Сын и тезка известного ульяновского предпринимателя, Сергей Герасимов, планирует построить на Карла Маркса, 107 высотный дом. Стройка сразу вызвала массу вопросов: неочевидный выбор места (напротив – старое кладбище, рядом – производственная база, недалеко – печально известный Соловьев овраг). По сути это все та же точечная застройка, против которой еще в 2022 году выступил губернатор Алексей Русских. Сам Герасимов с этим не согласен и говорит о планах на комплексное развитие территории. Посмотрели документы на высотку и узнали мнение экспертов.

Проектная декларация на дом на Карла Маркса, 107 была получена 17 февраля 2025 года. Проект опубликован на сайте Наш.Дом.РФ. Застройщик – ООО «СЗ «Октава», которую в июле 2012 года учредил Сергей Герасимов-младший. Он же с января нынешнего года является гендиректором компании – раньше ее возглавлял Рамиль Феткуллов – брат экс-руководителя ульяновского филиала ПАО «Т Плюс» Марата Феткуллова, бывший начальник службы эксплуатации газопроводов филиала «Ульяновскгоргаз». Сейчас он руководит УК «Азбука-Сервис», которая управляет домом на Кольцевой.

Судя по всему, это первый проект застройщика: ни выручки, ни прибыли в прошлые годы у СЗ «Октава» не было. Исключение – 2016 год (выручка – 582 тысячи рублей, чистая прибыль – 12 тысяч). Генподрядчиком стройки будет ООО «СЗ «Солком». Планируемая сдача объекта – 4 квартал 2028 года.

Основные параметры проекта: дом монолитно-кирпичный, 24 этажа, 308 квартир с высотой потолком 2,72 метра, три лифта. Указаны 17 гостевых мест на придомовой территории.

Стройплощадка объекта

Разрешение на строительство Управление архитектуры и градостроительства администрации выдало 12 декабря прошлого года. Мы изучили документацию, представленную на сайте Наш.Дом.РФ и попросили экспертов прокомментировать несколько ключевых моментов.

Санитарно-защитные зоны

Новостройка расположена рядом со старым кладбищем (Воскресенским некрополем). В апреле 2021 года Ульяновский областной суд обязал городские власти установить для него СЗЗ. Тогда рядом с ним, на Карла Маркса, 55 ООО «Инвестспецстрой» Гарика Оганисяна также планировало построить многоэтажку, и в итоге ее построило.

Городские власти настаивали в суде на том, что на основании решения Исполнительного комитета Ульяновского городского совета депутатов трудящихся Ульяновской области от 15 июня 1972 №630/12 относится к закрытым кладбищам, не является объектом I-III класса опасности, а потому не требует установления санитарно-защитной зоны. Но в суде выяснилось, что захоронения на территории Воскресенского некрополя были и позже – до 2018 года (по некоторым данным, там хоронили представителей епархии).

В итоге городские власти в 2022 году установили СЗЗ для кладбища – они прошли прямо по его границам.

Проект готовила компания Льва Левитаса «Экологические системы». Он пояснил Улпрессе, что СЗЗ прошло по границам (а не на расстоянии 50 метров, как предусматривает СанПиН для закрытых кладбищ), потому что концентрация загрязняющих веществ в почве за пределами площадки не превышает ПДК:

– Гидрогеологические условия позволяют утверждать, что вынос загрязняющих веществ с территории не происходит.

Проект «Экологических систем» никто не оспаривал, поэтому для новой высотки требования вроде бы соблюдены.

Впритык к будущей высотке расположена производственная база «Дорремстроя», которая также должна иметь свою СЗЗ. Их границы выглядят вот так:

По мнению руководителя юридической компании «Мунтяну и Партнеры» Павла Мунтяну, в данном случае, формально требования при выдаче разрешения на строительство соблюдены. Однако существуют риски для самого муниципального предприятия.

– СЗЗ, конечно, юридически защищает Дорремстрой от возможных претензий со стороны будущих жильцов дома и контролирующих органов. Если те мероприятия и производственные процессы, которые были заложены в основу проекта СЗЗ не изменятся, то опасаться нечему. Однако, фактически, в случае изменения технологии производства, замены оборудования и прочих мероприятий, база Дорремстроя может стать шумной или вредно «пахнущей» для жителей. В таком случае, жителям ничто не мешает через региональный Роспотребнадзор, прокуратуру или суд обязать предприятие устранить данное вредное воздействие. Компания будет вынуждена переоборудовать свою производственную площадку таким образом, чтобы вредные выбросы не покидали границ её СЗЗ.

