В Ульяновске оживилась продажа торговых центров. На Авито снова появились «долгожители», которые одно время пропадали с сайта объявлений – Дом техники и ТЦ «Олимп»; тем, кто хочет попробовать себя в качестве девелопера, предлагают купить ТРЦ «Версаль» и ТЦ «Сити», расположенные в самом центре Ульяновска. Посмотрели, какие суммы сегодня собственники хотят выручить за торговые центры и узнали мнение экспертов – насколько рентабелен сейчас этот бизнес.

Дом техники

  • 220 млн рублей – 114 049 рублей за кв.м.
  • Площадь – 1 929 кв.м., чистовая отделка, три этажа (вместе с цокольным).

Есть четыре oтдельныx выхода на улицу Минаева: центральный, два дополнительных в офисные блоки и один запасной выход из цокольного этажа. 
В наличии помещения различных назначений: офисные, торгово-выставочные, помещения под медицинские организации, помещения для банковских хранилищ на цокольном этаже, складские, санузлы. Имеются все коммуникации: электроэнергия, водоснабжение, отопление.

«Очень красивое здание с панорамными окнами, из которых на 2-м этаже открывается вид на реку Волга», – уточнил собственник. Возможна продажа частями, с торгом.

Ранее объект принадлежал ООО «Монолит» – компании, которой владела жена бывшего ульяновского сенатора Сергея Бажанова Татьяна. Оба супруга были объявлены в международный розыск, а «Монолит» обанкротился.

В 2022 году за Дом техники просили около 106,3 млн рублей – продажа объекта проходила в форме аукциона, как собственность компании-банкрота. Тогда же депутаты заксобрания предложили региональному правительству выкупить это здание под Дворец бракосочетания – под него этот объект изначально и планировался. Министр имущественных отношений Михаил Додин тогда отметил, что если у ЗАГС будет подтверждение о необходимости в этом имуществе, то вопрос будет проработан, «если будут предусмотрены деньги». В своем время это имущество рассматривало Минцифры под свое размещение.

В начале 2023 года Дом техники подешевел в два раза – за него просили всего 55,6 млн «под офисы». В том же году объект с аукциона приобрел известный ульяновский бизнесмен Ислам Гусейнов. Он сделал в нем ремонт.

На Авито указано, что в декабре прошлого года за Дом техники просили 195 млн, 14 января 2025 года цена упала до 185 млн, а еще через две недели выросла до 225 млн. В феврале прошла новость, что для помещений наконец-то нашли арендатора – их должен был занять областной «Водоканал», который съезжал из здания на улице Юности. Но, судя по тому, что здание снова выставлено на продажу, что-то не сложилось.

Наши источники сообщили, что Ислам Гусейнов сейчас достраивает многоквартирный дом в Засвияжье, а потому ему нужны средства.

Торговый центр «Сити»

  • 360 млн рублей, 46 410 рублей за кв.м.
  • Площадь – 7 756 кв.м., 6 этажей, с арендаторами.

«Здание сдается в аренду (магазины одежды, кафе, рестораны, туристические агентства, финансовые услуги) Годовой арендный поток — 40 млн рублей», – говорится в объявлении.

Земельный участок 0,3 га – в аренде до 2065 года.

ТЦ «Сити», расположенный по соседству с ТЦ «Амарант», на улице Карла Маркса, изначально принадлежал ООО «Атлант-Инвест», владельцем которого был Игорь Провкин. Торговый центр открыли в 2007 году, спустя три года его пытались продать, чтобы закрыть приличные долги. Тогда за него просили 324 млн рублей.

В 2016 году объект на торги выставил Российский аукционный дом – за 339,7 млн рублей. После этого у «Сити» появились новые владельцы.

Торгово-офисный центр «Олимп»

  • 400 млн рублей, 58 114 рублей за кв.м.
  • Площадь – 6 883 кв.м., 4 этажа.

«Помeщeниe пpeдcтaвляет coбой большие cветлые залы бeз перeгoродок – свoбoднaя планиpовка, что является преимуществом для любителей ореn-офис (IТ-компании, сall-центры и т.п.). Или же есть возможность установить необходимые перегородки и отгородить кабинеты под себя», – указывает продавец.

Имеется грузовой лифт, зона разгрузки, три отдельных входа, 97 парковочных мест. Первый и второй этажи полностью сданы в аренду (в «Олимпе» располагается магазин-дискаунтер). Возможна продажа частями и торг.

«Олимп» – один из «долгожителей» по продажам. В 2020 году здание выставляли за 350 млн, в апреле 2022 года оно стоило 360 млн, в августе 2023-го – 290 млн, в начале 2024-го – 330 млн рублей. Это также объект Ислама Гусейнова.

ТРЦ «Версаль»

  • 480 млн рублей, 41 739 за кв.м.
  • Площадь – 11 500 кв.м., 5 уровней.

«Рacпoлoжeн в иcторически cлoжившeмcя админиcтрaтивном, дeловoм, тopговoм, oбществeнном, иcтoрико-арxитeктуpном и культурнo-дocугoвoм цeнтpе гopода Ульяновcка», – говорится в объявлении. Все площади ТРЦ арендованы.

