В Ульяновской области за год вырос объем нераспроданного жилья в новостройках. Причина проста: покупательская способность жителей региона упала из-за повышения ключевой ставки и отмены льготной ипотеки. Тем не менее, стоимость квадратного метра в новых домах растет: по словам застройщиков, падать она не будет, по крайней мере у крупных компаний. Но для потенциальных покупателей они разрабатывают привлекательные схемы продажи жилья, чтобы сохранить объем реализации. Эксперты прогнозируют, что эта ситуация приведет к замедлению темпов запуска новых проектов. Рассказываем подробнее.

По данным ДОМ.РФ, распроданность жилья в строящихся квартирах в Ульяновской области в апреле составляла всего 25%. Годом ранее – 34%, причем объем жилищного строительства на тот момент составлял 505 тысяч квадратных метров (в нынешнем году – 421 тысяча).

В апреле стоимость 1 квадратного метра жилья в ульяновских новостройках составляла 107 438 рубля (для сравнения: в том же месяце 2024 года – 88 379 рубля, на начало 2025 года – 100 362 рубля).

По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в домах, которые должны быть сданы в нынешнем году, распродано 56% квартир, в 2026-ом – 61%, в 2027-ом – 58%. В новостройках, заложенных с прицелом на 2028 год, продажи еще не открыты.

Больше всего доля нераспроданного жилья в домах компании «Магма Симбирск», MN GROUP, DARS Development.

Схожая ситуация и в других регионах. Например, в Москве объем нераспроданного жилья удвоился за год: до 6 тысяч лотов на 195 млрд рублей. На первичном рынке скопилось 8,6 тысячи таких объектов на 400 млрд. По словам экспертов, основная причина – снижение платежеспособного спроса на фоне высоких банковских ставок, а также сворачивания льготной ипотеки.

Приведет ли избыток предложения на рынке к снижению стоимости жилья, как надеются многие? По словам руководителя отдела маркетинга MN GROUP Елены Савельевой, доля нераспроданного жилья, увы, слабо может повлиять на ценовую политику застройщиков – по крайней мере, системных игроков, работающих по ФЗ-214 и использующих проектное финансирование и эскроу-счета в банках:

– Объясняется это очень просто. Стоимость заемных средств на проект из-за роста ключевой ставки также выросла. Поэтому маржинальность проектов, особенно в регионах, где она изначально не была сверхизбыточной, кардинально просесть не может – это противоречит их экономике. Материалы и рабочая сила, составляющие основную часть затрат проекта, также дорожают. Таким образом, предпосылок для снижения цен объективно нет. Возможность остается лишь в вариациях финансовых инструментов у застройщиков и их желании использовать рисковые схемы – в первую очередь, рассрочки (ранее Улпресса об этом подробно писала – прим. ред.). Мы, со своей стороны, видим возможный сценарий в замедлении роста цен квадратного метра, но никак не снижения цен.

Спикер допускает, что для некоторых несистемных игроков рынка снижение цен все же может стать единственным инструментом выживания.

Что касается объема нераспроданных квартир в самой компании, то, по словам Елены, это очень условный показатель:

– Он зависит от жизненного цикла проекта: если мы вывели его месяц назад, то доля нераспроданного жилья будет близка к 100%. Поэтому здесь важно сопоставлять этот показатель именно со сданными объектами. У нас есть небольшой рост, но он обусловлен в большей степени пересекающейся географией проектов.

Данные ДОМ.РФ за апрель 2025 года (Ульяновская область)

Коммерческий директор компании «Новая Жизнь» Анна Церетели отмечает что проблема роста числа нераспроданного жилья в новостройках действительно вызывает беспокойство экспертов, и разговоры об этом идут уже не первый год:

– Важно понимать, что адекватная оценка сложившейся ситуации должна учитывать целый ряд ключевых моментов: появление новых проектов, соотношение распроданности и строительной готовности, а также другие факторы. Системные девелоперы уже выработали четкий алгоритм действий. Они выстраивают такую модель реализации, которая позволят качественно обслуживать проектное финансирование. В настоящее время мы не наблюдаем предпосылок падения цен на жилье в новостройках. При этом очевидно, что будет снижение темпов запуска новых проектов.

Анна отмечает, что нельзя игнорировать факт умеренного снижения спроса на новое жилье. Однако активная разработка привлекательных для покупателя схем приобретения жилья в новостройках на данный момент обеспечивает сохранение необходимых объемов продаж.

Партнер агентства недвижимости «Этажи Ульяновск» Ксения Котомова подтверждает, что продажи у застройщиков в настоящий момент не на таком высоком уровне, как хотелось бы: «Но плюс-минус он совпадает с 2024 годом».

– Многие застройщики зашивали стоимость комиссионного вознаграждения банкам в стоимость квартиры, чтобы клиент отдельно ее не платил. Сейчас комиссионное вознаграждение отменяется, но цены, как мы видим, не падают. Однако застройщики дают хорошие скидки, если сделки проводятся за наличный расчет. Цены снижаться не будут, потому что были достаточно провальные в продажах декабрь прошлого года, январь, февраль. Поэтому стоимость квартир сейчас сохраняются, чтобы восполнить этот провал, – считает эксперт.

Ситуация на российском рынке недвижимости описана в свежем отчете, который выпустил аналитический центр ДОМ. РФ.

В условиях охлаждения спроса в I квартале 2025 года застройщики замедлили запуски новых проектов (-24% к I кварталу 2024 года). Продажи жилья в новостройках за этот период сократились на 9% год к году. Квартиры в строящихся домах подорожали на 2,4%, что примерно соответствует инфляции. В феврале ‒ марте рост цен на новостройки немного ускорился на фоне восстановления продаж после январской просадки.

Доля сделок с ипотекой снизилась до 66% (-12 процентных пунктов к I кварталу 2024-го). Число ипотечных сделок с господдержкой сократилось до 68 тысяч договоров долевого участия (-25%) из-за завершения «Льготной ипотеки». Около 90% сделок по госпрограммам в I квартале 2025 года пришлось на «Семейную ипотеку». На этом фоне популярность набирали сделки за счет собственных средств, в том числе, программы рассрочки от застройщиков.

Ввод многоквартирного жилья оказался ниже уровня прошлого года: за январь – март 2025 года застройщики ввели 4,7 млн квадратны метров – на треть меньше, чем годом ранее.

В условиях охлаждения спроса соотношение распроданности и стройготовности портфеля строящегося жилья на 1 апреля опустилось до 74%.