Сын и тезка известного ульяновского предпринимателя, Сергей Герасимов, планирует построить на Карла Маркса, 107 высотный дом. Стройка сразу вызвала массу вопросов: неочевидный выбор места (напротив – старое кладбище, рядом – производственная база, недалеко – печально известный Соловьев овраг). По сути это все та же точечная застройка, против которой еще в 2022 году выступил губернатор Алексей Русских. Сам Герасимов с этим не согласен и говорит о планах на комплексное развитие территории. Посмотрели документы на высотку и узнали мнение экспертов. Проектная декларация на дом на Карла Маркса, 107 была получена 17 февраля 2025 года. Проект опубликован на сайте Наш.Дом.РФ. Застройщик – ООО «СЗ «Октава», которую в июле 2012 года учредил Сергей Герасимов-младший. Он же с января нынешнего года является гендиректором компании – раньше ее возглавлял Рамиль Феткуллов – брат экс-руководителя ульяновского филиала ПАО «Т Плюс» Марата Феткуллова, бывший начальник службы эксплуатации газопроводов филиала «Ульяновскгоргаз». Сейчас он руководит УК «Азбука-Сервис», которая управляет домом на Кольцевой. Судя по всему, это первый проект застройщика: ни выручки, ни прибыли в прошлые годы у СЗ «Октава» не было. Исключение – 2016 год (выручка – 582 тысячи рублей, чистая прибыль – 12 тысяч). Генподрядчиком стройки будет ООО «СЗ «Солком». Планируемая сдача объекта – 4 квартал 2028 года. Основные параметры проекта: дом монолитно-кирпичный, 24 этажа, 308 квартир с высотой потолком 2,72 метра, три лифта. Указаны 17 гостевых мест на придомовой территории. Стройплощадка объекта Разрешение на строительство Управление архитектуры и градостроительства администрации выдало 12 декабря прошлого года. Мы изучили документацию, представленную на сайте Наш.Дом.РФ и попросили экспертов прокомментировать несколько ключевых моментов. Санитарно-защитные зоныНовостройка расположена рядом со старым кладбищем (Воскресенским некрополем). В апреле 2021 года Ульяновский областной суд обязал городские власти установить для него СЗЗ. Тогда рядом с ним, на Карла Маркса, 55 ООО «Инвестспецстрой» Гарика Оганисяна также планировало построить многоэтажку, и в итоге ее построило. Городские власти настаивали в суде на том, что на основании решения Исполнительного комитета Ульяновского городского совета депутатов трудящихся Ульяновской области от 15 июня 1972 №630/12 относится к закрытым кладбищам, не является объектом I-III класса опасности, а потому не требует установления санитарно-защитной зоны. Но в суде выяснилось, что захоронения на территории Воскресенского некрополя были и позже – до 2018 года (по некоторым данным, там хоронили представителей епархии). В итоге городские власти в 2022 году установили СЗЗ для кладбища – они прошли прямо по его границам. Проект готовила компания Льва Левитаса «Экологические системы». Он пояснил Улпрессе, что СЗЗ прошло по границам (а не на расстоянии 50 метров, как предусматривает СанПиН для закрытых кладбищ), потому что концентрация загрязняющих веществ в почве за пределами площадки не превышает ПДК:
Проект «Экологических систем» никто не оспаривал, поэтому для новой высотки требования вроде бы соблюдены. Впритык к будущей высотке расположена производственная база «Дорремстроя», которая также должна иметь свою СЗЗ. Их границы выглядят вот так: По мнению руководителя юридической компании «Мунтяну и Партнеры» Павла Мунтяну, в данном случае, формально требования при выдаче разрешения на строительство соблюдены. Однако существуют риски для самого муниципального предприятия.
При этом, как отмечает Павел Мунтяну, возникает вопрос: если новые фильтры, технологии, шумозащитные заборы и другие устройства не позволят обеспечить сокращение СЗЗ до границ дома, какая судьба ждет предприятие?
Наш источник отмечает, что есть еще один нюанс:
Сергей Герасимов-младший пояснил Улпрессе, что у компании есть экспертные заключения по снижению СЗЗ. Что касается близости Соловьева оврага (мы ранее подробно описывали историю этого места), то, по словам застройщика, никаких рисков здесь нет:
Количество квартир и парковкиСогласно проектной декларации, в доме будет довольно много крохотных квартир общей площадью 20 кв.в. (15,83-16,09 кв.м. из них жилая). В августе прошлого года в Москве запретили строить такое жилье. Для однокомнатных квартир и студий (где кухня не отделена перегородкой от кухни) установлен минимум в 28 кв.м. Двушки в планируемой новостройке будут площадью от 32,57 кв.м. (минимум для столицы – 44 «квадрата»). Также в проектной декларации указано наличие 17 гостевых машино-мест. Но застройщик уточнил, что это места для посетителей нежилой части ЖК (офисов и тд).
Что предполагается сделать на участке На вопрос, почему в проекте не предусмотрен подземный паркинг, Герасимов сослался на «особенности приаэродромных зон и иных ограничений» (участок находится в пределах охранной зоны аэродрома «Ульяновск «Баратаевка»):
Расчет по парковкам из проектно-сметной документации По словам проектировщика Константина Сосина (именно он, с Еленой Абрамовой, выиграли суд по машиноместам), в норму с парковками новостройка, скорее всего, впишется:
Точечная застройкаПока это выглядит как та самая точечная застройка, против которой неоднократно высказывались власти. Сергей Герасимов с этим не согласен:
На плане дом обозначен как МЖД №1, вверху участка остается свободное место (примерно треть от общей площади в 13 га). Оно находится за пределами оползневой зоны (зеленая линия), но в Ульяновске, как известно, это далеко не всегда является препятствием для застройщиков. Мы уточнили, планируется ли строить МЖД №2? Если да, то как решится вопрос с парковками ко второму дому – места на участке для них уже точно не хватит.