При этом, как отмечает Павел Мунтяну, возникает вопрос: если новые фильтры, технологии, шумозащитные заборы и другие устройства не позволят обеспечить сокращение СЗЗ до границ дома, какая судьба ждет предприятие?

– Вариантов может быть множество. Либо перенос предприятия на другую локацию, либо, теоретически, предприятие может установить СЗЗ, в том числе на территорию многоквартирного дома. Дело в том, что в законе нет точного ответа на вопрос о том, может ли Роспотребнадзор отказать в установлении СЗЗ, если она попадает на участок, на котором можно построить или уже строится жилой дом. Стоит отметить, что практика как судов, так и региональных Роспотребнадзоров по стране разная.

В большинстве случаев складывается практика по принципу «кто первый – того и тапки». Если предприятие первым успело «забронировать» за собой территорию СЗЗ, то застройщик не сможет получить разрешение на строительство дома. И наоборот – получив разрешение на строительство дома или после завершения строительства дома, производственное предприятие обязано вложиться в экологические мероприятия, чтобы не допустить вредного воздействия на жителей дома.

Другой подход – СЗЗ можно устанавливать, в том числе, на участки, на которых планируется или уже строится жилой дом. Законодатель решил так, что собственник СЗЗ в таком случае будет обязан возместить убытки,  либо выкупить участок с домом, включая компенсацию затрат на возможное переселение.

Очевидно, что этого делать никто не будет, так как и денег, скорее всего, нет, и никто не допустит появления обманутых дольщиков. В любом случае, правом толковать закон наделен только суд, – пояснил эксперт.

Наш источник отмечает, что есть еще один нюанс:

– Также есть данные, что для выравнивания этого участка (он был неровным, имел уклон в сторону Соловьева оврага) был завезен строительный мусор со сгоревшего Радиолампового завода (в 70-80-е годы), т.е. токсичный грунт, который должен подлежать специальной утилизации, распределен по всему участку на глубину от 0,5 метра до 2,5 метра.

Сергей Герасимов-младший пояснил Улпрессе, что у компании есть экспертные заключения по снижению СЗЗ. Что касается близости Соловьева оврага (мы ранее подробно описывали историю этого места), то, по словам застройщика, никаких рисков здесь нет:

– Мы добровольно провели серьезную экологическую и радиационную экспертизу для того, чтобы убедиться в реальности реабилитации и отсутствии опасностей с точки зрения загрязнений, в том числе радиацией. По итогам все «чисто», реабилитация этого объекта была сделана правильно.

Количество квартир и парковки

Согласно проектной декларации, в доме будет довольно много крохотных квартир общей площадью 20 кв.в. (15,83-16,09 кв.м. из них жилая). В августе прошлого года в Москве запретили строить такое жилье. Для однокомнатных квартир и студий (где кухня не отделена перегородкой от кухни) установлен минимум в 28 кв.м. Двушки в планируемой новостройке будут площадью от 32,57 кв.м. (минимум для столицы – 44 «квадрата»).

Также в проектной декларации указано наличие 17 гостевых машино-мест. Но застройщик уточнил, что это места для посетителей нежилой части ЖК (офисов и тд).

– Дом будет с двором без машин, поэтому возникла путаница. Парковок будет не менее 120. Мы задали вопрос о возможности увеличения парковочных мест в проектную организацию (недавно суд в Ульяновске признал нормой 0,4 машиноместа вместо 0,27 – прим. ред.), коллеги обещали подумать. В целом, как застройщик, я согласен, что увеличение парковочных мест повышает привлекательность ЖК. Но, учитывая тот факт, что разрешение выдано до вступления решения суда в силу, мы имеем право не увеличивать их количество. Будем думать, как сделать их больше. Так или иначе, парковочное место – это такой же объект недвижимости, подлежащий продаже, как квартира или коммерческая площадь, – пояснил Сергей Герасимов.

