Покупать ли квартиру в кризис? Реальный расчет стоимости квартиры в Ульяновской области

Особые экономические условия развития России привели к тому, что в настоящее время строительная отрасль РФ активно поддерживается государством, разрабатываются специальные программы, позволяющие купить квартиру именно в новостройке по доступной цене. Программ много, но немногие знают, как ими можно воспользоваться, и насколько они помогут сэкономить при покупке квартиры у застройщика. Попробуем обобщить самые выгодные предложения на рынке недвижимости Ульяновской области и посчитать, какие условия покупки жилья существуют сейчас.

I. Программы для новостроек:

Жилье для российской семьи

Наиболее льготные условия для покупки жилья в Ульяновской области созданы по программе «Жилье для российской семьи». Эта программа позволяет купить квартиру с отделкой по государственной цене. Правительство РФ существенно расширило перечень категорий граждан, имеющих право на приобретение жилья. Участниками могут стать как молодые семьи, имеющие одного ребенка (при этом возраст супругов не превышает 35 лет), так и семьи, имеющие двух и более несовершеннолетних детей (в данном случае возраст не ограничен). В список попадают работники заводов и промышленных комплексов, научных центров, градообразующих организаций, здравоохранения, культуры, образования, социальной защиты, специалисты государственных и муниципальных учреждений, ветераны боевых действий.

Особо выгодными условия становятся для семей с детьми. Фактически, при сложении ряда условий таким семьям вообще не нужны собственные средства для того, чтобы въехать в собственную квартиру.

Многодетная семья в этом случае может позволить себе трехкомнатную квартиру в рамках программы ЖРС, не вкладывая ни копейки собственных денег в выплату начального взноса по льготному ипотечному кредиту.

Во-первых, традиционно можно рассчитывать на материнский капитал, который, начиная с этого года, можно засчитать в качестве первого взноса при использовании социальной ипотеки в рамках программы «Жилье для российской семьи» (ЖРС), в которую попадают все семьи с двумя детьми. Ставки социальной ипотеки оказываются при этом такими же как и ставки ипотеки с государственным субсидированием — от 11,9% годовых. При этом, если детей трое или больше, можно рассчитывать и на ставку в 9,9% годовых.

С учетом того, что стоимость квадратного метра в рамках программы «Жилье для российской семьи» законодательно ограничена 35 тысячами рублей за квадратный метр с отделкой, несложно подсчитать, что материнского капитала при рождении второго ребенка достаточно для покупки квартиры в новостройке стоимостью в 1,5 миллиона рублей, т. е. площадью 43 квадратных метра.

Если же семья до этого нормального жилья не имела и состояла в очереди на улучшение жилищных условий, то по достижению детьми трех лет можно рассчитывать дополнительно и на средства регионального капитала «Семья» – 50 тысяч за второго ребенка, 100 тысяч — за третьего и вплоть до 700 тысяч рублей за седьмого. Несложно подсчитать, что многодетная семья в этом случае может позволить себе трехкомнатную квартиру в рамках программы ЖРС, не вкладывая ни копейки собственных денег в выплату начального взноса по льготному ипотечному кредиту.

«Точечные» застройщики в программу априори не попадают, поэтому вне полноценного нового микрорайона квартиру в рамках ЖРС купить не получится.

Тут стоит отметить, что существует важное ограничение, — в программе ЖРС участвуют далеко не все ульяновские застройщики, а лишь те, которые обеспечивают комплексную застройку, включающую в себя всю необходимую инфраструктуру. Самый крупный из таких застройщиков в регионе — компания «Запад», проекты которой попадают под действие программы. А вот «точечные» застройщики в программу априори не попадают, поэтому вне полноценного нового микрорайона квартиру в рамках ЖРС купить не получится.

Впрочем, участие в программе ЖРС вовсе не является обязательным условием для семей с двумя и более детьми — все капиталы, и федеральный, и региональный, можно с тем же успехом использовать и для оплаты первого взноса по той же ипотеке с государственным субсидированием либо для прямой покупки жилья в регионе.

Губернаторская ипотека

Второй крупной жилищной программой является региональная под названием «Губернаторская ипотека».

Работник бюджетной сферы может получить в качестве субсидии 100 тысяч рублей.

С помощью данной программы купить новые благоустроенные квартиры на льготных условиях могут работники бюджетной сферы: учителя, врачи, сотрудники учреждений культуры.
Региональное правительство предоставляет участникам программы социальные выплаты на оплату части первоначального взноса на приобретение жилья. Работник бюджетной сферы может получить в качестве субсидии 100 тысяч рублей.

Буквально недавно завершено формирование нормативной базы и для еще одной региональной льготы, уникальной для России? — субсидированию первого взноса по ипотечному кредиту для IT-специалистов. Они также могут рассчитывать на 150 тысяч рублей помощи от региона.

Таким образом оказывается, что ежемесячная выплата за однокомнатную квартиру в первый год составляет чуть более 5000 рублей, а для её покупки на первоначальный взнос необходимо лишь около 270 тысяч рублей.

