Известный ульяновский застройщик Ульяновскцентргазстрой в монолитном доме на Кролюницкого, 17 распланировал свободные помещения на верхнем техэтаже под жилье: разделил его на отдельные помещения, подвел в них инженерные сети и установил сантехнику. Покупая эти помещения, люди были уверены, что могут там проживать. Но заветные квадратные метры обернулись войной с соседями, судами и запретом на проживание. Рассказываем, как ульяновские суды рассматривают подобные ситуации.

Красиво жить — запретишь

В июле Ульяновский областной суд вынес два решения по апелляциям, которые подавали собственники площадей в доме 17 по улице Кролюницкого. Судебные баталии между соседями в этом доме начались еще в 2018 году. Тогда ТСЖ «Родник», руководитель которого живет на предпоследнем этаже здания, потребовало в суде, чтобы собственники помещений на верхнем, 17-м, этаже перестали использовать их в качестве жилых и привели в проектное состояние.

Как выяснилось в суде, верхний этаж дома, по документам, не является жилым. Он оформлен как техническое помещение. По нему проходят общие для дома трубы, на него выведена вентиляция. Но при этом «Ульяновскцентргазстрой», строившее дом, разделило чердак на отдельные помещения, провело в них воду и канализацию, установило сантехнику и начало их продавать. Покупавшие их люди были уверены, что становятся хозяевами жилья. Более того, в 2016 году одно из помещений после обращения собственников горадминистрация без проблем признала жилым.

Но в 2018 году назначенная судом экспертиза решила, что проживание на это этаже нарушает нормы пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности.

Суд — сначала районный, а потом и областной запретил собственникам нежилых помещений использовать их в качестве жилых.

При этом саму перепланировку техэтажа с созданием на нем отдельных помещений с подведенными коммунальными сетями суд незаконной не посчитал. Как выяснилось, переоборудованный чердак был вписан в техпаспорт здания еще в 2011 году.

Стенка на стенку

Итак, суд встал на сторону ТСЖ. Но конфликта он не разрешил: нежилые помещения остались оборудованы как квартиры, пожарные и санитарные нормы нарушались и дальше. Тем временем владельцы спорных помещений, интересы которых защищало юридическое агентство «Кучембаев и партнеры», в долгу перед засудившими их соседями не остались.

Жильцы трех квартир на последнем жилом этаже, выступавшие в суде против собственников помещений на верхнем нежилом этаже, в том числе и председатель ТСЖ, расширили свои квартиры за счет балконов — присоединили их к квартирам, убрав оконные рамы и стены под ними.

Собственники помещений технического этажа потребовали в суде признать эту перепланировку незаконной. Главным их аргументом стало то, что внешняя стена дома это всегда общее имущество всех собственников помещений в доме. Районный суд с их требованием согласился. Его позицию поддержали и областные коллеги.

Как указали суды, «положениями п. 3 и 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома», а «уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции», при этом «такого согласия собственников помещений многоквартирного дома истцами получено не было».

Теперь расширившие свои квартиры за счет балконов жильцы должны, согласно решению суда, вернуть на место оконные рамы и снесенные простенки.

Виноваты не покупатели, а застройщик

Но выигранный бой с соседями, право проживание на техэтаже не дал. Поэтому, клиенты Юридического агентства «Кучембаев и партнеры» подали новый иск. На этот раз претензии предъявлялись к застройщику дома и продавцу помещений — ООО «Ульяновскцентргазстрой». В иске содержалось требование устранить допущенные застройщиком недостатки, не позволявшие использовать техэтаж под жилье. То есть вывести вентканалы и сделать эвакуационные выходы с верхнего этажа.

Суд поддержал логику иска. Он подтвердил, что именно застройщик оборудовал нежилые помещения как жилые — подключил к ним внутридомовые сети, поставил счетчики — и продавал их как пригодные для проживания. То есть ввел покупателей в заблуждение. «Правильным является и вывод суда о том, что о нарушении своих прав истцам стало известно только после предъявления к ним иска о запрете проживания в этих помещениях.

Но принуждать строителей довести начатое до конца и сделать пребывание на верхней этаже безопасным по всем требованиям суд отказался, так как в суд обращались собственники помещений на техэтаже, а не ТСЖ или собственники квартир ниже. Единственное, что счел нужным суд сделать для защиты обманутых покупателей помещений на верхнем этаже — это назначить выплату им моральной компенсации и штрафа со стороны застройщика.

Учитывая, что действия застройщика Ульяновскцентргазстрой привели к нарушению норм во всем здании, право на компенсацию морального вреда после этого решения суда получили и другие собственники помещений в здании. Некоторые из них уже обратились в наше агенство.

Попытки застройщиков продать техпомещения под жилье и таким образом увеличить свою прибыль в ущерб интересам покупателей — не редкость. Только объединившись против застройщика жители таких домов могут решить свои проблемы.