Можно ли строить бесконечно? В Ульяновске на 17% больше квартир, чем семей

В Ульяновске наблюдается парадокс одновременного сосуществования дефицита и переизбытка жилья: квартир уже больше, чем семей, но жить людям негде. И дальше будет только хуже. Как такое стало возможно? Читайте наше исследование.

Согласно городской стратегии развития до 2030 года, в 2017 году в Ульяновске планируется построить по 80 квадратных метров жилья на 1000 жителей. Рекордные показатели планируется снижать постепенно: в 2025 году строить уже лишь 67 «квадратов» на 1000 человек, а в 2030 — 60. В итоге должно получиться почти по 40 “квадратов” на человека без учета программ реновации – лучше, чем в большинстве стран Европы. Вразрез мечтам обоснователей действий власти, которые составляли стратегию, идет мнение многих экспертов рынка недвижимости, которые утверждают, что строить больше не для кого. Кто прав?

Уже более года строительная отрасль Ульяновска находится в стагнации — налицо спад спроса и, как следствие, начало серьезных проблем у застройщиков и рантье. Риэлторы ищут дно, после которого неизбежен подъем, строители гадают о будущем. Уже сейчас очевидно, что вряд ли оно будет радужным для всех: очевидно, что массовые финансовые проблемы отрасль ожидают уже совсем скоро даже несмотря на сравнительно не самые страшные цифры спада в отрасли.

Никто толком не знает, что будет с отраслью в ближайшее время.

Согласно данным статистики за первые 9 месяцев этого года, ввод жилья в городе уменьшился по сравнению с прошлым годом лишь на 17%. Настолько же упал и общий оборот отрасли. Цифры, по сравнению с некоторыми регионами-соседями, не выглядят пугающими, но дело не в них, а в неопределенности: никто толком не знает, что будет с отраслью в ближайшее время.

Причина в том, что никакого внятного анализа развития (или стагнации) отрасли никто так не проводил. Хотя на попытки были потрачены деньги — в прошлом году область более, чем за два миллиона заказала разработку «Комплекса мероприятий, направленных на обеспечение достижения долгосрочных целей социально-экономического развития Ульяновской области в сфере градостроительной деятельности».

Разработчики «комплекса», оперируя стандартными данными, обосновали те результаты, которые были заранее обозначены в ТЗ. Вышел парадокс — получалось, что чем больше застройщики строили, тем беднее они становились.

Строить надо, потому, что Ульяновск будет самым открытым городом к 2030 году.

Подобные парадоксы при любом подобном анализе неизбежны. Так, если оперировать данными статистики о расходах и доходах городских домохозяйств в совокупности с ипотечной статистикой, то получается, что продажи жилья должны были встать ещё в середине прошлого года. Если применять к анализу псевдо-аналитические модели из стратегий, построенные на анализе рисков, возможностей и угроз, то получается, что строить надо, потому, что Ульяновск будет самым открытым городом к 2030 году. Ибо, в соответствии с региональным законом, цели и задачи стратегического планирования в области заложил лично губернатор, а город последовал.

Все эти концепции и построения не дают даже намека на простые вопросы:
достаточно ли в городе жилья для жителей?
спрос на какое жилье будет падать в первую очередь?
каковы реальные риски отрасли?
какое жилье можно будет продать?
какое жилье будут покупать?
и, самое главное, – сколько еще жилья можно построить?

В поисках ответа на эти вопросы мы обратились к методике, разработанной урбанистом Александром Антоновым (ГУП МО «НИиПИ градостроительства»), результаты применения которой были представлены им на Санкт-Петербургском Всероссийском жилищном конгрессе в конце минувшего сентября.

Идея господина Антонова базируется не на экономических гаданиях и стратегических прогнозах авторства первых лиц, а на выявлении соответствия между размером домохозяйств и структурой жилого фонда. Это подкреплено единственной «гипотезой» – комфортным можно считать такое жилье, где на каждого жильца приходится отдельная комната. Иначе все рассуждения о целевых 30 «квадратах» на человека и «средней обеспеченности жильем» оказываются оторванными даже от намека на реальные потребности населенных на территорию.

Свой анализ Александр Антонов провел для трех городов: Уфы, Ижевска и Екатеринбурга. Мы запросили и купили необходимые данные и повторили этот анализ для Ульяновска самостоятельно.