Что предполагается сделать на участке

На вопрос, почему в проекте не предусмотрен подземный паркинг, Герасимов сослался на «особенности приаэродромных зон и иных ограничений» (участок находится в пределах охранной зоны аэродрома «Ульяновск «Баратаевка»):

– По первоначальному проекту дом был на этаж больше. В следующих очередях предусмотрим.

Расчет по парковкам из проектно-сметной документации

По словам проектировщика Константина Сосина (именно он, с Еленой Абрамовой, выиграли суд по машиноместам), в норму с парковками новостройка, скорее всего, впишется:

– В п.4 ст. 16.1 ПЗЗ Ульяновска сказано о расчете 300 машиномест на 1000 жителей. Если в новом доме 410 человек, получается как раз примерно 120 мест. Но есть другой нюанс – это безопасная и нормативная эксплуатация дымоходов низких домов на смежных земельных участках. На плане (скрин ниже) я обвел дома, где, скорее всего, будет задувать дымоходы, ветровой подпор может быть нарушен. Люди, которые здесь живут, могут испытывать дискомфорт, вплоть до несчастного исхода.

Точечная застройка

Пока это выглядит как та самая точечная застройка, против которой неоднократно высказывались власти. Сергей Герасимов с этим не согласен:

– Это место выбрано как перспективный участок для старта комплексного развития территории. На данный момент формируется проект планировки территории (ППТ), который мы чуть позже презентуем городу. Плюс на данном участке очень большая зона для организации придомового пространства. Я поддерживаю комплексный подход губернатора Алексея Юрьевича к строительству, поэтому мы и разрабатываем ППТ с целью развить этот квартал. Но в частностях обойтись без точечной застройки невозможно, ведь есть ветхое и аварийное жилье, есть участки в упадке. Поэтому вижу нашу задачу, не злоупотребляя точечной застройкой, использовать ее адресно — для улучшения состава и качества городской конгломерации.

На плане дом обозначен как МЖД №1, вверху участка остается свободное место (примерно треть от общей площади в 13 га). Оно находится за пределами оползневой зоны (зеленая линия), но в Ульяновске, как известно, это далеко не всегда является препятствием для застройщиков.

Мы уточнили, планируется ли строить МЖД №2? Если да, то как решится вопрос с парковками ко второму дому – места на участке для них уже точно не хватит.

– №2 возможно будет, но однозначно не в ущерб этому проекту. Сейчас этот вопрос изучается специалистами. Что касается парковок, то подземный паркинг, или отдельная парковка, либо крытый гаражный комплекс – все эти решения будут спроектированы в ППТ, уточнил застройщик.

Что в ближайших планах? Доработать проект с рендерами (в нем, как обещано, будет спортплощадка, место для выгула собак, лапомойки и прочее). Также обещаны компенсационные высадки деревьев.

Стройку в компании планируют начать с этой недели:

– Все зависит только от наших уважаемых партнеров из банка Дом.РФ, мяч на их стороне, ожидаем открытия лимитов ПФ. Проектное финансирование осуществляет АО «Банк ДомРФ», объект участвует в программе «Зеленый дом» в соответствии с классом энергоэффективности «А».

Риски застройщик видит в продолжении жесткой политики ЦБ, инфляции и стагнации спроса дольше прогнозируемого срока. По оптимистичному прогнозу он должен вырасти к концу 2025 – началу 2026 года.

Мы попросили порассуждать о проекте и точечной застройке в целом ульяновского архитектора, руководителя компании «Простор» Кирилла Штемпеля:

«Территории индивидуальной жилой застройки и промышленных предприятий, которые когда-то считались расположенными на окраинах, но сегодня оказались центральной частью города, в зоне хорошей транспортной доступности и неплохих видовых характеристик, неизбежно будут развиваться и застраиваться. Это естественный процесс, в котором нет ничего плохого.

Другой вопрос, насколько этот процесс происходит комплексно и системно. И тут дело не только в наличии необходимой градостроительной документации, Генплана и ПЗЗ. Большую роль играет уверенная и целостная градостроительная политика в городе и регионе.

В случае с планируемым строительством на улице Карла Маркса мы имеем дело с точечной застройкой. Это понятие не всегда должно иметь негативный окрас. Любой единичный объект может быть первым этапом комплексного развития, а может стать камнем преткновения для гармоничного формирования городской среды.

