17 декабря 2024 года Государственная Дума в третьем чтении приняла законопроект № 664897-8. Этот документ разрешает устанавливать границы комплексного развития территории (КРТ) только для индивидуального жилищного строительства. Напомним, что КРТ даёт возможность изымать и сносить застроенные территории, подготавливая их для нового строительства.

В своём Telegram-канале М.Ш. Хуснуллин отметил, что данный законопроект направлен на совершенствование механизма КРТ. Он также указал на проблему, связанную с большим количеством ветхих частных домов в центре городов.

Важно отметить, что и до принятия этого законопроекта аварийные и ветхие индивидуальные жилые дома могли быть включены в проекты КРТ, но только если они располагались рядом с многоквартирными аварийными или ветхими жилыми домами. Теперь же появится возможность формировать территории КРТ, состоящие исключительно из частных домов.

При этом критерии ветхости определяются на уровне каждого субъекта самостоятельно. В соответствии с п. 3 ч. 8 ст. 65 ГрК РФ это могут быть  высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или отсутствие подключения к сетям.

В Ульяновской области критерием для признания индивидуального дома «ветхим» для целей КРТ является отсутствие хотя бы одной централизованной системы инженерно-технического обеспечения. При этом формально такой индивидуальный дом не обязательно должен находиться в ветхом состоянии, а отсутствие коммунальной системы не обязательно являться критичным для проживания.

Агентство ООО «Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры»  проводило исследование нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации с целью оценки того, какие критерии ветхости для изъятия ИЖС определяли у себя регионы. В 29 регионах критерием определен минимальный процент износа ИЖС, средний уровень составил 56%. В 28 регионах для включения ИЖС в списки на изъятие достаточно отсутствия подключения хотя бы к одной централизованной сети.

Отметим, что в рассматриваемом законопроекте открытым остается и вопрос по расселению изымаемых ИЖС. Если в рамках московской программы реновации гарантировано предоставление иного жилья в том же районе города, то  КРТ (статья 32.1 ЖК РФ) переселение в рамках района не гарантирует – жилье может предоставляться по всему городу. Более того, законопроект не гарантирует предоставление иного ИЖС, поскольку в статью 32.1 ЖК РФ соответствующих изменений не вносится. То есть собственнику ИЖС гарантировано лишь предоставление иной квартиры или денежной компенсации.

Также стоит отметить, что действующим законодательством в отношении «ветхих» (неаварийных) многоквартирных домов предусмотрено право выхода из КРТ по решению его жильцов: они могут провести собрание и 2/3 голосов исключится из КРТ. Но законопроект, позволяющий включать не аварийные ИЖС в КРТ, для правообладателей таких объектов данную возможность не предусматривает – это несомненно ущемляет собственников ИЖС.

На наш взгляд, проблема ветхого ИЖС действительно может решаться в рамках механизма КРТ, это позволит решить не только проблемы редевелопмента центральных частей городов, обновить городскую среду, но и решить вопрос расселения ветхого жилья.

Между тем, контроль за устанавливаемыми регионами критериями должен быть усилен, поскольку законопроект увеличивает риски изъятия и сноса частного сектора в привлекательных локациях.

Целесообразным было бы конкретнее ограничить степень усмотрения субъекта при установлении таких критериев, например, зафиксировав в законе предельный минимальный уровень износа, а также ограничив перечень отсутствующих сетей либо их количеством (более 2-х, 3-х), либо перечислив критические для функционирования ИЖС. При этом все это можно сделать не только на федеральном, но и на региональном уровне.