В наши руки попали материалы расследования, проведенного компетентными органами по резонансной стройке на Толстого 65. Предлагаем общему вниманию в wikileaks-формате без купюр. Собственные выводы вынесем на общее обсуждение чуть позже.

…данный дом принадлежал на праве общей долевой собственности Гуськовой В.Б., Суранову В.Н., Скрипину А.Н. и Сысоевой О.И.

В ноябре 2003 г. перечисленные владельцы обратились в администрацию г. Ульяновска с заявлением о предоставлении им в аренду земельного участка под строением. Постановлением мэра г. Ульяновска от 03.04.2004 № 502 земельный участок предоставлен в аренду, 27.04.2004 Комитетом по управлению земельными ресурсами и землеустройству администрации г. Ульяновска заключен соответствующий договор.

В 2004 г. право собственности в отношении дома на основании договора купли-продажи приобретено Швалевым С.В., Ереминым Н.В., Аллаяровой З.Р. и Коносевич Н.Д. Договор аренды земельного участка 26.08.2004 заключен с новыми собственниками.

Администрацией областного центра 22.09.2005 Швалеву С.В., Еремину Н.В., Аллаяровой З.Р. и Коносевич Н.Д. выдано разрешение на строительство с правом на реконструкцию существующего строения и строительства второго индивидуального жилого дома. На основании полученных ими документов в 2006 г. возведен жилой дом с признаками многоквартирности.

На момент выдачи названного разрешения земельный участок в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Ульяновск», утвержденными решением Ульяновской Городской Думы от 13.10.2004 № 90, располагался в территориальной зоне Ц-1 (земли поселений), не запрещающей возведение подобных объектов.

На основании постановления Правительства Ульяновской области от 02.07.2009 № 256-П «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории муниципального образования «Город Ульяновск», режимах использования земель и градостроительных регламентах в границах данных зон» (далее – постановление № 256-П) указанный земельный участок был включен в зону охраны объектов культурного наследия регионального и муниципального значения, не позволяющую снос исторических зданий, объектов культурного наследия; строительство зданий, строений сооружений, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и восстановление историко-градостроительной или природной среды объектов культурного наследия.

Ввиду того, что разрешение на строительство и реконструкцию выдано администрацией г. Ульяновска до вступления в силу постановления № 256-П, предусмотренные нормативным правовым актом градостроительные регламенты и ограничения на возводимые объекты не распространяются.

Не завершив строительство жилого дома, Швалев С.В., Аллаярова З.Р. и Коносевич Н.Д. на основании определения Ленинского районного суда г. Ульяновска от 08.02.2008 передали Жучкову Д.О. принадлежащие им 84/100 долей в доме в счёт уплаты задолженности по договору займа.

Принадлежащая Еремину Н.В. доля была арестована судебными приставами-исполнителями ОСП по Ленинскому району г. Ульяновска в рамках исполнительного производства от 23.11.2012 № 106043/12/40/73 о взыскании с него долга в сумме 1 240 638 руб. в пользу ОАО «Сбербанк России».

По итогам проведенных ТУ Росимущества в Ульяновкой области 01.12.2014 торгов с Жучковым Д.О. заключен договор купли-продажи ранее принадлежащих Еремину Н.В. 16/100 долей дома от 12.12.2014 № 19/14.

Таким образом, после покупки на торгах арестованного имущества Жучков Д.О. стал единственным собственником здания.

В соответствии с соглашением от 17.06.2009 о присоединении к договору аренды земельного участка от 26.08.2004 Жучков Д.О. вступил в договор между администрацией г. Ульяновска и Ереминым Н.В.

Между Жучковым Д.О. и администрацией г. Ульяновска 14.07.2015 заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 26.08.2004. В тот же день заключен новый договор аренды земельного участка под зданием дома сроком до 06.07.2053.

Указанный договор аренды не был зарегистрирован Управлением Росреестра по Ульяновской области, поскольку на основании постановления ОСП по Ленинскому району г. Ульяновска от 21.12.2009 в отношении принадлежавшей Еремину Н.В. доли дома был наложен арест. Соответствующее решение об отказе в государственной регистрации, принятое на основании п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», 31.12.2015 направлено Жучкову Д.О.

Администрацией г. Ульяновска 28.12.2015 также признано утратившим силу постановление от 09.07.2015 № 3669 о заключении договора аренды земельного участка с Жуковым Д.О.

Данное решение Жучковым Д.О. в 2016 г. было оспорено в судебном порядке. Ленинским районным судом г. Ульяновска 16.06.2016 иск удовлетворён, постановление администрации г. Ульяновска от 28.12.2015 № 6673 «О признании утратившим силу постановления администрации города Ульяновска от 09.07.2015 № 3669» признано недействительным.

Таким образом, ранее заключенный Жучковым Д.О. 14.07.2015 договор аренды земельного участка фактически был оставлен в силе.

При этом в ходе судебного заседания установлено, что решением этого же суда от 13.10.2015 были удовлетворены исковые требования Жучкова Д.О. к Ерёмину Н.В. и ПАО «Сбербанк» об освобождении приобретенного им имущества от ареста.

Во исполнение данного судебного акта ОСП по Ленинскому району г. Ульяновска 21.12.2015 вынесено постановление о снятии ареста в отношении доли в жилом доме.

В настоящее время правообладателем объектов капитального строительства, расположенных на вышеуказанном земельном участке, является ООО «Янтарный дом» на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 03.04.2017 и договора купли продажи индивидуального жилого дома от 24.05.2017. При этом заключенный с Жучковым Д.О. договор аренды земельного участка не прекратил свое действие.