Текущая ситуация

Как и следовало ожидать, подавляющее большинство ульяновцев ныне проживает в квартирах, причем, по большей части, в двух- и трехкомнатных. Средняя жилая площадь «однушек» в городе — 32, «двушек» – 47, а «трешек» – 63 кв. метра. Обеспеченность жильем — около 24 квадратных метров на человека. При существующем учетном количестве населения для достижения декларируемых 30 «квадратов» на человека необходимо построить 3635 тысяч кв.метров жилья. В разных вариациях эта цифра и размазывается по различным стратегиями и планам развития отрасли.

Уже сейчас количество квартир в городе превысило количество семей.

Всего на начало года в городе было 275636 квартир и 16990 частных домов (включая части). А вот домохозяйств (понятие очень близко к используемого до этого в целях статистики понятию «семья») в городе лишь 250 тысяч. Получается, что уже сейчас количество квартир в городе превысило количество семей. Причем превысило значительно, на 17%, что гораздо выше, чем в тех городах, которые исследовал господин Антонов. За счет чего?

В первую очередь, в Ульяновске наблюдается огромный переизбыток одно- и двухкомнатных квартир, количество которых превышает количество семей из одного и двух человек на, соответственно, 32 и 40%. При этом четырех- и более комнатных квартир в городе явный недостаток – более, чем в два раза. Наиболее очевидный вывод прост — желание «улучшить свои жилищные условия» не может быть воплощено в реальность, причем вовсе не только из-за недостатка «финансовых ресурсов», но и по причине банальной нехватки соответствующего жилья, которое бы отвечало принципу «один человек — одна комната».

В Ульяновске, по сравнению с другими проанализированными городами, где наблюдается схожая проблема, ситуация выглядит гораздо рельефней — разница нормальных ожиданий и реальности колоссальная, что неминуемо приводит к еще одному простому выводу: если, внезапно, застройщики начнут реагировать на потенциальный спрос на многокомнатные квартиры, то возникнет массовая проблема усугубления существующего перенасыщения рынка «однушками» и «двушками», которые будут выставляться на продажу желающими переехать в более комфортное жилье.

Впрочем, эти выводы лучше считать сугубо аналитическими — в реальности выявленная проблема уже решается людьми самостоятельно. Как именно? Об этом в отдельном материале в ближайшее время.

Будущее

В ближайшее время мы постараемся получить комментарии по нашим данным самого автора методики, поэтому погружаться в прогнозирование сейчас не будем. Отметим лишь один важный момент — изменение возрастного распределения по домохозяйствам.

Чем меньше семья, тем больше в ней средний возраст родственников.

Нынешнее положение дел, которое отражает текущую демографическую ситуацию, можно в первом приближении описать простой формулой: чем меньше семья, тем больше в ней средний возраст родственников. Средний градиент выглядит так: в домохозяйствах из одного человека его средний возраст составляет 55 лет, из двух — 44, из трех — 28, из четырех- 22, а из пяти и более — 35.

Если взять нынешнюю ситуацию за базис и проанализировать средний вариант демографического прогноза до 2030 года, то можно выявить два серьезных тренда. Во-первых, резкое (с нынешних 15 до 19% в 2025 и до 21 процента в 2030 году) увеличение количества людей старше 65 лет, что, при сохранении нынешней демографической структуры, влечет за собой кратное увеличение количества «одиноких» домохозяйств. Во-вторых, столь же резкое снижение количества людей наиболее продуктивного возраста 25-35 лет — с почти 17% ныне до 11 процентов в 2025 году и до 10% в 2030 году, что автоматически влечет за собой снижение количества домохозяйств, состоящих из двух человек (с учетом данных по прогнозу в «детских» возрастных группах) при одновременном увеличении более «людных» домохозяйств на фоне роста числа людей в возрасте 35-44 лет. Получается, что при сохранении нынешней структуры жилого фонда выявленная проблема дальше будет лишь усугубляться. Как минимум, можно смело прогнозировать, что парадокс одновременного сосуществования дефицита комфортного для жизни жилья и переизбытка жилых площадей никуда не денется.

Впрочем, не будем спешить с прогнозами и выводами, дождемся интервью с Александром Антоновым, который прокомментирует сложившуюся ситуацию на рынке жилья Ульяновска и сделает выводы из наших данных, полученных по его методике.