Суды двух инстанций не дали создать в Ульяновске негативный прецедент. Местный предприниматель попытался признать право собственности на самовольный пристрой на улице Робеспьера по приобретательной давности. Похожая история с «добавками» к многоквартирным жилым домам, в которых расположены магазины и прочие заведения, есть, например, на улице Минаева. И не всегда владельцы таких объектов учитывают мнение жителей, а также их безопасность. Рассказываем подробнее.

Индивидуальный предприниматель Игорь Трудолюбов в феврале прошлого года подал иск в Арбитражный суд к администрации Ульяновска. Он попросил признать право собственности на два нежилых помещения, расположенных в пристрое к многоэтажке по адресу ул. Робеспьера, 101. Одно из них имеет площадь 78,99 кв.м., другое – 66,53 кв.м. По мнению предпринимателя, он имел на них право в силу приобретательной давности.

ИП Трудолюбов является собственником этих нежилых помещений на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 12 ноября 2010 года. Они были переданы ему в пользование по договору аренды с Ульяновской КЭЧ. В том же году, с согласия арендодателя, предприниматель сделал перепланировку помещений, переоборудовал входную группу и увеличил общую площадь.

В эту площадь также входили так называемые «тамбуры» – холодные пристройки, которые фактически являлись зоной разгрузки магазина, а также входной группой в нежилые помещения, принадлежащие Трудолюбову на праве собственности. В 2010 году прошла техническая инвентаризация и «тамбуры» включили в общую площадь дома. Но документы на них оформлены не были.

Трудолюбов решил оформить собственность на эти «тамбуры» в силу приобретательной давности. Она предусматривает, что гражданин или юрлицо, не являющееся собственником недвижимого имущества, но добросовестно и открыто им владеющее, через 15 лет приобретает право собственности. Это указано в статье 234 ГК РФ.

Суд первой инстанции принял позицию предпринимателя. В решении говорится, что с 2001 года самовольно перепланированные помещения были в добросовестном владении истца, всегда им обслуживались, хотя и не были включены в общую площадь. Администрация города не предпринимала никаких действий в отношении этих объектов недвижимости, не оспаривала их законность владения Трудолюбовым. Все это послужило поводом для обращения бизнесмена в суд.

«Спорные помещения отражены в техпаспорте 1992 года. Они были изначально запроектированы как погрузочно-разгрузочная зона магазина и входная группа (тамбур). Согласно действовавшему на тот период времени жилищному законодательству, данные помещения не отражались в общей площади помещений, однако функционально были неразрывно связаны с нежилым помещением, переданным истцу в аренду», – отметил суд.

Интересно, что представитель ответчика – администрации Ульяновска – исковые требования не признавал, но просил признать ее ненадлежащим ответчиком. А также применить срок исковой давности в связи с пропуском истцом срока на подачу искового заявления.

Эксперт, фигурирующий в деле, доказывал, что помещения в одноэтажном пристрое и многоквартирный жилой дом – это самостоятельные объекты недвижимости и эксплуатируются независимо друг от друга. Пристрой, где размещается магазин, находится на ином земельном участке нежели многоквартирный дом, расположенный по тому же адресу. Эксперт высказал аргументы, что это не самовольная постройка:

«В связи с тем, что земельный участок под пристроем не сформирован, истец оплачивал пользование землей исходя из расчета, который формировало Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области. С момента получения нежилых помещений в аренду, а впоследствии и оформления на них права собственности, спорные помещения всегда использовались под размещение магазина… Выполнявшиеся на объекте строительные работы и организационно-технические мероприятия не являются реконструкцией объекта, а внесенные в период с 1994 года по 2024 год изменения в объект недвижимости угрозу жизни и здоровью граждан не создают».

В итоге суд удовлетворил исковые требования предпринимателя и признал за ним право собственности на два помещения. Администрация города подала апелляцию и выиграла в Одиннадцатом арбитражном апелляционном суде Самары. На днях эту позицию поддержал и Арбитражный суд Поволжского округа в Казани.

По словам советника, руководителя практики недвижимости и строительства Московского адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамази Мстояна, признание права собственности в силу приобретательной давности остается одним из самых сложных механизмов в судебной практике. Суды в России не часто удовлетворяют иски о признании права собственности по такому основанию. Основная проблема заключается в доказывании добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимостью в течение 15 лет.

