Рынок недвижимости переживает не лучшие времена: аналитики зафиксировали значительное падение продаж жилья. С одной стороны, подорожали кредиты, что сделало покупку квартиры для многих россиян нереальной. С другой – растет себестоимость строительства жилья. Застройщики столкнулись с риском накопления нераспроданных квартир в строящихся МКД. По логике, на перенасыщенном рынке жилье должно вроде бы дешеветь, но риэлторы прогнозируют дальнейший рост цен. Узнали подробности.

По данным Дом.РФ, сейчас в регионе строятся 65 домов (на 9 тысяч квартир, жилая площадь – 428 тысяч кв.м.) от 39 застройщиков. Больше всех строят «Железно» (91 тысяча кв.м.), DARS Development (71 тысяча кв.м.), «Премьера» (58 тысяча кв.м.).

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках за последние полгода менялась так. В конце 2024 года цена выросла за месяц почти на 3 тысячи рублей за квадрат. Возможно, такой скачок был связан с негативными прогнозами на 2025 год, касающимися роста ключевой ставки и уменьшения льготных программ – повысился спрос на жилье, а, значит и «выросло» предложение в денежном формате.

Также, скорее всего, свою роль сыграло то, что традиционно в период экономической нестабильности в России вкладываются в недвижимость, которая считается надежным активом. Это также подогрело спрос на рынке, что привело к росту цен.

Но уже в начале 2025 года последовал спад стоимости жилья. Сейчас же курс явно взят на дальнейшее ее повышение.

  • Февраль 2025 года – 105,744 тысячи руб.
  • Январь – 100,362 тысячи руб.
  • Декабрь 2024 года – 102,205 тысячи руб.
  • Ноябрь – 99,043 тысячи руб.
  • Октябрь – 97,643 тысячи руб.
  • Сентябрь – 96,507 тысячи руб.

В лидерах по ценам за квадратный метр – MN GROUP (129,703 тысячи руб), DARS Development (120,441 тысячи руб), «Новая Жизнь» (111,579 тысячи руб), «Премьера» (108,978 тысячи руб), «Железно» – 101,061 тысячи руб,

По данным на 11 марта, в новостройках в Ульяновской области открыты продажи 359 тысяч кв.м. Продано пока 119 тысяч кв.м. (25%).

Данные сервиса Домклик схожи с данными Дом.РФ: цены на жилье неуклонно растут. «Стабильный» график разбавили скачки стоимости жилья в конце прошлого года. Здесь пик пришелся на ноябрь: цены на новостройки, указанные в объявлениях сервиса, составили 118,08 тысячи руб за кв.м.. На вторичном рынке максимум был зафиксирован в сентябре – 89,537 тысячи за квадрат. Но и здесь – тренд на рост.

А вот такой интересный график, по данным Домклик, у стоимости квадратного метра в новостройках бизнес- и эконом/комфорт-класса в Ульяновске. В сентябре прошлого года цены на жилье в бизнес-классе составляли 95,72 тысячи за квадрат и 109,198 тысячи – в эконом/комфорт-классе. После на продажу такое жилье не выставлялось (данных в сервисе по объявлениям нет). В феврале стоимость квадратного метра в бизнес-классе скакнула более чем в два раза.

Цены на строящееся жилье выросли, в том числе, за счет подорожания стройматериалов и увеличения затрат на рабочую силу. По данным Главгосэкспертизы, в 2024 году стоимость стройматериалов для возведения панельных домов выросла на 7%, монолитных ‒ на 4%, кирпичных ‒ на 5,5%. А номинальные зарплаты в строительстве увеличились на 20,6% (данные Росстата за 11 месяцев 2024 года).

В 2024 году в целом по России спад продаж жилья составил 26%, причем он пришелся на вторую половину года – после окончания массовой господдержки. Как следствие, доля сделок с ипотекой снизилась до 83% с 89% в 2023 году за счет льготных ипотечных программ.

Дом.РФ зафиксировал снижение объемов ипотечного кредитования и в Ульяновской области (этот процесс идет по всей России). В феврале в нашем регионе было выдано 377 кредитов (-47% по сравнению с февралем 2024 года), из них 158 – для покупки жилья на первичном рынке (-11%) и 219 – на вторичном (-58%).

Объем ипотечных кредитов составил 1,293 млрд рублей (-36%). Средняя сумма кредита подросла на 21% и составила 3,43 тысячи рублей, а средний срок кредита достиг 26,6 лет (+12%). Также на 5% вырос объем задолженности по ипотеке – в феврале он составил 118 млрд рублей. Просрочка, по данным на 1 марта, – 0,5% от этой суммы, что больше прошлогоднего на 0,3 процентных пункта.

Что дальше? Аналитический центр Дом.РФ прогнозирует, что в нынешнем году в условиях слабого спроса из-за недоступности рыночной ипотеки соотношение распроданности и стройготовности жилья продолжит снижаться. Это приведет к росту рисков накопления непроданного строящегося жилья не только у малых и средних, но и у более крупных застройщиков. Сейчас дома с вводом в 2025 году распроданы лишь наполовину; в зоне риска − проекты с более поздним вводом и компании, у которых большая доля таких проектов в портфеле.

Застройщики будут поднимать цены и дальше – об этом говорят и ульяновские риэлторы.

– На последнем заседании ЦБ РФ 21 марта мы увидели, что ключевая ставка не поменялась. Соответственно, мы можем ожидать, что выше она уже не станет, и во втором полугодии, скорее всего, пойдет вниз. Но у нас уже есть информация, что некоторые застройщики, работающие в регионе, с апреля поднимут цены. Соответственно, стоимость вторичного жилья также повысится. Если в январе-феврале спрос у нас был на низком уровне, то сейчас мы видим его повышение. А спрос, как известно, рождает предложение, и это тоже влияет на стоимость жилья как на первичном, так и на вторичном рынке, – резюмировала партнер агентства недвижимости «Этажи Ульяновск» Ксения Котомова.