Ульяновские предприниматели написали губернатору Алексею Русских и прокурору области Андрею Теребунову обращение, в котором просят провести проверку отчета о государственной кадастровой оценке. Проект документа предполагает изменение кадастровой стоимости объектов, расположенных во всех муниципалитетах региона (в последний раз она пересматривалась в 2011-2012 годах). Бизнесмены подсчитали, что для них это грозит значительным увеличением налоговой нагрузки и последующим возможным крахом.

Проект Отчета об итогах государственной кадастровой оценки в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, учтенных в ЕГРН и расположенных на территории Ульяновской области, по состоянию на 1 января 2023 года был опубликован в сентябре. Замечания в документ принимались до 10 октября. Предприниматели, изучившие отчет, сделали неутешительные выводы: по результатам оценки стоимость коммерческих объектов недвижимости выросла минимум в 2,5-4 раза (а максимум – в 100 раз), а стоимость жилых помещений увеличилась в среднем в 3-4 раза.

Приведем пример Удельных показателей кадастровой стоимости, предложенных в отчете для помещений, расположенных в Ульяновске. УПКС — это кадастровая стоимость в расчете на единицу площади объекта недвижимости (кв. м).

Вот что написали в своем обращении предприниматели:

Кадастровая стоимость напрямую влияет на налогообложение. Налоговый кодекс РФ предусматривает налог на недвижимость для физических лиц  в размере 0,1 % от кадастровой стоимости (ст. 406 НК РФ). Регионам предоставлено право увеличить налог, не более чем в 3 раза. В Ульяновской области установлен максимальный налог для физических лиц – 0,3 % от кадастровой стоимости объекта.

Налоговые ставки на имущество организаций (для юр. лиц и ИП) устанавливаются законами субъектов Российской Федерации и не могут превышать 2 процента в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость и 2,2 процента в отношении прочих объектов (ст. 380 НК РФ). В Ульяновске области вновь установлен максимальный налог 2 % и 2,2 % соответственно.

Также налог на недвижимость для юридических лиц зависит от назначения и вида использования объекта. Максимально налог рассчитывается для всех коммерческих объектов, объектов торговли, административно-деловых центров, объектов общественного питания, бытового обслуживания. В случае, если новая кадастровая стоимость будет утверждена, налоговое бремя на граждан и бизнес вырастет в разы.


Один из предпринимателей, работающий в районе, подсчитал, что 80% его объектов после пересчета кадастровой стоимости станут убыточными. Годовой налог у него вырастет до 1,35 млн рублей, с учетом размера аренды он сможет зарабатывать меньше миллиона за год. «А надо оплачивать коммуналку, содержание, делать хоть какой-то ремонт», — говорит предприниматель.

ТЦ «Аквамолл» по новым подсчетам может «подорожать» в восемь раз. А кадастровая стоимость здания в рабочем поселке Майна (ул. Советская, д.7) площадью 579.1 кв.м. увеличится в сто (!) раз – с  209,165 тысячи до 20,543 млн рублей.

В компании ООО «Деловой центр СК» (один из учредителей – Вадим Харлов) подсчитали,  при таком росте налога попросту теряется экономическая целесообразность эксплуатации ряда объектов. Например:

  • Нежилое помещение на ул. Минаева, 13/6 (858,5 кв.м.) – бывший Дом техники. Кадастровая стоимость была 4 338 859 рублей; по проекту будет  75 241 868,43 рубля. Рост – в 17 раз, потенциальный прирост налога на имущество – 1 418 060 рублей в год.
  • Нежилые помещения на ул. Кирова, 28 – магазин “Пятерочка”. Кадастровая стоимость была 3 488 958,07 рубля; по проекту будет 112 439 937,29 рубля. Рост – в 32 раза, потенциальный прирост налога на имущество – 2 179 019 рублей в год.
  • Нежилые помещения на пр-те Ульяновском, 15 – кадастровая стоимость была  25 985 522,3 рубля; по проекту будет 96 095 453,54 рубля. Рост – в 4 раза, потенциальный прирост налога на имущество – 1 402 199 рублей в год.

– А это – самый, скажем так, вопиющий пример. Здание туалета (его площадь 35,7 кв. м.) на Первомайской, 44 по остаточной балансовой стоимости стоило почти 0 рублей, его списали. Для налогообложения оно было оценено в  250 тысяч рублей. По Проекту его новая кадастровая стоимость будет 1,165 млн рублей. Дороже в семь раз! 33 тысячи рублей за квадратный метр туалета без отопления и воды. По стоимости он сравняется с коммерческой недвижимостью. То же касается и здания расположенной здесь же автомойки (395,36 кв.м). Ее кадастровая стоимость вырастет с 2,8 млн до почти 22,6 млн рублей, – говорит директор ООО «Деловой центр СК» Константин Киреев.

Бизнесмены говорят что если кадастровая стоимость в таком виде будет принята, следом обязательно повысятся цены на аренду помещений. А это в итоге приведет к росту цен на товары и услуги и скажется на конечном потребителе.  По их подсчётам, от 80 до 100% представителей малого бизнеса не смогут выдержать такого подъема цен на аренду, а их фактический съезд с площадей приведет к банкротству собственников помещений.

– Пострадают и простые граждане, имеющие в собственности жилье. Кадастровая стоимость квартир выросла в 3-4 раза, гаражей –  7 раз, домовладений и дач в 5-8 раз! Ежегодно гражданин будет платить налог на 10% больше от той суммы, которую заплатил за 2023 год и за каждый последующий. За 5 лет это будет прирост по налогу более, чем на 60% от суммы налога 2023 года. Между тем, ежегодное повышение налога официально возможно максимум на 10 %, – говорит Киреев.

Подписаться под обращением губернатору и прокурору готовы представители крупного бизнеса – Харлов, Елюкин, Шер, Рябов, Герасимов и многие другие. При этом авторы письма говорят, что кадастровую стоимость поднимать нужно. Но можно взять за пример Владимирскую область, где в августе провели такую же переоценку (она так же, как и в нашем регионе, не делалась 11 лет). Но оценщики пошли по более адекватному пути  – применили не метод восстановительной оценки (самый дорогой), а считали по доходному методу, от рыночной стоимости объектов. В итоге максимальный рост кадастровой стоимости составил всего 30%.

– Если Проект оценки будет принят в предложенном виде, мы пойдем в суды, будем отбиваться. Уверены, что суды примут точку зрения бизнеса и налог будет уменьшен. Но все это – затраты, как  финансовые, так и временные, – резюмируют бизнесмены.

Напомним, в марте нынешнего года новая кадастровая стоимость земельных участков в регионе вызвала возмущение у фермеров. Они почитали, что это может загубить их бизнес: для многих сельхозпроизводителей налоги вырастут кратно.