Снижение Центробанком ключевой ставки с 18% до 17% годовых стало поводом для активизации прогнозов – изменит ли это жизнь россиян, и как именно. Эксперты оценивают перспективы по-разному: кто-то уверен, что 1 процентный пункт «погоды не сделает», другие надеются на оживление рынка недвижимости и активизацию кредитования. Узнали подробности.

Ждали 200, получилось 100

Как рассказала Улпрессе руководитель отдела макроэкономического анализа ФГ «Финам» Ольга Беленькая, прогнозы аналитиков предполагали снижение на 100-200 базисных пункта (б.п.)., причем наиболее распространенным вариантом были ожидания снижения на 200 б.п.

– Мы ожидали более умеренного шага по ставке по сравнению с июлем, но ставили на снижение на 150 б.п. с сохранением нейтрального сигнала. Пожалуй, наиболее существенным индикатором большей жесткости в настрое регулятора по сравнению с ожиданиями рынка можно считать сообщение главы ЦБ РФ Эльвиры Набиуллиной о том, что шаг снижения на 200 б.п. даже не рассматривался Советом директоров. В качестве единственной альтернативы принятому решению снижения на 100 б.п. обсуждался вариант сохранения ключевой ставки на уровне 18% (вариант, практически не учитывавшийся рынком). И это вызвало разочарование на фондовом рынке в сочетании с укреплением курса рубля, – отмечает Беленькая.

В пользу снижения ключевой ставки по оптимистичному сценарию – на 200 б.п. – в базовом сценарии Центробанка, на взгляд аналитиков «Финама», были такие аргументы, как продолжающееся замедление инфляции и роста ВВП. По оценкам ЦБ, текущие темпы роста цен с исключением сезонности в мае, июне и августе составляли около 4% (исключение – июль, из-за индексации тарифов ЖКХ). А годовая инфляция в августе снизилась до 8,14% (по сравнению с тем же периодом 2024 года). И, по оценке экспертов, ее траектория идет ближе к нижней оценке прогноза ЦБ на конец года – 6-7%.

Что будет дальше? С учетом более жесткого настроя ЦБ, вероятность снижения ставки до 14% в этом году, по мнению экспертов сократилась.

– Наиболее вероятным представляется снижение ключевой ставки до конца года до 15-16%. При этом на октябрьском заседании не исключена пауза в снижении ставки. Помимо традиционных основных факторов, который будет принимать во внимание регулятор (инфляция, инфляционные ожидания, состояние экономики, рынка труда, сберегательная активность, кредитование, внешние факторы) ключевым фактором должны стать уточненные параметры бюджета 2025 года и параметры среднесрочного бюджета на 3 года. В 2026 году мы ожидаем продолжение нормализации денежно-кредитной политики с сокращением реальной ключевой ставки по мере замедления инфляции.

Ценовая битва

Изменит ли что-то снижение ключевой ставки? Как нам пояснил аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов, с учетом нынешней абсолютной величины ключевой ставки, ее снижение лишь на 1 процентный пункт выглядит не очень существенным.

– При этом ЦБ дал довольно сдержанный сигнал в отношении своих дальнейших шагов в области монетарной политики. Можно ожидать определенного снижения кредитных ставок и некоторой активизации кредитования. Однако на какие-то значительные подвижки, думаю, пока рассчитывать не стоит, – отмечает эксперт.

 

Учредитель ульяновского агентства недвижимости Domatoot Светлана Пономарева считает, что можно ожидать небольшое оживление на рынке коммерческой недвижимости – благодаря тем, у кого заканчиваются сроки депозитов, и кто решит их не продлевать, а вложить «в бетон». Но эффект будет не столь мощным, как хотелось бы.

– Он будет гораздо больше, если продолжится снижение ставки Центробанка и рост доллара. Те, у кого есть деньги, всегда думают, куда их лучше вложить – в недвижимость, доллар, ценные бумаги, криптовалюту, положить на депозит. После того, как доллар показал значительное снижение, многие проинвестировали в него. Но он долго не поднимался, и возникло напряжение из-за того, что у этой инвестиции будет «длинное плечо». Поэтому если доллар вырастет, какой-то процент наших потенциальных покупателей изменит инвестиционную стратегию и вложится в недвижимость. Также могут оживиться те, кто ждет снижения процентных ставок и удешевления кредитов, чтобы расширить бизнес. Им потребуются новые площади.

Риэлторы, работающие с жильем, настроены оптимистично. По мнению партнера агентства недвижимости «Этажи Ульяновск» Натальи Спиридоновой, со снижением ставки до 17% рынок недвижимости ждет подъем.

– Сбер уже снизил ставки сразу на 2% на вторичное жилье при первоначальном взносе более 50%. В последнее время таких кредитов было большинство: как правило, ипотеку брали именно с большим первоначальным взносом. Сейчас можно утверждать, что рынок недвижимости России получит серьезное ускорение по вторичной и загородной недвижимости.

Девять месяцев подряд с начала года растет доля сделок по ипотеке на вторичном рынке. Начиналось все с 18% в начале года, сейчас мы уже видим 35%, к концу года ожидаем что-то ближе к 43-45%. Поэтому сейчас будет очень интересный момент. Начинается ценовая битва между вторичной недвижимостью и новостройками! Сейчас средняя разница цен у них – 37%. Но в новостройках, как правило, нужно ждать год и после делать ремонт. Поэтому реальная разница в сопоставимых ценах – более 50%, если посчитать затраты на год аренды и стоимость ремонта.

Прогноз Натальи Спиридоновой – активизация сделок по ипотеке на вторичное жилье и загородную недвижимость, переток средств граждан с депозитов и снижение себестоимости у застройщиков, так как серьезное место в ней занимает процент по эскроу.

Фото на главной – сайт Центробанка России.