Дмитрий Минаев
Рынок жилья Ульяновска продолжает стагнировать вслед за падающими ценами на недвижимость. Затяжной кризис негативно сказывается на жизнеспособности застройщиков.

Надежность – на грани
В начале декабря Национальное объединение застройщиков жилья (НОЗЖ) опубликовало рейтинг застройщиков в целом по Российской Федерации и по каждому региону в отдельности. Ульяновская область представлена в нем 34 компаниями, строящими жилье на территории региона и за его пределами. По объемам текущего строительства крупнейшим игроком в отрасли остается ИСК “Запад” (64-я позиция по России в целом), строящая 248 тысяч квадратных метров жилья. На втором месте с более чем двукратным отставанием – ГК “КПД-2” (104 тысячи “квадратов”, 199-е место по РФ), замыкает тройку лидеров ГК “КПД-1” (94 тысячи “квадратов”, 225-е место по РФ). Далее следуют ГК “Смарт-Инвест” (72 тысячи квадратных метров, 311-е место по РФ), ГК “КапиталИнвест” (71 тысяча квадратных метров, 317-е место по РФ), ГК “Техно-Поволжье” (37 тысяч “квадратов”, 622-е место), ГК “Ульяновскцентргазстрой” (35 тысяч “квадратов”, 662-е место), ООО “СтройГрад” (33 тысячи “квадратов”, 696-е место), ООО “Инвестспецстрой” (28 тысяч “квадратов”, 819-е место), замыкает первую десятку ЗАО “Строительная корпорация” (27 тысяч квадратных метров и 848-е место по РФ).

По сравнению с прошлым годом большая часть застройщиков из ТОП-10 снизили темпы строительства, ухудшив свои позиции в общероссийском рейтинге. Производственные показатели негативным образом сказались и на устойчивости строительных компаний региона. Собрав и проанализировав общедоступные данные о компаниях, эксперты НОЗЖ выставили каждому застройщику оценку надежности. Особое внимание при этом уделялось уровню информационной открытости. «Учитывалось не только исполнение требований норм законодательства (публикация проектной и разрешительной документации, лицензий и допусков, отчетов о строительстве, финансовой отчетности), но и доступность данных по компании и объектам строительства для посетителей сайтов, а также ряд других доступных источников информации», – говорится в отчете объединения.

По каждому показателю проводилось ранжирование компаний, в соответствии с которым присваивается тот или иной балл. Далее производилось суммирование баллов и соотношение полученного результата с рейтинговой шкалой РАСК — наивысшая оценка «А1», низшая «Г3». Наивысших оценок не смог достичь ни один ульяновский застройщик. Относительно неплохо (индекс Б2) чувствуют себя ГК «Техно-Поволжье», ООО «ДСК», СК «Агентство недвижимости» и ООО «Премьера». Риск понижения конкурентоспособности (индекс Б3) есть у ИСК «Запад», ГК «Смарт-Инвест», ГК «Капитал-Инвест» и ООО «Новая жизнь Недвижимость». Значительно хуже дела у ГК «КПД-1» (В1), ГК «КПД-2» (В2) и ООО «СтройГрад» (В2) – «способность выполнять взятые на себя обязательства оценивается как удовлетворительная, однако влияние негативных бизнес-среды или экономических условий с большой вероятностью могут уменьшить данную способность». «Значительные риски недееспособности» у компаний ООО «Димитровградское управление строительства» (Г3) и ООО СК «Твой дом» (Г3).

Продажи и цены – вниз
Спрос на жилье в регионе, тем временем, продолжает падать. По данным Управления Росреестра по Ульяновской области, за девять месяцев 2016 года количество сделок с жилой недвижимостью по сравнению в аналогичным периодом сократилось на 15,5 процента (с 13984 до 11800), а по сравнению с январем-сентябрем 2014 года (15331) – на 23 процента.

На рыночную ситуацию соответствующим образом реагируют цены. По подсчетам специализированного портала Domofond.ru, средняя цена квадратного метра жилья в Ульяновске в ноябре составляла 41423 рубля, что ниже ноября 2015 года на два процента. Если же сравнивать с ноябрем 2014 года – то на все 12 процентов. Сильнее всего за последний год цены на квартиры просели в Заволжском районе – минус шесть процентов, на два процента стоимость жилья упала в Засвияжье, а вот в центре и в Киндяковке цены изменились не более чем на один процент. Средняя цена предложений по однокомнатные квартирам, по данным сайта, сейчас составляет 1,454 миллиона рублей, по двухкомнатным – 2,123 миллиона, по “трешкам” – 2,680 миллиона рублей.По цене продажи вторичных квартир лидирует Ленинский район, где средняя цена предложения составляет 45967 рублей за квадратный метр. Наиболее доступное жилье находится в Засвияжье (39848 рублей за “квадрат”).

По данным отраслевого журнала «Недвижимость Ульяновска», цены на квартиры на вторичном рынке жилья города за последний год упали в среднем на пять процентов (ноябрь 2016 года к ноябрю 2015 года). Самое серьезное падение – на 8,8 процента – зафиксировано на Верхней Террасе, на Нижней Террасе (6,7 процента), в новом городе и Ближнем Засвияжье (по 5,6 процента). Удерживают цены лишь жилье в центре города – минус 0,9 процента за год.

Цены на квадратные метры падают даже несмотря на сокращение числа предложений от застройщиков. По данным Ульяновскстата, за первые девять месяцев 2016 года на территории региона было сдано 537,6 тысячи квадратных метров жилья (в т.ч. 368,5 тысячи «квадратов» – индивидуального жилья), что на 7,8 процента меньше, чем за тот же период 2015 года.

Перспективы у строительной отрасли весьма туманны. Второй год подряд не наблюдается предновогоднего роста продаж квартир, сетуют участники рынка. К тому же заканчивается государственная программа субсидирования ипотеки – одного из немногих оставшихся драйверов продаж, – а что будет с кредитованием в следующем году, пока неизвестно.