Изначально объект выставлялся на продажу за 440 млн, но после собственник поднял цену на 40 млн рублей.
«Версаль» открыли в 2008 году. Изначально им владел глава компании «Взлет» Наиль Алимов, после – бизнесмен из Самары Николай Чудаев. С 2017 года ТРЦ владеет экс-депутат Гордумы Артур Котельников. Он прокомментировал Улпрессе, что продавать объект, который считает успешным и прибыльным, не хотел:

– Просто появились риэлторы, которые предложили продать ТРЦ за хорошую цену – у них свои интересы. Поэтому мы решили – почему бы и нет, пусть попробуют. Если бизнесмен не готов за хорошую цену продать свой бизнес, он не бизнесмен, а любитель. В целом, дела идут хорошо, посещаемость за последний год выросла на 15%, заехали три новых арендатора. Онлайн-торговля, конечно, развивается, но есть товары и услуги, которые сложно оказать в формате онлайн. Также за последние пять лет торговые центры переориентировались на оказание услуг и досуг: это и VR-клубы, и пошив одежды, и фитнес-центры, открываются новые офисы банков, здорово растет общепит. Теперь это общественные пространства, где люди проводят время. Соседство с монастырем для нас положительное – там чудесная матушка, с которой мы дружим и общаемся. За последние пять лет мы много им помогали. Соседство, конечно, эклектичное, но интересное, во многих городах такой симбиоз тоже есть, – отметил Артур Котельников.

Торговый центр «Велес»

  • 500 млн рублей, 53 683 рублей за кв.м.
  • Площадь – 9314 кв.м., 4 этажа.

«С арендаторами, заполненность 100%. Новое современное здание, отличный трафик, хорошая локация, собственная парковка на 50 мест», – указано в объявлении.

Это еще один «долгоиграющий» объект, давно выставленный на Авито. В 2022 году за «Велес» просили 491 млн, весной 2023 года цену подняли до 499 млн, а летом снизили до 375 млн. В начале 2024-го стоимость снова изменилась – выросла до 450 млн. Летом прошлого года ТЦ был выставлен за 499 млн рублей.

Владелец торгового центра – АО «ВБКК» – Владимирский булочно-кондитерский комбинат, «самая крупная компания по производству тортов и пирожных во Владимирской области».

Наши источники, знакомые с ульяновским рынком недвижимости, прокомментировали, что причины продажи ТЦ у всех владельцев разные:

– Зачастую это совокупность причин. Это и высокая кадастровая стоимость, и низкая доходность от аренды, и большие траты на содержание. Кому-то просто надоел этот вид бизнеса, и он решил переинвестировать средства в другие проекты. Кто-то выставил «посмотреть-потрогать», и, если будет интересное предложение – продать.

По словам учредителя агентства недвижимости Domatoot Светланы Пономаревой, рынок торгово-офисной недвижимости сегодня «условно живой», но перспективы у таких объектов есть. Даже несмотря на серьезную конкуренцию со стороны маркетплейсов, которые отвернули от оффлайн-торговли значительную часть покупателей эконом-сегмента.

– Люди по-прежнему хотят выходить куда-то по вечерам и выходным, развлекаться – не всем интересно ездить на природу. Поэтому торговым центрам нужно пересматривать форматы: больше уделять развитию, организации различных активностей для привлечения потока. Тогда оживет и торговля. К примеру, тот, кто пришел в ТЦ на мастер-класс или квиз, захочет пить или кушать, заодно купит мелочи, лекарства, кошачий корм. В Ульяновске мало коворкингов, больших и недорогих площадок для мастер-классов. А это – организация трафика, сам себя он не приведет, – считает Светлана.

То же – и с офисными помещениями. Во время пандемии случился откат арендаторов – многие так и не вернулись в офисы, остались работать дома. Но и они потихоньку возвращаются в рабочую обстановку. Плюс есть большой пласт бизнеса – предоставление услуг, которыми сложно заниматься дома.

– Нужно специализировать офисные помещения в ТЦ под услуги. Найти подходящие варианты, например, для музыкантов, которым сложно найти место для репетиций. Вариантов на самом деле масса, – говорит Пономарева.

Что касается цен на выставленные на продажу ТЦ, то сказать, насколько она оправдана, можно только исходя из анализа месячного и годового арендного доходов, структуры площадей, всех расходов, которые ежемесячного «съедает» объект» и многого другого.

– На мой взгляд, например, цена на ТРЦ «Версаль» вполне адекватная. У него хорошие перспективы. У ТЦ «Сити», если его «реанимировать», окупаемость будет не менее 12 лет – это достаточно долго. То, что «Велес» стоит дороже, чем объекты в центре, может быть оправдано: в спальных районах проходимость гораздо выше. Есть так называемый спекулятивный девелопмент, когда такие объекты покупают, приводят в порядок, переустраивают под запросы арендаторов, и реализуют в течение двух-трех лет, – резюмирует Светлана.