Застройщики, поддержавшие программу, предлагают её участникам различные льготы, вплоть до полного субсидирования процентных ставок по ипотечному кредиту в первый год, как это делает компания «Запад». Во второй год размер выплат будут соответствовать ставке 5%, а в третий — ставке 10%. Таким образом оказывается, что ежемесячная выплата за однокомнатную квартиру в первый год составляет чуть более 5000 рублей, а для её покупки на первоначальный взнос необходимо лишь около 270 тысяч рублей. При этом в качестве первоначального взноса семьи могут зачесть (при наличии) и материнский капитал, и капитал «Семья». Это приводит к невиданной ситуации — для покупки квартиры семье с детьми, в случае, если один из родителей является работником государственной организации, теоретически вообще не нужно никаких денег, а выплаты по ипотечному кредиту оказываются ниже, чем стоимость аренды жилья.

Ипотека с государственной поддержкой

По итогам 2015 года в среднем по регионам России более 80% ипотечных сделок на первичном рынке осуществлялись с привлечением государственной поддержки. Именно эта программа является наиболее известной. Изначально ипотека с господдержкой – это довольно выгодная программа, позволяющая приобрести жилье под процентную ставку 11,4, была рассчитана лишь до весны 2016 года. Предполагалось, что она действует до 1 марта, после чего любая помощь от государства прекращалась.

Второго шанса купить квартиру под комфортные 12 % годовых больше не будет.

18 февраля Алексей Улюкаев сообщил, что план поддержки экономики РФ в 2016 г. включает продолжение программы льготной ипотеки. «Продолжение программы поддержки ипотечного жилищного кредитования, субсидирование процентных ставок по ипотеке, которая в этом году сможет существенно поддержать рынок жилья, и позволит нам не снижать объемы жилищного строительства», – сказал он, говоря о программах, включенных в план поддержки экономики. Однако, необходимо учесть, что выгодный процент по ипотечной ставке будет действовать только до конца 2016 года. Второго шанса купить квартиру под комфортные 12 % годовых больше не будет.

II. Ситуация на вторичном рынке жилья

Фактически, после запуска всяческих мер поддержки, ситуация такова, что собственную квартиру может позволить себе практически каждая семья, один из членов которой имеет хоть какой-то учетный статус с точки зрения государства. Но здесь стоит напомнить, что практически все раздаваемые «пряники и плюшки» распространяются исключительно на новостройки. Выгодно купить что-либо на «вторичке» с привлечением государственной поддержки сложнее.

Тем не менее, по словам риэлторов, до определенного момента вторичный рынок серьезно не падал. Связано это было с тем, что при покупке квартиры в новостройке необходимо было учитывать еще и необходимость дорогостоящего ремонта. Таким образом, на покупателей квартир ложилась двойная нагрузка — с одной стороны появлялись ежемесячные выплаты по кредиту, а с другой — возникала необходимость одновременно серьезно вкладываться в ремонт. В этой ситуации многие предпочитали жилье со вторичного рынка, которое отвечает принципу «въезжай и живи».

Сейчас жилье на вторичном рынке покупают в основном лишь те люди, которые по каким-либо причинам не могут рассчитывать на меры государственной поддержки либо целенаправленно ищут жилье в конкретных домах.

После развития всего комплекса мер государственной поддержки такой выбор перестал быть оправдан с точки зрения расходов. Сильным ударом стали специальные акции застройщиков, которые стали предлагать квартиры с отделкой с учетом разнообразных мер государственной поддержки.

Все это привело к тому, что стоимость квартиры в новостройке (с учетом всех выплат) по сравнению с аналогичной на вторичном рынке значительно ниже. Несомненным плюсом новостройки является наличие коммуникаций, спланированной с учетом современных требований. Все это позволяет обеспечить теплоизоляцию дома нового образца и сэкономить на ежемесячных платежах за коммунальные услуги.

По словам риэлторов, сейчас жилье на вторичном рынке покупают в основном лишь те люди, которые по каким-либо причинам не могут рассчитывать на меры государственной поддержки либо целенаправленно ищут жилье в конкретных домах.

Расчет приобретения полноценной однокомнатной квартиры 38 км. в новостройке или на вторичном рынке.

( * по данным аналитического отчета по вторичной недвижимости за март 2016 г. ООО «Центр Недвижимости»)

Выводы:

Оперируя данными таблицы, можно сделать вывод, что покупка недвижимости в новостройке – это оптимальный вариант, который обеспечит владельцев достойными жилищными условиями и будет иметь приемлемую стоимость. При этом, обратите внимание на следующее:

Гарантия безопасности для дольщика

В условиях экономического кризиса важным аспектом при выборе компании, в которой планируется покупать квартиру, является точная реализация этим застройщиком заявленных объектов строительства. Специалисты уже давно советуют отдавать предпочтение объектам с коротким сроком строительства- это малоэтажные дома (3 этажа) и дома типовой этажности – до 9 этажей.

Высокая степень доверия к компаниям, которые не зависят от средств дольщиков. Если застройщик имеет свой собственный капитал либо доступ к кредитным ресурсам, которые бы позволили ему достроить объект вне зависимости от темпов продаж квартир.

Когда наступит конец идиллии?

Понятно, что подобная ситуация продолжаться бесконечно не может, причем по вполне банальной причине — рано или поздно государство свои программы поддержки свернет. Постоянно действовать они не могут в принципе ввиду колоссальных затрат и нацеленности на ограниченную по времени поддержку. Дело в том, что различные программы государственного субсидирования процентных ставок — это фактически уже пролонгированная в далекое будущее помощь: ставки-то субсидировать придется все время, на которое взят ипотечный кредит. Получается, что чем больше длится программа поддержки, тем большее количество финансовых обязательств берет на себя государство. