С сентября нынешнего года вступил в силу Федеральный закон “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества” (№93-ФЗ от 30 июня 2006 года), в обиходе получивший название “дачной амнистии”. О сути этого закона корреспондент “ДП” попросила рассказать заместителя председателя комитета по управлению имуществом города Галину Ивановну Давыдову

– Галина Ивановна, многие называют этот законодательный акт долгожданной “дачной амнистией”. И неспроста, поскольку для россиян прежний порядок оформления документов на садовые, дачные участки и земельные участки, выделенные под строительство гаражей и других хозяйственных построек, стал сущим наказанием. Эта тема требует подробного и обстоятельного разговора. Поэтому я предлагаю разобраться с каждым вопросом по отдельности. С чего, по-вашему, следует начать?

– Пожалуй, с основного – с земли, поскольку на ней строится все остальное. До недавних пор у многих граждан России отсутствовали правоустанавливающие документы, которые “признавались” законодательством весомыми основаниями для регистрации права собственности на земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного или дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства. Эта проблема была порождена тем, что выделение земельных участков в нашем государстве было хаотичным, непредсказуемым, некорректным, а иногда даже незаконным, поскольку подтверждением права пользования, владения или собственности порой выступали документы, не имеющие никакой юридической силы, так как они либо издавались лицами или органами, не имеющими на то соответствующих полномочий, либо в отношении чужих земель, либо без отсылки к норме права. Поэтому лишь немногие граждане, подавая эти документы в соответствующие службы, смогли зарегистрировать права на свои участки, когда специалисты начинали рассматривать имеющиеся основания сквозь призму 17 статьи Закона о регистрации. Тем гражданам, кто не проходил такую проверку, а их было большинство, до сентября нынешнего года предлагалось защищать свои субъективные права в судебном порядке.

– Что теперь изменилось?

– Закон № 93-ФЗ ввел механизм легализации прав, который может применяться в случаях, соответствующих следующим требованиям: земельные участки предоставлялись гражданам до введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации, то есть до 30 октября 2001 года; они выделялись по целевому назначению, то есть для ведения личного подсобного или дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства; предусматривается регистрация только права собственности, а не иное вещное право.

По сути, этот механизм законодательно регламентирует легальную трансформацию существующего ограниченного вещного права (пожизненного наследуемого владения, постоянного или бессрочного пользования) в право собственности путем признания такового органом исполнительной власти или государственным регистрирующим органом.

Более того, если в ранее выданных документах на пользование земельным участком вид права вообще не был указан или его невозможно определить, то в соответствии с данным законом гражданин теперь может зарегистрировать право собственности на такой участок. В этом случае принятия какого-либо решения о предоставлении земельных участков в собственность граждан уже не требуется.

– Какие же документы могут служить основаниями для регистрации права собственности в упрощенном порядке?

– Основаниями могут служить следующие документы:

а) акт о предоставлении земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в рамках его компетенции и в порядке, установленном действовавшим на момент издания акта законодательством. В сущности, под это понятие попадает любой акт, изданный до введения в действие Земельного кодекса и касающийся только первого этапа наделения землей – предоставления земельного участка. Эти документы могут вовсе не устанавливать вид вещного или обязательного права на участок, но они должны быть основаны на законодательстве соответствующего уровня.

б) акт или свидетельство о праве гражданина на земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном действовавшим на момент издания акта законодательством. Это основание отличается от предыдущего тем, что выдать такой документ мог только орган государственной власти (в нашем городе это Комитет по земельным ресурсам и землеустройству) с указанием определенного вида вещного права (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование) либо принадлежности участка конкретному лицу.

в) выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства. Это основание является одним из самых распространенных в России. Хотя указанные в похозяйственных книгах основания смены владельцев (наследство, договор, выделение) очень скупы и не подтверждаются копиями соответствующих документов, до последнего времени нотариальная практика признавала такие выписки основанием для включения имущества в наследственную массу. Теперь форма выписки из похозяйственной книги установлена Росрегистрацией и доведена до сведения всех правоприменяющих органов и должностных лиц.

г) иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности гражданина на земельный участок. Это основание придает перечню открытый характер. С одной стороны, такой подход можно приветствовать, так как документальные подтверждения порой настолько отличались друг от друга, что их невозможно было втиснуть в прокрустово ложе трех вышеперечисленных категорий. С другой стороны, подобное изложение нормы права свидетельствует о ее “каучуковом” характере, а, следовательно, и о возможных злоупотреблениях.

– Если у гражданина есть один из названных вами документов, которые могут являться основаниями для регистрации права собственности, то нужно ли ему собирать еще какие-то бумаги?

– Так же, как и во всех остальных случаях регистрации прав на земельные участки, к заявлению и вышеперечисленным документальным основаниям должен прилагаться кадастровый план. Однако для того чтобы его получить, гражданину следует оплатить весьма дорогостоящее мероприятие – межевание земельного участка, если таковое раньше не проводилось. Согласно статье 11 этого закона предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и прочее) работ по проведению территориального землеустройства в отношении таких участков могут устанавливаться субъектами Федерации на период до 1 января 2010 года. К слову, нашим субъектом до сих пор не установлены предельные максимальные цены. А вот статья 6 данного закона, содержащая положение о размере государственной пошлины (100 рублей) на совершение операций такого рода, на территории Ульяновской области вводится в действие уже с 1 января следующего года.

– Учитывая, как небрежно велся учет земель во многих дачных и гаражных обществах, при составлении кадастровых планов земельных участков следует ожидать немалых расхождений с данными основополагающих документов. Может ли это стать основанием для отказа в регистрации права собственности?

– Нет, поскольку законодатель, предугадав возникновение возможных расхождений по площади в правоустанавливающих документах и кадастровом плане, запретил рассматривать эти расхождения как повод для отказа в регистрации. Тем не менее, регулируемый статьей 20 этого закона перечень оснований для отказа в регистрации стал шире. Туда добавлен запрет на регистрацию права собственности гражданина на земельный участок, который не может быть предоставлен в частную собственность из-за того, что он вовсе изъят из оборота или имеет ограничения в обороте (пункт 3 статьи 13 Земельного кодекса Российской Федерации).

– Еще какие-то документы могут потребоваться для регистрации права собственности на земельный участок?

– Если гражданин предоставляет заявление, документ об оплате государственной пошлины, кадастровый план и один из вышеперечисленных правоустанавливающих документов, то истребование у него иных документов не допускается. Регистрирующий орган все свои сомнения в отношении существования запрета на предоставление земельного участка в собственность гражданина должен устранять самостоятельно.

– Галина Ивановна, спасибо за обстоятельный рассказ. Надеюсь, многие димитровградцы теперь смогут решить наболевшие вопросы по приватизации земельных участков. А при следующей встрече мы с вами поговорим о том, что волнует горожан, испытывающих трудности с оформлением разного рода построек.

Светлана КНЯГИНИНА