В то же время, возводимый жилой дом имеет признаки многоквартирности.

Проведенным с привлечением специалистов Агентства архитектуры и градостроительства Ульяновской области обследованием данного объекта установлено, что он фактически является 4-этажным домом, включая один подземный этаж, высота которого больше 1,80 м. и состоящий из 4 обособленных помещений. Объект также имеет поквартирную планировку (на каждом этаже расположено 2 квартиры).

В этой связи в действиях Жучкова Д.О. имеются признаки нарушения ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также п.п. 2.4.1 и 2.4.2 заключенного с администрацией г. Ульяновска договора аренды земельного участка, поскольку земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, используется им вопреки его целевому назначению и виду разрешенного использования.

О сложившейся ситуации администрация г. Ульяновска в 2006, 2012 и 2015 гг. неоднократно информировалась ГИММЗ «Родина В.И. Ленина» и Управлением Росреестра по Ульяновской области.

Однако Комитетом по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства городской администрации (в настоящее время – Управление муниципальной собственностью администрации г. Ульяновска) в нарушение ст. 72 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» до 2015 г. полномочия в рамках осуществления муниципального земельного контроля по обследованию названного земельного участка реализованы не были, а по результатам проведенного 14.09.2015 обследования меры по пресечению противоправной деятельности застройщика не приняты.

Более того, располагая сведениями о допущенных при возведении данного объекта нарушениях градостроительного и земельного законодательства, 21.12.2016 городской администрацией вопреки ст. 51 ГрК РФ срок разрешения на его строительство (реконструкцию) продлён до 20.08.2017.

Поскольку с 01.01.2016 в соответствии с Законом Ульяновской области от 03.07.2015 № 85-ЗО «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области» полномочия собственника в отношении арендуемого Жучковым Д.О. земельного участка осуществляет Агентство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области прокурором Ленинского района г. Ульяновска 30.05.2017 руководителю названного органа власти для принятия решения о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 4 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» направлена соответствующая информация.

От руководителя Агентства 02.06.2017 получена информация о том, что с целью принятия решения о наличии или отсутствии оснований для расторжения заключенного с Жучковым Д.О. договора аренды соответствующее поручение об обследовании земельного участка в рамках муниципального земельного контроля направлено в администрацию г. Ульяновска. Обследование земельного участка 05.06.2017 завершено, о чём 06.06.2017 руководитель Агентства проинформирован Однако поскольку в силу закона правообладателем земельного участка в настоящее время является собственник расположенных на земельном участке объектов капитального строительства, Агентство 08.06.2017 направило претензию ООО «Янтарный дом». Кроме того подготовлен проект искового заявления о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка. В случае непринятия ООО «Янтарный дом» мер по устранению допущенных нарушений в месячный срок в претензионном порядке соответствующее исковое заявление будет направлено в суд.

В настоящее время строительная площадка огорожена, имеется паспорт объекта, согласно которому генеральным подрядчиком строительства указанного объекта на основании заключенного 13.04.2017 договора является ООО «Монолит Сервис».

При этом ранее принадлежавший Жучкову Д.О. на праве собственности индивидуальный жилой дом снесён.

Согласно информации, предоставленной Управлением по охране объектов культурного наследия администрации Губернатора Ульяновской области (далее – Управление), на спорном земельном участке объектов культурного наследия, а также объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия, не имеется.

Планируя снос индивидуального жилого дома, в целях дальнейшей реконструкции, Жучков Д.О. в 2015 г. также обращался в ГИММЗ «Родина В.И. Ленина» для проведения экспертизы сносимого объекта. По результатам проведенных экспертных исследований установлено, что данный объект признаками объекта культурного наследия не обладает.

директор Департамента государственного контроля и судебного представительства Управления также пояснила, что снос ранее располагавшегося по данному адресу деревянного строения в ходе его реконструкции возможен при условии соблюдения требований постановления № 256-П о сохранении исторического облика фасада здания, предусмотренного проектом реконструкции.

Вместе с тем Экспертным советом по вопросам государственной охраны объектов культурного наследия Ульяновской области представленный Жучковым Д.О. 25.05.2017 эскизный проект реконструкции объекта, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Льва Толстого, д. 65, согласован не был и направлен на доработку.

При этом до настоящего времени исправленная редакция проекта реконструкции дома в Управление не поступала.

представители ООО «МонолитСервис» и ООО «Янтарный дом» пояснили, что ООО «Янтарный дом» планирует использовать приобретенные объекты недвижимости в целях реконструкции существующего индивидуального жилого дома и строительства второго индивидуального жилого дома.

В настоящее время ООО «Янтарный Дом» заключило с рекомендованным директором ФГБУК «Государственный историко-мемориальный музей-заповедник «Родина В.И. Ленина» архитектором Владимировым О.В. договор на разработку проектной документации на строительство индивидуального жилого дома и реконструкцию существующего жилого дома. Указанному архитектору дано задание на разработку 4 проектов возможного архитектурного решения планируемых объектов. Согласно условиям договора подготовка указанных проектов должна быть завершена не позднее 07.07.2017. После разработки названных проектов ООО «Янтарный Дом» планирует их представить экспертному совету для дачи соответствующего заключения.

в УМВД России по г. Ульяновску направлено поручение в целях установления возможных фактов продажи жилых помещений в строящемся объекте. В средствах массовой информации размещена публикация об организации приема граждан, возможно ставших потерпевшими от мошеннических действий застройщика.