В конце 2023 года в Ульяновской области, как и во многих регионах России, зафиксировали бум на покупку недвижимости. Этот процесс «подогрели» грядущие изменения ипотечных ставок и нестабильный курс рубля. Многие жители региона предпочли вложить отложенные средства в новостройки, которые еще можно было купить по привлекательной цене и условиям. Узнали, что происходит сейчас на ульяновском рынке недвижимости и чего ожидать тем, кто еще не купил жилье, в этом году.

Бум на покупку жилья, по словам риэлторов — явление традиционное. Как рассказала директор компании «Этажи Ульяновск» Алсу Нагматуллина, в конце года всегда ощущается всплеск покупательской активности. И 2023 год не стал исключением, несмотря на повышение ставок:

— Мы активно транслировали мысль (и ее наши клиенты услышали), что при повышении ставок неминуемо падают цены на вторичную недвижимость и увеличивается выбор. Чем они и пользовались с уверенностью, что после снижения ставок (а оно неминуемо будет) мы в «Этажах» поможем сделать бесплатное рефинансирование. То есть, клиенты сейчас покупают жилье в ипотеку вроде бы по высоким ставкам, но по более низким ценам, а потом просто понизят ставку, когда это будет возможно.

 

По данным сервиса Домклик, за последний месяц в Ульяновской области было размещено чуть более 16,5 тысячи объявлений о продаже жилой недвижимости. Их количество за последние три месяца 2023 года  уменьшилось: в октябре было 17 959, в ноябре — 17 832, в декабре — 17 752.

В настоящий момент активны 3 826 предложений о продаже жилья на вторичном рынке и 3 660 — в новостройках. В Ульяновске пропорции немного другие: из 7 721 активных объявлений большая часть (3 546) — продажа новых квартир, 2 901 — вторички.

Средняя стоимость квадратного метра жилья в Ульяновске пока потихоньку растет. Сейчас за вторичку в среднем просят 82 979 рублей, в декабре 2023 года квадратный метр стоил 82 871 рубль, в ноябре — 81 111 рубль, в октябре — 79 202 рубля.

Квадратный метр в ульяновских новостройках в среднем сегодня стоит 93 055 рублей. Три последних месяца 2023 года цены скакали: в декабре — 91 тысяча, в ноябре — 93,4 тысячи, в октябре — 85,5 тысячи рублей.

— Мы действительно наблюдали всплеск интереса к новостройкам, потому что госоддержка позволяла покупать их по более низким ставкам, чем вторичку. Поэтому декабрь оказался настолько же рекордным по продаже новостроек, как и август 2023 года. Здесь добавился еще один фактор: происходил переход на увеличение первоначального взноса и ожидалось повышение стоимости новостроек в связи с намерением основных банков ввести комиссию для застройщиков при оформлении льготных ипотек. Поэтому люди торопились на старых условиях купить себе новостройку. Новогодние праздники – это стандартная просадка по активности клиентов, но первая послепраздничная неделя уже показывает неплохой рост, несмотря на не очень комфортные условия рынка, — отметила Алсу Нагматуллина.

Рынок недвижимости пока живее всех живых. По информации Домклик, за последние 30 дней в Ульяновской области было проведено от 500 до 1000 ипотечных сделок (41% из них — на покупку квартиры в новостройках, 52% — на вторичном рынке). При этом, по данным ДОМ.РФ, с 1 по 12 января 2024 года средневзвешенные ипотечные ставки по рыночным программам в российских банках выросли на 0,19-0,74 процентных пункта, по ипотеке с господдержкой – не изменились.

Произошли следующие события:

  • Семь банков из ТОП-30 объявили об ограничении выдач ипотечных кредитов по программам с господдержкой без применения субсидирования от застройщиков (за исключением ИЖС): Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Промсвязьбанк, Росбанк Дом, Совкомбанк, АТБ.
  • Три банка из ТОП-30 объявили по повышении ставок на 0,5-1,1 процентный пункт по рыночным программам:
    – Сбербанк повысил ставки на 1,1 п.п., минимальные ставки на новостройки и готовое жилье – от 16,7%.
    – Совкомбанк — на 0,5 п.п., минимальные ставки на новостройки и готовое жилье – от 16,99%
    – АТБ — на 1 п.п., минимальные ставки на готовое жилье (квартира) и рефинансирование – от 17,0%.
  • Росбанк ДОМ снизил минимальный размер первоначального взноса по рыночным программам с 50,1% до 30,1% при подтверждении дохода выпиской ПФР.
  • Россельхозбанк изменил условия выдачи по программам с господдержкой: Льготная и Дальневосточная и арктическая ипотеки доступны только для зарплатных клиентов, Семейная и ИТ-ипотеки доступна также для клиентов «с улицы» при сумме кредита более 10 млн руб.

Вот так (данные на 12 января) выглядели ипотечные предложения банков (аналитика ДОМ.РФ):

Новое жилье в Ульяновской области продолжает возводиться в достаточно большом объеме. По информации Минстроя РФ, сейчас в регионе действует 61 разрешение на строительство для 38 компаний. Ведется долевое строительство, в том числе на основе проектного финансирования с использованием счетов эскроу, 395 тысяч квадратных метров жилья.

Что будет дальше? По словам Алсу Нагматуллиной, большого падения спроса на жилье не прогнозируется:

— Недвижимость – это такая сфера, где человек покупает квартиру или дом даже если ставки неудобные или цены высокие. Жилье – одна из базовых потребностей. И ее надо удовлетворять.

По мнению генерального директора агентства недвижимости «ЦДН» Анатолия Пысина, спрос может начать падать, но в феврале — начале марта, что приведет к коррекции цен на рынке:

– Более качественные квартиры (в хорошей локации и в нестаром приличном доме) если и подешевеют, то незначительно. А вот жилье в старом фонде, с невостребованными планировками, в не слишком престижных районах может резко обвалиться в цене. Если на рынке в 2024 году не произойдет глобальных позитивных переломов, а ипотечные условия будут такими же, что и сегодня, то цены на ликвидную вторичную недвижимость снизятся в пределах 5%, а на старый фонд — на 15–20%, — отметил эксперт.

Пока себестоимость строительства 1 кв. метра общей площади, по данным Единой информационной системы жилищного строительства, растет. На 15 января 2024 года составляла 46,6 тысячи (медианное значение) и 45,1 тысячи рублей (среднее значение). 15 декабря 2023 года цифры были ниже: 45,4 тысячи и 44,3 тысячи рублей соответственно.

Кстати

В 2024 году в Ульяновской области продолжится действие программы «Губернаторская ипотека». Ее участники — семьи работников сферы здравоохранения, образования, культуры, спорта, а также организаций, осуществляющих деятельность в сфере информационных технологий и авиастроения. В прошлом году по этой программе было выдано 119 свидетельств на погашение части первого взноса по ипотечному кредиту.