Дорогая экономия. В Ульяновске начинают «сыпаться» крышные котельные

В нынешнем году в Ульяновске по программе капремонта впервые заменят крышную котельную в многоквартирном доме. Для нашего региона это прецедент: прежде такие работы с использованием средств регоператора — Фонда модернизации ЖКК не проводились. Эксперты считают, что в ближайшие годы вопрос проведения капремонта крышных котельных будет очень актуальным: многие из них уже отработали нормативный срок и в ближайшее время потребуют замены, либо модернизации. А это для собственников квартир, в буквальном смысле, дорогого стоит.

Непригодна для эксплуатации

«Первой ласточкой» по замене крышной котельной, которую проведут на средства регионального Фонда модернизации жилищно-коммунального комплекса, станет дом по Радищева 151. Пятиэтажка не старая — ее построили в 1999 году. Несколько лет назад жители начали жаловаться в разные инстанции на плохое состояние крыши; также протекало основание основание котельной. Оказалось, что кровля была изначально сделана неправильно, с использованием некачественных стройматериалов.

Год назад об этой ситуации рассказали на телеканале «Репортер».

— Крышу в доме в итоге отремонтировали рамках исполнения обязательств администрацией города. Но по итогам обследования котельная была признана непригодной для дальнейшей эксплуатации. Сейчас газ отключен по целому стояку. Ситуацию может исправить только полная замена оборудования, — пояснили в мэрии Ульяновска.

Раньше обновление крышных котельных в списке работ по капремонту не значилось — люди должны были делать это за свой счет, по договору с организацией, которая обслуживала оборудование. Но недавно в областной закон №108 были внесены поправки. 15 млн рублей, которые нужны на замену котельной на Радищева, 151, полностью выделит Фонд модернизации ЖКК — по сути, жителям предоставят беспроцентный кредит.

— Сейчас готовится проект по замене оборудования. Алгоритм использования средств Фонда такой же, как и в случае с другими статьями расходов на капремонт. Собственники на общем собрании определяют приоритетный вид работ, утверждают их стоимость, при необходимости принимают решение об увеличении минимального размера взноса на капремонт. Также жильцы определяют уполномоченного из своего числа, который будет заниматься организацией работ и контролировать их качество а затем — подписывать акты приемки, — уточнили в городской администрации.

К слову, по программе капремонта дом на Радищева должны были обновить в 2041 году. На спецсчете жители успели скопить менее миллиона рублей.

Бремя для кошельков

Дома с крышными котельными начали строить в Ульяновске около 15 лет назад. По словам председателя попечительского совета регионального Фонда модернизации ЖКК Руслана Хайрова, сегодня никто не знает точно, сколько в городе таких многоэтажек. В Сети можно найти разные цифры — от 170 до 330, но, скорее, их гораздо больше. Если судить по объявлениям девелоперов и риэлторов, многие новостройки по-прежнему оснащается крышными котельными.

Для покупателей квартир такой вариант обычно преподносится как преимущество и возможность сэкономить на коммунальных платежах. Крышные котельные практически исключают теплопотери (что бывает при центральном отоплении); оборудование работает на газе и автономно, жители могут сами решать, когда включать отопление и не переплачивать за «открытые форточки». Также не нужно отключать каждое лето надолго горячую воду: в этом нет необходимости.

Скрины из объявлений на Авито

Но людям зачастую не озвучивают важный нюанс: амортизация оборудования и ремонт котельной ложится на плечи самих собственников (если, конечно, объект считается общим имуществом — такая ситуация в большинстве МКД). Обновление фильтров, котлов, насосов, техобслуживание и, если дойдет до серьезных поломок, капремонт или полная замена стоят очень дорого.

