Прокуратура Ленинского района и представляющий интересы заинтересованных лиц юрист Алмаз Кучембаев через суд требуют внести изменения в Правила застройки Ульяновска. Речь про участок на проспекте Нариманова, где среди частных домов пытаются возвести многоэтажку. Такая стройка нарушает закон, как указывается в иске, из-за наложения на спорной земле нескольких территориальных зон Правил застройки. Минимущества и горархитектура заявляют, что только они имеют право достоверно определять, в какой зоне находится конкретный земельный участок. А, следовательно, и что на нем можно строить. Эта позиция ставит под вопрос законность всей системы градостроительной деятельности в регионе.

Землю получали под ИЖС без торгов, а строят многоэтажку

Судебное разбирательство между прокуратурой и минимущества должно поставить точку в тянущейся уже несколько лет истории с точечным строительством в частном секторе на проспекте Нариманова. В 2016-м году участок с кадастровым номером 73:24:040404:573 без торгов был предоставлен горадминистрацией под индивидуальное жилищное строительство. В 2019-м минимущества региона присоединило к нему еще часть городской территории. В результате был сформирован участок 73:24:040404:903. Тогда же ведомство указало, что он, согласно Правилам землепользования и застройки Ульяновска, относится к территориальной зоне застройки малоэтажными индивидуальными домами – зоне Ж1.

Но через три года министерство само себя поправило – сообщило, что участок попадает в зону Ц3. То есть в ней возможна среднеэтажная и многоэтажная жилая застройка.

На фоне этих перетурбаций с размером и предназначением участка на нем началось строительство – и сразу на 9 этажей. Соседи, осознавшие все прелести жизни рядом с многоэтажкой в частном секторе, при поддержке юриста Алмаза Кучембаева, пошли в прокуратуру и суд. Тогда, согласно требованию суда, чиновники отозвали разрешение на строительство.

Но собственника участка – В.А. Чевырову – это не остановило. Пока суд рассматривает иск о признании фундамента под многоэтажку незаконной постройкой, она получила новый градостроительный план земельного участка. В нем снова указано, что в отношении спорной земли действует территориальная зона Ц3. И не узаконив самовольный недострой, Чевырова снова просит выдать ей новое разрешение на строительство на многоэтажный жилой дом.

Одна зона, один участок

Тем временем прокуратура обратилась в суд с требованием привести ПЗЗ по спорному участку в соответствие с Генпланом. Аналогичное обращение местные жители ранее направляли в минимущества, но получили отказ.
Участок, по законодательству, не может находиться в нескольких территориальных по ПЗЗ зонах, подтверждает советник губернатора по архитектуре Ольга Мельникова. Один участок – это одна территориальное зона, и это жесткое требование, отмечает она.

Но министерство имущества и земельных отношений в отзыве на иск указывает, что прокуратура не права. По данным государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ГИС ОГД), предоставленным управлением архитектуры Ульяновска, сообщает ведомство, участок находится только в зоне Ц3.

Более того, в отзыве минимущества делает ряд принципиальных заявлений, обращает внимание Алмаз Кучембаев. Так, оно сообщает, что ГИС ОГД “является закрытой”. За ее наполнение отвечает управление горархитектуры, а права оператора ГИС принадлежат минимущества.

“Никакие иные органы не могут достоверно определить функциональную и территориальную зону земельного участка”, – делает из этого вывод министерство.
«Министерство неверно толкует нормы градостроительного законодательства», – возражает Кучембаев. Он поясняет, что неограниченный доступ к правилам землепользования и застройки и генеральным планам, которые лежат в основе ГИС, прописан в федеральном законодательстве: “Позиция министерства о «закрытости» сведений ГИС ОГД Ульяновска противоречит принципу открытости сведений о документах территориального планирования”.

При этом сам ГПЗУ аккумулирует данные из Генплана и ПЗЗ, а не является нормативным актом. То есть обязанностью минимущества будет только предоставление данных из градостроительной документации, а не «определение функциональной и территориальной зон участка», на которое оно претендует.

Натянуть растр на кадастр

Но, как указывает Алмаз Кучембаев и подтверждает в своем иске прокуратура, ульяновские Генплан и ПЗЗ не соответствуют федеральным требованиям.

«Министерство не учитывает, что в Ульяновске в ЕГРН так и не внесены сведения относительно границ территориальных и функциональных зон», – объясняет юрист.

Советник губернатора Ольга Мельникова эту проблему подтверждает: «Есть растровое изображение Генплана. Если взять картинку и попробовать на нее натянуть то, что есть в публичной кадастровой карте – земельные участки, границы фактически – они не сойдутся обязательно где-то глобально. Настолько масштаб Генплана, утвержденного в 2007 году, не ложится целиком на город».

Решить этот вопрос, по словам Мельниковой, можно только принятием новых Генплана и ПЗЗ: «Нужно это все координировать, перевести в вектор, посмотреть на красные линии в векторе, земельные участки и сложить в правильный Генплан. Быстрее решить эту проблему и другим каким-то способом невозможно». Контракт по разработке нового Генплана для Ульяновска получил «Красноярскгражданпроект», но завершен он должен быть только в течение трех лет.

Весь этот срок Ульяновск будет продолжать жить фактически в условиях толкования Генплана и ПЗЗ, ведь без координат территориальных зон их сведения нельзя считать достоверными, констатирует Кучембаев. И перед судом поставлен вопрос не только о судьбе конкретного участка, но и о законности претензий чиновников самостоятельно и зачастую произвольно определять градостроительный регламент отдельных участков.