Региональное минимущество подготовило проект приказа о внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Ульяновска. Документ устанавливает максимальный коэффициент плотности при комплексном развитии жилой и нежилой застройки в размере 1,6. Помощник губернатора Ольга Мельникова пояснила, что это приведение ПЗЗ в соответствие федеральному своду правил: во многих утверждённых за последние годы проектах, реализованных в Ульяновске, коэффициент был больше 1,2. Архитектор Олег Владимиров считает, что это ухудшит качество жизни горожан: станет больше парковок и меньше зеленых зон. Рассказываем о нововведении подробнее.

Документ, подписанный министром имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области Михаилом Додиным, выложен на общественную и антикоррупционную экспертизу. Он устанавливает следующие максимальные коэффициенты плотности:

  • для среднеэтажной жилой застройки – 0,8;
  • для многоэтажной жилой застройки (высотная застройка) – 1,2:
  • для иных видов разрешенного использования коэффициент плотности застройки земельного участка не устанавливается;
  • При комплексном развитии жилой и нежилой застройки коэффициент плотности застройки в пределах территории допускается увеличивать до 1,6.

По словам помощника губернатора по градостроительству и архитектуре Ольги Мельниковой, проект приказа, подготовленный минимущества о внесение изменений в ПЗЗ, по большому счету приводит их в соответствие с федеральным сводом правил (СП):

— В СП « Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» существует приложение Б, которое фиксирует нормативные показатели плотности застройки. Согласно нему, при комплексном развитии жилой и нежилой застройки коэффициент плотности допускается увеличивать до 1,6. Так сегодня рекомендует определять предельные параметры по плотности федеральный градостроительный норматив. Я говорю «рекомендуемые», потому что в настоящий момент этот СП юридически является рекомендуемым документом. А обязательны к исполнению на уровне муниципалитета ─ ПЗЗ.

Мельникова уточнила, что в случае, когда появляются точечные объекты, но рассматриваются они в границах элемента планировочной структуры, с учетом необходимого развития социальной, инженерной и транспортной инфраструктур, появляется возможность определить максимальную плотность показателем 1,6.

— Если брать статистику утвержденных и разработанных за последние годы проектов в Ульяновске, зачастую фактический коэффициент плотности застройки был выше 1,2. То есть данная корректировка, в том числе, позволит сократить процедуру согласования градостроительной документации, — пояснила помощник губернатора.

По мнению архитектора Олега Владимирова, эти изменения делаются «в интересах крупного бизнеса и, видимо, под его давлением». Он объяснил, что в современном градостроительстве территории с высокой плотностью застройки располагают в зоне пересечения транспортных потоков, чтобы снизить зависимость жителей от необходимости владения личным автомобилем:

— Зоны повышенной плотности застройки на пересечении транспортных потоков обычно носят смешанный характер. То есть кроме жилья в них имеются и другие объекты. А самое главное, они проектируются так, чтобы быть удобными для общественного транспорта. Плотность застройки рядовых жилых зон с увеличением расстояния от транспортно-пересадочных узлов постепенно и неуклонно снижается. Этажность, соответственно, тоже, а уровень комфорта растёт.

В случае с Ульяновском, как считает Владимиров, изменение ПЗЗ в сторону увеличения плотности застройки территорий без учёта места их расположения в системе города и при том же уровне развития общественного транспорта приведёт к ухудшению качества городской среды:

— Парковок станет больше, значительная часть из них будет выдавливаться на соседние территории, зеленых территорий будет ещё меньше. А от детских площадок во дворах останутся небольшие островки, окружённые морем машин.

В 2021 году ряд крупных ульяновских застройщиков предложили городским властям исключить из градостроительных регламентов территориальных зон, допускающих строительство жилья, пункты о максимальном коэффициенте плотности застройки, этажности и обязательном количестве машиномест. Эта инициатива была отклонена.

В начале нынешнего года в ПЗЗ внесли “губернаторские правки”, которые должны были помочь борьбе с точечной застройкой. Но, по мнению экспертов, в них не были учтены реальные механизмы, которые помогают искоренить это явление – снизить предельные коэффициенты плотности застройки, увеличить требуемое число машиномест и процент озеленения.