Юрист проанализировал решение Арбитражного суда Ульяновской области, в котором исковые требования предпринимателя о признании права собственности на объект недвижимости были удовлетворены, и сделал выводы о нескольких ошибках:

«Во-первых, суд первой инстанции не учел, что истец владел спорными помещениями на основании договора аренды (2004–2010 годы), а затем договора купли-продажи (с 2010 года). Согласно п. 15 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010, ст. 234 ГК РФ не применяется, если владение осуществляется по договору. Таким образом, истец не мог приобрести право собственности в силу давности, так как его владение изначально было основано на договорных отношениях.

Во-вторых, даже если предположить, что спорные помещения не вошли в предмет договора купли-продажи 2010 года, срок владения ими (с 2010 по 2024 год) составил менее 15 лет, что недостаточно для приобретательной давности (п. 1 ст. 234 ГК РФ). Таким образом, суд первой инстанции неверно оценил сроки владения.

В-третьих, суд первой инстанции не принял во внимание, что истец провел реконструкцию помещений, увеличив их площадь с 244,41 кв.м до 381,82 кв.м. Это изменение параметров объекта подпадает под определение реконструкции (п. 14 ст. 1 ГрК РФ) и требовало разрешительной документации. Отсутствие таковой свидетельствует о самовольности постройки (ст. 222 ГК РФ), что исключает применение приобретательной давности.

В-четвертых, истец избрал ненадлежащий способ защиты. Ему нужно было в административном порядке узаконить и оформить реконструкцию и в случае отказа со стороны местной администрации в разрешении на реконструкции, обжаловать этот отказ в судебном порядке.

В-пятых, судебный акт мог затрагивать права и интересы собственников многоквартирного дома, земельный участок под которым, скорее всего, истец мог использовать при реконструкции своих помещений. С точки зрения Жилищного кодекса РФ, это требовало получения согласия от всех собственников многоквартирного дома, так как земельный участок под многоквартирным домом является общим имуществом собственников помещений в этом доме».

По мнению Тамази Мстояна, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, обоснованно отменяя решение суда первой инстанции, правильно указал, что:

1) истец знал о статусе помещений (аренда, затем выкуп), что в свою очередь исключает добросовестность владения, необходимую для приобретательной давности;

2) реконструкция проводилась без разрешения и согласований, что подтверждается письмом Территориального управления от 23.08.2006. Это является основанием для признания помещений самовольной постройкой (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Юрист Алмаз Кучембаев, имеющий в своем послужном списке множество кейсов, связанных с недвижимостью, отмечает, что история с пристроенными к многоквартирным домам помещениями – достаточно частая. Есть помещения, которые приватизации могут не подлежать.

– Одно дело, если речь идет о, например, холодном пристройке, и совершенно другое, когда его начинают использовать как капитальное нежилое полноценное помещение. В этом случае нужно говорить о реконструкции. Если она происходит в многоквартирном доме, нужно обеспечить правильный порядок узаконения. Здесь должны рассматриваться интересы третьих лиц. Это признание права в административном порядке, получение разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию с согласием всех жителей. Но бывает так, что дом «спит», и в нем появляются различные пристрои. Взять, например, первую линию домов на улице Минаева – если посмотреть публичную кадастровую карту, там одни пристрои: вроде бы примыкают к дому, но существуют отдельно от него. И если не учитывать интерес третьих лиц и их безопасность, не поднимать земельные вопросы, это может открыть серьезную схему легализации таких пристроев в обход института права и надлежащего способа защиты. Поэтому в данном случае попросту не дали создать плохой прецедент, – считает Кучембаев.

По его мнению, администрация города, заявившая, что городские власти – «не ответчики», по сути таким образом подыграли суду. Но вышестоящие инстанции указали, что приобретательная давность не является вопросом приобретения права в результате создания или изменения объекта.

– То есть приобретательная давность действует для объекта, который законно перешел к собственнику, и он им законно владел. Но если объект был самовольно перестроен, сработать она уже не может. Получается, что Самара и Казань снова поправили ульяновское правосудие, – резюмирует юрист.