Законодательное Собрание Ульяновской области рассмотрит законопроект, который вводит дополнительное условие, предъявляемое к застройщикам для присвоения их проектам статуса масштабного инвестиционного проекта жилищного строительства. Теперь компаниям нужно будет безвозмездно передавать в госсобственность не менее 5% квартир в возведенных домах. Их планируется передавать по договорам найма детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, а также переселять в них жителей аварийных домов. Узнали мнение депутатов и застройщиков.

Как рассказал Улпрессе глава комитета Заксобрания по промышленности, строительству, энергетике, транспорту и дорожному хозяйству Дмитрий Грачев, с предложением ввести дополнительное условие для желающих получить статус масштабного инвестиционного проекта жилищного строительства (МаИП) к депутатам обратился региональный Минстрой.

– В качестве обоснования нам обозначили благую цель – ускорить переселение граждан из ветхого и аварийного жилья и обеспечить сирот квартирами. В обоих случаях все печально: переселения люди ждут годами. А для того, чтобы одномоментно обеспечить жильем всех сирот, нужно несколько миллиардов рублей. А это – государственные социальные обязательства, KPI губернатора, надзор прокуратуры. В других регионах практика предоставления квартир в госсобственность застройщиками есть, в объеме от 3 до 10%. Изначально министерство предлагало ввести 10%, но мы решили оставить хотя бы 5%, учитывая интересы застройщиков.

Законопроект пока еще находится в стадии обсуждения: по мнению Грачева, нужно найти «максимально компромиссное решение», которое устроит застройщиков.

– Мы видим, что творится с продажами на рынке недвижимости, ценами на стройматериалы, процентам по ипотеке. Недавно в мой адрес пришло письмо от застройщиков – они просят увеличить срок реализации масштабных инвестпроектов с 10 до 20 лет. Уже сейчас видят накладки, нестыковки, маржинальность падает, рынок продаж стоит. Мы и сами постоянно требуем скорейшего решения проблем с сиротами и аварийным жильем. Но нужно учесть все интересы, – резюмирует глава комитета.

На запрос Улпрессы региональное министерство ЖКХ и строительства на момент публикации не ответило.

Проблема обеспечения жильем сирот – давняя и до сих пор острая. Три года назад Улпресса писала, что на ее решение нужно 4 млрд рублей. Ожидание квартиры с момента наступления права до ее получения составляло 6-9 лет. Тогда в список детей-сирот, имеющих право на квартиру, было включено 2 944 человека, из них 2 129 – старше 18 лет.

Острый вопрос рассмотрел в ноябре 2023 года во время визита в Ульяновск Генпрокурор РФ Игорь Краснов. Он жестко раскритиковал работу органов местной власти. После его визита было инициировано более 40 надзорных проверок, в отставку отправили министра ЖКХ и строительства региона Александра Черепана.

Статистика по предоставлению квартир такова. С 2021-2023 годы квартиры в Ульяновской области получили 770 сирот, в 2024 году – 337. Недавно губернатор Алексей Русских заявил, что на 2025 год в бюджете предусмотрено более 777 млн рублей: это позволит обеспечить жильем ещё 236 детей-сирот и детей, оставшихся без попечения. По итогам первого полугодия в собственное жилье въехали более 135 человек, также было законтрактовано 114 квартир.

Квартиры для сирот в этом году приобретали по 3,062 млн рублей (в Димитровграде) и 3,495 млн (в Ульяновске).

С 2021 года в Ульяновской области расселили почти 60 тысяч квадратных метров аварийного жилья, где проживали 3 тысячи человек:

– В 2024 году мы завершили расселение из аварийного жилья, признанного таковым до 1 января 2017 года. Последним домом, построенным по этой программе, стал МКД в Сенгилее на улице Шевченко. Туда переехало более 100 человек из аварийного жилья в Цемзаводе, Лесном и Сенгилее. Сейчас по областной программе работаем с домами, признанными аварийными после 1 января 2017 года. Планируем включиться в федеральную программу, чтобы увеличить темпы расселения, – пояснял губернатор Алексей Русских.

И это тоже сотни миллионов рублей. Часть из которых, если законопроект примут, по сути помогут сэкономить застройщики при получении статуса масштабного инвестпроекта в сфере жилищного строительства.

Как к этом относятся сами инвесторы?

Директор ульяновской компании «Премьера» Дмитрий Титов отметил, что «всегда поддерживает социально значимые инициативы, направленные на развитие региона и улучшение качества жизни жителей»:

– Мы готовы рассматривать участие в масштабных инвестиционных проектах на предложенных условиях, если они будут экономически сбалансированы и не скажутся негативно на финансовой устойчивости компании. Передача 5% жилых помещений безвозмездно – это существенная нагрузка для застройщика. При корректном подходе к проектированию и финансовому планированию ее можно минимизировать. Но в любом случае потребуется учитывать этот фактор при расчете экономической модели проекта.

Мы понимаем важность обеспечения жильем детей-сирот и переселенцев из аварийных домов и считаем, что такой подход поможет решить острые социальные задачи. Вместе с тем важно, чтобы механизм реализации был
прозрачным, и учитывал интересы всех участников рынка. Чтобы инициатива не привела к сокращению объемов строительства или росту стоимости жилья для конечного покупателя.

Представители другой компании-застройщика, на условиях анонимности, прокомментировали, что это «инициатива абсолютно популистская»:

– В рамках масштабного инвестпроекта у застройщика и так много обязательств перед городом: дороги, социальная инфраструктура. Эти элементы сильно снижают маржинальность проекта. А если сюда еще добавить 5% от объема жилой экспозиции, то экономически модель сильно теряет в привлекательности.

Плюс нужно еще задуматься о социальной составляющей. Печальный опыт высокой концентрации детей-сирот в многоквартирных домах до сих пор имеет негативные отголоски в некоторых районах города. В целом, стимулировать развитие МаИП в регионе можно другими инструментами –  например, системным подходом к благоустройству прилегающих общественных территорий.

Сейчас на территории Ульяновской области реализуются 14 масштабных инвестиционных проектов жилищного строительства. В их числе, например, жилой комплекс «Сосны» в Димитровграде.

В настоящий момент такой статус могут получить застройщики, которые за последние шесть лет ввели в эксплуатацию не менее 30 тысяч кв.м. жилья и планирующие в рамках одного проекта построить не менее 50 тысяч кв.м. в Ульяновске, 35 тысяч кв.м. — в Димитровграде или 5,5 тысячи кв.м. – в других муниципалитетах региона. Максимальный срок строительства должен составлять 10 лет. Среднемесячная зарплата у работников застройщика должна превышать среднюю по региону как минимум в 1,2 раза.

Статус МаИП дает право на получение земельных участков под стройку на льготных условиях без торгов, также возможно предоставление налоговых льгот и других мер поддержки застройщика.