— Крышную котельную нужно обслуживать на постоянной основе. Этим обычно занимается управляющая компания — можно делать это добросовестно, а можно по остаточному принципу, закладывая на это минимальные платежи. Никто из жителей обычно не думает, что котельная может сломаться. А ведь это не «вечный» котел, в который мужики лопатами подбрасывают уголь. Крышная котельная — сложное технически устройство, которое раньше производилось в странах Евросоюза. Котел в доме на Радищева, насколько я знаю, немецкий. Никто не предполагал, что введут санкции и с комплектующими будут проблемы. Котлы сейчас ремонтируют чуть ли не заплатками, — говорит Хайров.

Есть еще одна проблема: в некоторых домах с крышными котельными начала течь ржавая вода. Жителям пришлось менять за свой счет металлические трубы на полипропиленовые. Все дело в том, что на ТЭЦ (при центральном теплоснабжении) горячая вода проходит через несколько уровней подготовки. Это делает ее пригодной для внутридомовых систем. В крышных котельных, в большинстве случаев, воду подают неподготовленную; химические процессы приводят к образованию ржавчины. Как заявляют эксперты, железные трубы в этом случае служат максимум три года. Полипропилен держится дольше, но если он дешевый, то в нем также могут образовываться свищи. И проблема возвращается.

Как вариант, жители могут сброситься и приобрести специально оборудованный котел с фильтрами, которые нужно менять примерно раз в три недели. Вкупе все это ложится приличным бременем на кошельки собственников. В итоге обещанная экономия зачастую оборачивается дополнительными тратами.

Когда крышные котельные могут начать «сыпаться» массово, сказать сложно: все зависит от многих факторов, включая оборудование и качество его обслуживания.

Накопить заранее

На доме по Радищева планируется «обкатать» возможность обновления крышных котельных с помощью регоператора. Но этот вопрос хотят решить системно. По словам Руслана Хайрова, на заседании Общественной палаты Ульяновской области было предложено повысить размер взноса на капремонт  в домах с крышными котельными (так как их ремонт дорогостоящий) и «зарезервировать» эти деньги на будущее, чтобы они не тратились на другие конструктивные элементы дома:

— Кто-то может сказать, что мы предложили увеличить размер тарифа за капремонт. Но это не тариф. Допустим, при взносе в 10 рублей с квадратного метра в вашем доме накопилось 5 млн рублей. А замена крышной котельной стоит 10 млн. И собственникам придется немедленно принимать решение о серьезном увеличении размера взноса (в два или три раза), чтобы до конца действия программы вернуть средства, которые дополнительно вложит Фонд в новое оборудование. Но если заранее ненамного увеличить взнос — предположим, с 10 до 13 рублей, нужная сумма может скопиться уже к моменту поломки. В любом случае, эти средства будут оставаться в «кошельке» дома, они не уйдут, как коммунальные платежи, за отопление или воду.

Еще одно предложение — при капремонте крышных котельных уменьшить объем новых котлов, но увеличить их количество. В этом случае при поломке одного будут работать другие, и людям не придется совсем сидеть без тепла и горячей воды.

В целом, крышные котельные могут работать долго. Но только если их добросовестно обслуживать: для этого привлекать специалистов, имеющих квалификацию в сфере обслуживания газового оборудования, грамотных инженеров. Которые смогут справиться, например, с проблемой блуждающих токов в системе отопления, разрушающих теплообменники. Обязательно нужна водоподготовка.

— Котельная — это инженерный объект, к которому нужно подходить с умом, соблюдением всех нормативов. Плюс к этому, пока «жареный петух не клюнул», каждый собственник недвижимости должен думать о том, как содержится общее имущество, контролировать этот процесс, узнавать, в каком состоянии котельная, поинтересоваться у обслуживающей организации, нет ли проблем, какова статистика аварийности, что нужно для того, чтобы все работало долго. Законодательство позволяет проводить технический аудит многоквартирного дома и на его основе производить изменения в региональной программе капремонта: либо отдалить его срок, либо приблизить, а также внести новые конструктивные элементы. В частности, крышную котельную, — резюмирует Хайров.