Что в ближайших планах? Доработать проект с рендерами (в нем, как обещано, будет спортплощадка, место для выгула собак, лапомойки и прочее). Также обещаны компенсационные высадки деревьев. Стройку в компании планируют начать с этой недели:
Риски застройщик видит в продолжении жесткой политики ЦБ, инфляции и стагнации спроса дольше прогнозируемого срока. По оптимистичному прогнозу он должен вырасти к концу 2025 – началу 2026 года. Мы попросили порассуждать о проекте и точечной застройке в целом ульяновского архитектора, руководителя компании «Простор» Кирилла Штемпеля:
Другой вопрос, насколько этот процесс происходит комплексно и системно. И тут дело не только в наличии необходимой градостроительной документации, Генплана и ПЗЗ. Большую роль играет уверенная и целостная градостроительная политика в городе и регионе. В случае с планируемым строительством на улице Карла Маркса мы имеем дело с точечной застройкой. Это понятие не всегда должно иметь негативный окрас. Любой единичный объект может быть первым этапом комплексного развития, а может стать камнем преткновения для гармоничного формирования городской среды. Про эту территорию можно сказать, что она обладает неплохим потенциалом: близость к центру, северу и Засвияжью, хороший панорамный вид с горы. Даже соседство с кладбищем, на мой взгляд, следует рассматривать больше, как плюс: оно старое, захоронения уже давно не производятся, и оно постепенно превращается в парк. Но есть и ряд минусов: не самое удобное примыкание к улице Карла Маркса, отсутствие социальной и коммерческой инфраструктуры, соседство с гаражами и производством, наверняка есть проблемы с инженерными сетями. Главное, что смущает в этом проекте (даже несмотря на то, что его пока изучить нет возможности), это отсутствие комплексного подхода. На мой взгляд, это вопрос больше не к застройщику, а к градостроительной политике. Градостроительным кодексом предусмотрен механизм КРТ, который у нас в городе пока плохо работает. Его суть в том, что деградирующие и неиспользуемые территории должны развиваться по определенному плану. Задача КРТ как раз в том, чтобы избежать точечной застройки и всех последующих проблем, которые она может повлечь. Для этого разрабатывается мастер-план развития территории, который застройщик потом реализует, получая от властей определенные преференции. В результате которого каждый должен получить свою выгоду. Находить территории для комплексного развития, определять их границы, договариваться с собственниками земли о включении в КРТ, заказывать разработку мастер-планов для них и устанавливать правила и условия реализации, это задача власти. В данном случае, на мой взгляд, вполне можно было бы определить территорию под КРТ вдоль улицы Карла Маркса в границах от ул. Омской, до управления МЧС. На всю эту территорию можно было бы разработать мастер-план, который бы предусмотрел решение всех многочисленных вопросов к рассматриваемому проекту. Но пока этого нет, застройщики так и будут искать дыры в кадастровой карте и забивать их с максимальной выгодой для себя. Градостроительство — это всегда договор между застройщиком и городской властью. На мой взгляд, противостоять застройке и обвинять девелоперов в стремлении получить выгоду – глупо. Нужно устанавливать правила игры, договариваться. Договариваться порой непросто, но это необходимо. Для этого нужно четко понимать, что ты хочешь. Наша сегодняшняя проблема, мне кажется, в том, что застройщик знает чего он хочет, а вот у города такого понимания, к сожалению, пока нет». Юрист Алмаз Кучембаев, в практике которого множество дел по точечной застройке, обратил внимание на несколько моментов. В проектной документации указано, что часть земельного участка расположена на территории зеленых насаждений общего пользования.
При открытой покупке квартир на рынке хотелось бы увидеть расчеты, подтверждающие, что радиационный фон не превышает норму. Также нет расчета вредного воздействия с соседней базой Дорремстроя. Даже при отсутствии санитарно-защитной зоны очевидно, что вредные воздействия есть. Возможно, есть вредные воздействия и от кладбища. Очень сомнительно установление для него санитарно-защитной зоны под ноль. Очевидно, что есть конфликт интересов с частным сектором. Плотность застройки в целом нельзя считать так, как это сделано в проекте, от красной линии до красной линии. Элементы планировочной структуры должны быть выделены под разные функциональное использование. То есть отдельно должен быть элемент планировочной структуры промзоны, отдельно – многоэтажного жилья, отдельно – частной застройки. И, наконец, по парковочным местам. То, что суд вынес решение об отмене их с момента вынесения судебного решения, здесь не показательно. Принципиально, что суд признал силу региональных нормативов выше муниципальных заложенных ПЗЗ. Мы уже планируем без всяких дополнительных отмен применить региональные нормативы в Арбитражном суде. А, следовательно, здесь есть тоже формальный риск для отмены разрешения на строительство – только по тому основанию, что рассчитано оно исходя из 0,27, а не 0,4, как указано в региональных нормативах. Очевидного конфликта пока нет. Но риски для застройки есть. Поэтому вопрос только в том, будут ли какие-то претензии». ![]() |
|