В России увеличится минимальный первоначальный взнос по ипотеке с господдержкой: раньше он составлял 15%, с 20 сентября 2023 года вырастет до 20%. Правительство РФ уже опубликовало соответствующее распоряжение. Нововведение касается всех видов льготных ипотек, действующих на территории Ульяновской области: на новостройки, сельской, семейной, IT-ипотеке и прочих. Также кабмин РФ уменьшил величину субсидий, предоставляемых банкам, на 0,5 процентных пункта. Эксперты прогнозируют, что жилье теперь станет менее доступным, а потому спрос упадет: для тех, кто пользовался льготной ипотекой, увеличение взноса на 5% будет бить по карману.

За последний год, по данным финансового института Дом.рф, льготная ипотека стала драйвером ипотечного кредитования. Желающих приобрести жилье фактически без процентов (по некоторым программам процентная ставка была снижена до 0,1) постоянно росло.

Во втором квартале 2023 года банки выдали рекордное за всю историю количество ипотечных кредитов с господдержкой — 189 тысяч на 919 млрд рублей (оба покадателя — плюс 43% к первому кварталу). Количество выдач по «Семейной ипотеке» (90 тыс. кредитов на 438 млрд рублей) и «Льготной ипотеке» (83 тыс. кредитов на 376 млрд рублей выросло на 42%. «IT-ипотека» «ускорилась» за квартал на 79% (7 тыс. кредитов на 61 млрд руб.).

Ставка по льготной ипотеке в два и более раза ниже обычной. Неудивительно что доля льготных программ в общем количестве выданных ипотечных кредитов во втором квартале 2023 году составила 48%, а в общей сумме выданных в ипотеку средств – 66%. В целом ипотечный портфель банков во втором квартале составил более 15,6 трлн рублей (плюс 23% ко второму кварталу 2022 года), а доля просроченной задолженности была зафиксирована небольшая – 0,4%.

Динамика ставок предложения топ-20 ипотечных банков (данные аналитического центра Дом.рф на 8 сентября 2023 года).

Почему жители страны так активно начали покупать квартиры в ипотеку?

– Высокий спрос на ипотечное кредитование во втором квартале поддерживался ростом номинальных зарплат населения, стабилизацией цен на жилье и опасениями роста ставок в связи с ужесточением ипотечного регулирования и ожидаемым повышением ключевой ставки. При этом 2/3 ипотечных кредитов на новостройки выдавалось с первоначальным взносом менее 20%, – отметили в Дом.рф.

По льготной ипотеку можно приобрести квартиры в строящемся доме; готовое жилье у застройщика или организации, которая является первым его собственником; строящийся индивидуальный жилой дом у застройщика по договору участия в долевом строительстве; возвести частный дом самостоятельно по договору подряда; купить земельный участок с дальнейшим строительством дома, а также оформить кредиты на жильё, которое входит в состав имущества закрытых паевых инвестиционных фондов (если пайщики являются первыми собственниками помещений).

Максимальная сумма займа по льготной ипотеке для Ульяновской области (как и для большинства субъектов РФ, исключая столицы) – 6 млн рублей. Получатели займа могут еще и сэкономить: в нашем регионе действует программа, по которой целому ряду льготников положены субсидии на первый взнос. Раньше это была фиксированная компенсация – не более 10% от стоимости жилья. Сейчас суммы разнятся. Для сотрудников муниципальных и областных госучреждений это 150 тысяч рублей (разница лишь в источниках – в первом случае это муниципальный и областной бюджеты, 50 на 50, во втором – только региональная казна). Айтишникам и авиастроителям субсидируют 250 тысяч рублей.

– В 2023 году в Ульяновской области выдано 40 свидетельств на уплату первоначального взноса при приобретении жилья с использованием ипотечного кредита. Из них 11 – для работников IT-отрасли, 29 – для работников отрасли авиастроения. Также субсидии получили 44 работника областных учреждений. В 2022 году свои жилищные условия улучшили 66 семей работников областных учреждений образования, здравоохранения, культуры, спорта, IT-организаций и авиастроительного комплекса. С начала реализации участниками программы стали 1890 семей, – рассказали в региональном министерстве строительства и ЖКХ.

Спросом пользовалась и льготная сельская ипотека, которую запустили в Ульяновской области в 2020 году. В ней приняли участие более 25 тысяч человек, которые подали обращения на общую сумму 54,6 млрд рублей. По госпрограмме сельскую ипотеку по ставке от 0,1% (в случае компенсации из местной казны) до 3% на 25 лет могли получить жители в возрасте от 21 до 75 лет. Главное условие — чтобы недвижимость находилась в населенном пункте, где проживает не более 30 тысяч человек.

Но теперь все это недоступно. Как нам уточнили в Россельхозбанке, с середины августа Минсельхоз не даёт региону лимиты субсидий. То есть, даже если заявки принимают, выдавать по ним средства пока не могут.

Что будет теперь, после повышения размера первоначального взноса до 20% и уменьшения субсидий банкам по льготной ипотеке (пониженные ставки компенсировало государство)?

— Это очень серьезное изменение, которое может снизить спрос на новостройки на 10-15%. Многие недооценивают важность размера первого взноса. В некоторых аспектах он даже важнее учетной ставки. Причина в том, что весомая часть граждан не имеет достаточно накоплений на первый взнос. И, допустим, при стоимости жилья в 4,6 млн или 800 тысяч это существенная разница. Как минимум, люди могут отложить приобретение жилья, — пояснил глава федерального агентства недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов.

По неофициальной информации от банков, до 20 сентября еще можно будет получить ипотеку по ранее одобренным кредитам по господдержке с минимальным первым взносам в 15%. После этой даты нужно будет вносить 20%, даже по ранее одобренным кредитам. Можно ожидать, что ближайшая неделя будет очень активной в плане оформления сделок по господдержке.

Учредитель ульяновского агентства недвижимости DOMATOOT Светлана Пономарева считает, что увеличение минимального первоначального взноса может спровоцировать отток до 20% потенциальных покупателей:

– Рынок новостроек мощно накачали, и даже перекачали льготными ипотеками. Зреет пузырь. Жилья будут покупать меньше. Чтобы получить деньги на первоначальный взнос, обычно  продают что-то свое на вторичном рынке. А на такую недвижимость льготных ипотек нет, процент сейчас достаточно высокий — 14-16. Покупателей же с «живыми» деньгами на рынке сегодня не очень много.

Изменятся ли цены на новостройки, сказать сложно, особенно в условиях повысившейся стоимости стройматериалов. Рынок нового жилья в Ульяновске, по мнению эксперта затоварен, в отличие от вторичного. Не исключено, что столкнувшись с падением спроса по льготному ипотечному кредитованию, застройщики пойдут на удешевление квадратного метра.

Ряд аналитиков видят в увеличении первого взноса положительные стороны. Как сообщает «РГ», для банков это «некая гарантия», что клиент платежеспособен. А покупателям жилья нужно будет меньше переплачивать при существующей проблеме завышения цен на жилье, приобретаемое в ипотеку.