Более половины квартир в ульяновских новостройках остаются нераспроданными: этот факт послужил поводом для пересмотра прогнозных планов на строительство в регионе. Такая ситуация сложилась в целом по стране. На падение спроса повлияла отмена программы общей льготной ипотеки. Несмотря на это, эксперты не ждут снижения стоимости жилья. Узнали подробности.

На днях региональное Минэкономразвития озвучило уточнённые показатели прогноза развития строительной отрасли. Индекс объёма работ по итогам 2025 года ожидается на уровне 95% – 505 тысяч кв.м. Изначальные прогнозы составляли 705 тысяч кв.м. А еще недавно Ульяновская область стремилась к «миллионному» квадратному метру сданного нового жилья.

– Снижение связано с большим количеством нереализованного жилья на территории Ульяновской области. Также на корректировку показателя оказал влияние спад уровня ипотечного кредитования почти на 54%, – сообщили в Минэкономразиятия.

По данным Единой информационной системы жилищного кредитования на октябрь, объем нереализованного нового жилья в России в целом составил 45%. В Ульяновской области за последние месяцы этот показатель колебался, но не падал ниже 50%.

Данные Дом.РФ по Ульяновской области за октябрь 2025 года

Нераспроданная площадь в строящихся домах в Ульяновской области (2025 год)

  • Октябрь – 252 тысячи кв.м. (58%)
  • Сентябрь – 250 тысяч кв.м. (56%)
  • Август – 256 тысячи кв.м. (56%)
  • Июль – 256 тысяч кв.м. (62%)
  • Июнь – 255 тысячи кв.м. (62%)
  • Май – 254 тысячи кв.м. (61%)

13% нераспроданных квартир сдается в регионе в этом году

Ситуация с продажами у ключевых ульяновских девелоперов (зеленый – распродано, голубой – нераспродано, серый – продажи не открыты)

Средняя стоимость квадратного метра в ульяновских новостройках за май-октябрь 2025 года выросла со 107 982 рублей до 111 135 рублей.

При этом, по данным ЕИСЖС на 15 ноября, медианная стоимость строительства 1 кв.м. общей площади в Ульяновской области составила 56 тысяч рублей, а средняя – 40 тысяч.

Как все это отразится на рынке недвижимости, ждать ли снижения цен, раз продажи «стоят»?

По словам партнера агентства недвижимости «Этажи Ульяновск» Дмитрия Шахина, «перегруза» рынка новостроек риэлторы фактически не ощущают:

– Ассортимент на данный момент хороший, как и в начале, и в середине года. По мере распроданности объектов у нас появляются новые, застройщики анонсируют продажи и их запускают. Ожидать, что цены на жилье снизятся, думаю, не стоит. Падает ключевая ставка, за ней будут падать ипотечные ставки по базовым (то есть, не льготным) программам кредитования. Ипотека становится все более доступной, соответственно возможности у наших покупателей растут. Поэтому спрос есть.

Напомним, из-за роста инфляции Центробанк весной нынешнего года повысил ставку до 21%, но снизил до 17% в сентябре и до 16,5% в октябре. Аналитики прогнозируют, что к концу 2026 года ставка может опуститься до 12%, а это еще больше оживит ипотеку и спрос.

По словам Шахина, раньше на ульяновском рынке преобладала доля сделок по вторичной недвижимости, что обусловлено количеством предложений (квартир на вторичном рынке кратно больше), более низкой стоимостью и форматом «заезжай и живи». Но в последнее время сделки по новостройкам начали догонять вторичку. Если раньше их доля составляла 15-20%, то за последние месяцы – 25-30%.

– История с возможным изменением ставок по семейной льготной ипотеке, которая сейчас активно ходит по интернету, подталкивает наших клиентов использовать эту возможность. А ее можно реализовать только на рынке первичного жилья. Соответственно, тренд идет в сторону новостроек. Плюс сами застройщики используют шумиху по поводу роста ставок по семейной ипотеке, чтобы охватить максимальное количество людей, кому эта программа подходит, – поясняет эксперт.

На 2026 год эксперты, на основании прогнозов ЦБ и аналитиков Сбербанка, Циан, Дом.РФ и других сформировали три сценария развития рынка недвижимости.

Базовый (вероятность 60–70%): ставки ЦБ снижаются до 12–14% к концу 2026 года, инфляция замедляется до 5%. Спрос постепенно оживает, подстегиваемый дешевой ипотекой и отложенным спросом. Цены на новостройки могут вырасти на 5–7% в 2026 году, вторичный рынок подорожает на 10–12%.

Оптимистичный (вероятность 20%): ставка опускается ближе к 10–12% уже летом 2026 года, экономика оживает. Рост цен может ускориться: новостройки +7–10%, вторичка +12–15%.

Пессимистичный (вероятность 10–20%): ключевая ставка остаётся на высоком уровне (16–18%) почти весь год, инфляция держится выше 6%. Экономика замедляется, реальные доходы стагнируют. Покупательская способность падает. На рынке жилой недвижимости спрос продолжает падать, цены замедляются (возможен рост до 3%, либо локальное снижение). Развитие новостроек тормозится, что может вызвать относительный дефицит и рост цен на новое жилье к 2027 году.