В Ульяновском областном суде — вал однотипных исков предпринимателей и юрлиц к министерству имущества региона и областному БТИ. Бизнес пытается оспорить новую кадастровую стоимость своей недвижимости, от которой ему платить налог на имущество. Судится и крупный бизнес — владелец сети «Магнитов» АО «Тандер», молочное «Молвино Агро» и даже димитровградский НИИАР. Узнали, чем кончаются такие споры.

Новая кадастровая оценка недвижимости была проведена в Ульяновской области в 2023 году. Задачей было приблизить кадастровую стоимость имущества к рыночной. Но, как стало понятно из результатов оценки, региональные оценщики перестарались — повышение стоимости для отдельных объектов составило до нескольких десятков раз.

Результаты оценки должны были вступить в силу в 2024 году, но сразу же вызвали протест со стороны ведущих ульяновских бизнесменов. После обращений и совещаний было объявлено о компромиссе: в 2024-м ввели мораторий на применение результатов оценки, а с 2025-го для бизнеса был объявлен переходный период к уплате по ним налога на имущества. Решено было, что рост налога на имущество организаций не должен превышать 15 процентов в год.

Между тем, немалое число предпринимателей решило добиться пересмотра размера кадастровой стоимости своей недвижимости, свидетельствует информация Ульяновского областного суда. Согласно законодательству, считать налог не от кадастровой, а от рыночной стоимости можно и без суда — надо провести независимую оценку и предоставить отчет о ней в минимущества.

Но, как следует из материалов судов, немалое количество таких обращений было завернуто сотрудниками БТИ. В отказах указывалось, что отчеты об оценке недвижимости не соответствовали требованиям закона. В связи с этим предприниматели пошли в суд.

Например, еще в 2024 году был подан иск по поводу зерносклада в Чердаклинском районе, кадастровая стоимость которого была определена в 43,4 млн рублей. А оценка рыночной стоимости показала цену вего в 2,7 млн рублей.

Суд внимательно изучил аргументы сторон, в том числе результаты экспертизы предоставленной оценки рыночной стоимости здания. Экспертизу проводили специалисты ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России. По ходу обнаружилось, что спорного здания фактически и нет:

«Оценщиком указано, что согласно данным визуального осмотра, объектом оценки является частично демонтированное/снесенное здание, с сохранившимся фундаментом и полом в неудовлетворительном состоянии, текущее использование на дату оценки в качестве вспомогательного сооружения при производственно-­складской недвижимости как открытая складская площадка… фотоматериалы объекта оценки свидетельствуют об отсутствии данного объекта и невозможности его оценки как объекта капитального строительства», — указывается в документах.

Экспертиза, правда, обнаружила у него подземный этаж. В итоге суд отказал истцу в установлении рыночной стоимости по предоставленной им оценке, но принял решение, что верной оценкой будет та, на которую указала экспертиза. А это не 43,4, а только 1,7 млн рублей — в 25 раз меньше.

С лета Облсуд уже принял ряд аналогичных решений. На рассмотрении находятся еще несколько исков. Среди заявителей значатся бизнесмен Долгановский, АО «Тандер», владеющее магазинами «Магнит», молочное производство «Молвино Агро» и димитровградский НИИАР.

Иски подавались не только от бизнеса, а и, например, от ГСК «Ракета» по поводу земельного участка под гаражно-строительным кооперативом. Установленную для него кадастровую стоимость в 7 млн рублей суд, соответственно с результатами экспертизы, снизил до 3,6 млн рублей.

Впрочем, чаще в исках речь идет о куда больших суммах и разнице между кадастровой и рыночной стоимостью. Так, для здания ООО «Центр недвижимости «Кедр», находящемся на проезде Максимова, кадастровая стоимость была определена в 446 миллионов рублей. Но рыночная, подтвержденная экспертизой, составила лишь 84 млн рублей. То еть в 5,3 раза меньше.

Для нежилого здания площадь в 256 м2 в Старомайнском округе стоимость была пересчитана с 72 млн рублей до 8,2 млн рублей. Здание с конюшней и сельхозпроизводством в Димитровграде по решению суда упало в цене с 49 млн до 8 млн рублей. Также димитровградский производитель пластмасс «Орион-пластик» добился снижения кадастровой стоимости с 126 млн рублей до 28 млн.

Но, пожалуй, самым крупным оказался иск от ООО «Ле Монлид», управляющего ульяновским магазином стройматериалов «Лемана Про» на Олимпийском проспекте, бывшем «Леруа Мерлен». Новую кадастровую стоимость за торговый центр площадью в 17 тысяч м2 ему насчитали почти в 1,1 млрд рублей.

Оценка рыночной стоимости торгового центра частной компанией дала результат в 690 млн рублей. Но областное БТИ ее не приняло, опять-таки сославшись на несоответствие требованиям законодательства. Экспертиза же указала на рыночную стоимость в 686 млн рублей, ее суд и утвердил.

Тем временем, пока бизнес через суды отбивается от перекосов оценки зданий, пора готовиться защищаться и по стоимости земельных участков. Как сообщала «Улпресса», переоценка земли запланирована на 2026 год.