Про эту территорию можно сказать, что она обладает неплохим потенциалом: близость к центру, северу и Засвияжью, хороший панорамный вид с горы. Даже соседство с кладбищем, на мой взгляд, следует рассматривать больше, как плюс: оно старое, захоронения уже давно не производятся, и оно постепенно превращается в парк.

Но есть и ряд минусов: не самое удобное примыкание к улице Карла Маркса, отсутствие социальной и коммерческой инфраструктуры, соседство с гаражами и производством, наверняка есть проблемы с инженерными сетями.

Главное, что смущает в этом проекте (даже несмотря на то, что его пока изучить нет возможности), это отсутствие комплексного подхода. На мой взгляд, это вопрос больше не к застройщику, а к градостроительной политике. Градостроительным кодексом предусмотрен механизм КРТ, который у нас в городе пока плохо работает. Его суть в том, что деградирующие и неиспользуемые территории должны развиваться по определенному плану.

Задача КРТ как раз в том, чтобы избежать точечной застройки и всех последующих проблем, которые она может повлечь. Для этого разрабатывается мастер-план развития территории, который застройщик потом реализует, получая от властей определенные преференции. В результате которого каждый должен получить свою выгоду. Находить территории для комплексного развития, определять их границы, договариваться с собственниками земли о включении в КРТ, заказывать разработку мастер-планов для них и устанавливать правила и условия реализации, это задача власти.

В данном случае, на мой взгляд, вполне можно было бы определить территорию под КРТ вдоль улицы Карла Маркса в границах от ул. Омской, до управления МЧС. На всю эту территорию можно было бы разработать мастер-план, который бы предусмотрел решение всех многочисленных вопросов к рассматриваемому проекту. Но пока этого нет, застройщики так и будут искать дыры в кадастровой карте и забивать их с максимальной выгодой для себя.

Градостроительство — это всегда договор между застройщиком и городской властью. На мой взгляд, противостоять застройке и обвинять девелоперов в стремлении получить выгоду – глупо. Нужно устанавливать правила игры, договариваться. Договариваться порой непросто, но это необходимо. Для этого нужно четко понимать, что ты хочешь. Наша сегодняшняя проблема, мне кажется, в том, что застройщик знает чего он хочет, а вот у города такого понимания, к сожалению, пока нет».

Юрист Алмаз Кучембаев, в практике которого множество дел по точечной застройке, обратил внимание на несколько моментов. В проектной документации указано, что часть земельного участка расположена на территории зеленых насаждений общего пользования.

«Это очевидный пример неумелого зонирования города: откуда там взялись территории общего пользования? Наверняка речь идет о том, что так они отражены в генеральном плане. Но земельный участок нельзя было приватизировать с учетом территории общего пользования. А сейчас получается, что и процент озеленения учитывается с учетом этой территории, что уже формально является нарушением.

При открытой покупке квартир на рынке хотелось бы увидеть расчеты, подтверждающие, что радиационный фон не превышает норму. Также нет расчета вредного воздействия с соседней базой Дорремстроя. Даже при отсутствии санитарно-защитной зоны очевидно, что вредные воздействия есть. Возможно, есть вредные воздействия и от кладбища. Очень сомнительно установление для него санитарно-защитной зоны под ноль.

Очевидно, что есть конфликт интересов с частным сектором. Плотность застройки в целом нельзя считать так, как это сделано в проекте, от красной линии до красной линии. Элементы планировочной структуры должны быть выделены под разные функциональное использование. То есть отдельно должен быть элемент планировочной структуры промзоны, отдельно – многоэтажного жилья, отдельно – частной застройки.

И, наконец, по парковочным местам. То, что суд вынес решение об отмене их с момента вынесения судебного решения, здесь не показательно. Принципиально, что суд признал силу региональных нормативов выше муниципальных заложенных ПЗЗ. Мы уже планируем без всяких дополнительных отмен применить региональные нормативы в Арбитражном суде. А, следовательно, здесь есть тоже формальный риск для отмены разрешения на строительство – только по тому основанию, что рассчитано оно исходя из 0,27, а не 0,4, как указано в региональных нормативах. Очевидного конфликта пока нет. Но риски для застройки есть. Поэтому вопрос только в том, будут ли какие-то претензии».