и дорогостоящий ремонт, эксперты в целом положительно оценивают перспективы торгов. Директор агентства недвижимости «Этажи Ульяновск» Алексей Гурьев объясняет, что, если просчитать экономику проекта, вложения в ремонт окажутся не такими уж большими. Но, оговаривает Гурьев, условия аренды должны быть гарантированны на весь ее срок. Кроме того, он задается вопросом о необходимости сохранения здания, которое дошло до такого состояния:

– На первый взгляд, бизнесу данное здание совершенно неинтересно. Слишком много ограничений, даже если брать его в «копеечную» аренду на 49 лет. Но мы – люди взрослые и должны опираться на расчеты. Прикинем: если в 2018 году на ремонт закладывали 10 миллионов рублей, то пусть в 2023 году ремонт обойдется в 15 миллионов. Поделим это на 49 лет и 546 квадратных метров. Получим 47 рублей за квадратный метр в центре города. А теперь спросим любого бизнесмена: а не хотите ли вы помещение в центре города за 47 рублей в месяц за квадратный метр? И бизнесмен ответит: «Да, конечно!» Но чтобы он так сказал, аренда должна быть гарантированной, «железобетонной» и плата за нее проведена один раз на 49 лет вперед.

Кому может быть интересен такой объект? Понимая ограничения, мы при этом должны понимать и все возможности, которые дает эта недвижимость рядом с областной больницей, а значит – всеми пациентами и посетителями этих пациентов. А значит, здесь как минимум могут быть: медицинский центр по приему анализов, бизнес по предоставлению всевозможных дополнительных медицинских услуг, магазин по продаже сопутствующих товаров для тех, кто находится в больнице. Выгодной может стать даже сдача в аренду отремонтированных площадей самой больнице. В любом случае, рентабельность каждого отдельного вида бизнеса нужно просчитывать отдельно. Но вариантов все равно множество.

Ну, и при всем при этом возникает резонный вопрос: какую же такую сверхъестественную ценность этот убитый жизнью объект несет с точки зрения культурного наследия? Может имеет смысл снести и построить что-то новое и хорошее на этой довольно недешевой земле в центре города? Пусть даже сохранив историческую архитектуру. Об этом тоже стоит задуматься.

Известный самыми разными проектами, от детского футбола до музыкального паба, бизнесмен Игорь Иванов также считает, что здание будет удобно использовать для медицинских целей. Правда, по его оценке, ремонт обойдется значительно дороже. Но это бизнесмена не смущает. Стоит отметить, что сам Иванов пытался на подобных условиях получить в аренду другое здание в центре Ульяновска, но сделка так и не состоялась.

– Считаю, это правильная мысль и давно это надо было сделать. Такие объекты надо отдавать в частные руки, и собственник доведет их до ума. Обязательно с условием обременения, чтобы здание восстанавливалось и функционировало. В 2018 году было 10 миллионов, сейчас стоимость будет выше. Очень сильно за последние 5 лет подорожала та же древесина. Я бы оценивал восстановление этих 500 квадратов не меньше 30-35 миллионов. Что касается дальнейшего использования, то разного рода может быть назначение. С учетом локации, ведь рядом облбольница, – это какого-то рода медицинский центр.

 

 

Фото здания — минимущества региона и Шарпудин Хаутиев.