Ипотека становится все более недоступной. После последних нововведений она перестала быть приемлемым вариантом для приобретения жилья для семей со скромным достатком. Ульяновские риэлторы утверждают, что рынок недвижимости практически встал: большая доля сделок осуществляется на нем с помощью ипотечного кредитования. Растет спрос на бюджетное жилье; прогнозируется падение интереса ко «вторичке». Рассказываем о перспективах подробнее.

На днях Минфин РФ озвучил новые правила льготного ипотечного кредитования, одобренные правительством. Первоначальный взнос повысился с 20 до 30% — это актуально для ипотеки, которая выдается по ставке 8% годовых на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка для его строительства. «Эта мера направлена на повышение качества кредитов», — уточнили в ведомстве. Напомним, в сентябре правительство РФ повысило первоначальный взнос для льготных кредитов с 15% до 20%, но это не привело к замедлению выдач ипотечных кредитов.

Программа льготной ипотеки (по ставке не более 8%) на покупку нового жилья у застройщиков действует до 1 июля 2024 года. Около 90% ипотеки в сегменте первичного жилья сегодня выдается именно по госпрограммам.

Также был установлен максимальный размер льготного ипотечного кредита для всех регионов, включая столичные: теперь он составляет 6 млн рублей. Нововведения актуальны, в том числе, для комбо-ипотеки, когда покупатели брали дополнительно ипотеку по рыночной ставке и покупать жилье за большую стоимость, либо площадь.

Некоторые кредитно-финансовые учреждения уже подняли минимальный первоначальный взнос по ипотеке до 50%. Такое условие действует, в частности, для тех, кто не участвует в специальных акциях банка. А ипотечные кредиты, не входящие в льготные программы, стали неподъемными по процентам.

Учредитель агентства недвижимости Domatoot Светлана Пономарева рассказывает, что покупать жилье в ипотеку в Ульяновске уже стали меньше.

— Обычно чтобы расшириться, либо приобрести квартиру подороже, люди продавали свое старое жилье и использовали полученные средства в качестве первоначального взноса. В этом случае отдать банку сразу 50% от требуемой суммы было вполне реально. Но сейчас ульяновцы не могут продать свои старые квартиры. Ипотечный рынок стал очень дорогим, «карусель» не работает. Сегодня — идеальные условия для того, чтобы посмотреть, сколько людей в реальности имеют деньги на покупку квартиры. Ответ — практически нисколько. Рынок недвижимости фактически замер. Разрыв в стоимости между новостройками и вторичкой становится все больше, — поясняет Светлана.

В среднем за год цена на вторичное жилье подорожало на 12%, новостройки – на 15% (но их можно купить на кредитные деньги, выданные по гораздо меньшей ставке).

По словам Пономаревой, отказов в выдаче ипотечных кредитов со стороны банков сегодня не стало больше, просто об этом сегодня стали чаще говорить. Она отмечает, что есть другая опасность. Государство взяло на себя большие обязательства по обеспечению льготных кредитов. А потому сегодня все чаще подписываются договора, в которых есть пункт, где сказано, что заемщик может лишиться господдержки. И тогда уже проценты по ипотеке будут совершенно иными.

Динамики отказов по ипотеке не видят и в агентстве «Этажи», где на нее приходится от 40 до 60% от общего объема сделок.

— Снижение заявок на ипотеку есть. Но повышение процента первоначального взноса на рынок с нашей точки зрения никак не повлияет, так как остался ряд банков, которые оставили лояльные условия для клиентов. Поэтому в действительности его размер колеблется от 15 до 30%.
В целом, кто-то вносит и 50, и даже 70%. То есть, имея определенную сумму, при повышении первоначального взноса клиент купит просто квартиру дешевле, чтобы «вместиться» в этот процент, — отмечает директор компании «Этажи Ульяновск» Алсу Нагматуллина.

Что будет дальше? По мнению Нагматуллиной, вероятнее всего, спрос на вторичный рынок упадёт, пока не выровняются ставки по ипотеке. А вот на на новостройки, пока есть госпрограммы, которые поддерживают и ИЖС, и строительство многоквартирных домов, спрос, напротив, будет расти.

— Сейчас самое время, как это ни парадоксально, покупать в ипотеку даже вторичку. Когда ставки высокие, цены становятся ниже, а выбор – больше. Этим надо пользоваться. При снижении ставок можно сделать рефинансирование, — отмечает директор «Этажи Ульяновск».

Процессы, происходящие на рынке недвижимости, сегодня разнятся. Так, аналитики выяснили, что «ипотечные» процессы в России привели к росту спроса на вторичное жилье на 9%. Опережающими темпами увеличивалась популярность студий (плюс 17%). Причина — в том, что на фоне «дорогих» кредитных денег покупателям приходится расчитывать на свои, а не на заемные средства. Наиболее доступными и приемлемыми для многих покупателей становятся небольшие студии со вторичного рынка.

Динамика ставок предложения Топ-20 ипотечных банков, начиная с 3 сентября 2021 года, по данным Дом.РФ, выглядит так. Резкий скачок был зафиксирован весной прошлого года, затем ситуация стабилизировалась. По данным на 15 декабря (более поздней аналитики у ресурса пока нет), для новостроек средняя ставка ставка составила 16,16%, по льготной ипотеке — 7,98%.

Данные Дом.РФ

В ноябре ипотеку брали чаще для покупки жилья на вторичном рынке — было выдано примерно 116 тысяч кредитов (плюс 23%). Зато в сегменте новостроек произошел скачок количества займов — плюс 111% (73 тысячи кредитов). За месяц банки в общей сложности выдали 737 млрд рублей ипотечных кредитов.

Данные Дом.РФ

В рейтинге российских регионов по ипотечным платежам Ульяновская область занимает 47 место из 85. Средний размер ипотечного кредита у нас — 3,1 млн рублей, срок — 294 месяца. Ежемесячный платеж по ипотеке составляет 52,2% от средней зарплаты.

Данные РИА Новости

В рейтинге регионов по развитию ипотеки за первое полугодие 2023 года Ульяновская область была чуть повыше — на 36 месте. Средний размер ипотечного кредита был ниже – 2,8 млн рублей.

Данные РИА Новости

По данным Сбера, динамика цен по фактическим сделкам на первичном рынке в Ульяновской области за последний год (с 1 декабря 2022 по 30 ноября 2023) выглядит так. Средняя цена за квадратный метр в нашем регионе — 89 962 рубля.

В рейтинге городов по количеству объявлений о продаже, по данным сервиса Домклик, Ульяновская область занимает 42 место.

Актуальные цены на жилье в городах нашего региона:

Количество ипотечных сделок в Ульяновской области за последние 30 дней, данные Домклик (35 место в России).

Что будет дальше? Пока действует льготная ипотека (то есть, ближайшие полгода), снижения цен на первичном рынке ожидать точно не стоит; вряд ли просядет и вторичный рынок. Цель нововведений – охладить спрос на ипотечное кредитование в стране. И эта цель вполне может быть достигнута.