В Ульяновске – прецедент в практике комплексного развития территорий (КРТ). Жители одного из домов на севере, определенных мэрией под расселение и снос для будущей многоэтажной застройки, не согласились на переезд в другое жилье. Мэрии пришлось отказ принять. Узнали, почему люди не стали отдавать застройщику свои далеко не новые квартиры, какие последствия это решение будет иметь для всего проекта и где еще в Ульяновске ждать сноса домов под новое жилье.

В конце января вышло Постановление горадминистрации №32, исключившее дом 33 по улице Олега Кошевого из территории КРТ. Всего на этой площадке под снос и расселение определено было 11 двухэтажек, два гаража, магазин и объекты коммунального назначения. У территории уже есть застройщик-инвестор – его определили на торгах прошлым летом.

Заплатить за землю на улицах Кошевого, Докучаева и Фурманова около двух млн рублей и предоставить другое жилье людям из попавших под снос домов намерен застройщик из Архангельска – компания “Рубин-инвест”. По условиям, на которых площадку выставляли на торги, он должен освоить территорию в течение 10 лет. Разрешается строить дома до 16 этажей. В доме, который будет построен первым, должен размещаться встроенный детский сад. Всего планируется возвести 4 дома, но у трех из них должно быть по два корпуса.

Между тем, по федеральному законодательству, собственники квартир в многоквартирном доме имеют право согласиться или отказаться от участия в КРТ. Для отказа нужно не так много – решение одной трети голосов всех собственников, принятое на общем собрании. Именно такое решение и было направлено в мэрию.

– Действительно, есть возможность на общем собрании принять решение об отказе от участия в проекте КРТ. Люди останутся в своём привычном доме, – прокомментировали в пресс-службе горадминистрации.

“Привычный” дом – это двухэтажка 1958 года постройки с деревянными перекрытиями. Капремонта в здании не было. Во дворе – деревянные сараи. Судя по замкам на дверях, люди ими активно пользуются. Жители объясняют, что у них есть свои причины держаться и за такое жилье:

– Мы собирали подписи против, – рассказала одна из собственников. – Потому что фирма иногородняя, своих домов в Ульяновске у них нет и нам предложили бы только вторичные квартиры. Мы на такое не согласны.

Жители отмечают, что речь идет не только о состоянии дома, но и о расположении участка: здесь “самая высокая точка города”. Здешнюю территорию застройщики называют “новым центром Ульяновска”, неподалеку находятся детский сад и территория УлГТУ, в котором выстроен бассейн. Рядом с площадкой для КРТ уже возводится многоэтажка от ульяновской компании.

Впрочем, не все жильцы встретили новость об исключении дома из застройки радостно: есть и сомневающиеся, и, видимо, те, кто рассчитывал, что застройщик предложит более выгодные условия.

Но, как отмечают в мэрии, для всего проекта КРТ этот участок не критичен. Без него площадь под застройку в 2,81 гектара урезают на 8 соток. Застройщик должен ввести определенную площадь жилья, а не количество домов, и достичь нужного показателя он сможет за счет увеличения плотности застройки. Уменьшать плату за землю для инвестора в горадминистрации также не планируют.

Как указывает юрист по недвижимости Алмаз Кучембаев, для самих строителей такой выход несет определенные проблемы:

“Сядет или не сядет планируемая застройка при исключении дома надо смотреть из проекта планировки территории (ППТ). Его утверждение должно было быть через месяц после заключения договора. Поэтому или ППТ уже есть, и, видимо, вместе с исключившимся домом – в таком случае его нужно переделывать и смотреть, что получится. Появляется риск для остальных домов и основание застройщику говорить, что договор неисполним. Или застройщик уже нарушил договор, не сделав ППТ в срок”.

Напомним, в конце 2024 года на федеральном уровне были внесены изменения в законодательство о КРТ. Теперь под комплексную застройку разрешено выделять площадки не только с многоквартирными домами или многоквартирными и частными, но и только с ИЖС. При этом, как выяснили в юрагентстве “Кучембаев и партнеры”, в Ульяновске одни из самых вольготных для застройщиков условий: в территории КРТ можно включать частные дома, если у них отсутствует хотя бы одна централизованная система инженерно-технического обеспечения. Также Ульяновская область оказалась в числе четырех регионов РФ, где сносить для КРТ разрешили дома, построенные до 1990-го года включительно.

Впрочем, пока новых площадок под снос и застройку по проектам КРТ в Ульяновске не определено, сообщили в мэрии. В ближайшее время инвесторов планируется искать на территории, над которыми работа шла еще в прошлом году. Это в первую очередь площадка у проспекта Нариманова (в границах пр-т Нариманова – ул. Урицкого – ул. Немировича-Данченко – ул. Пархоменко). Также заявлялось о территориях на улицах Локомотивная – пр-т Гая – 1-й пер. Винновский – 2-й пер. Винновский; Шевченко – Крымова; и Розы Люксембург – Симбирская – Новгородская.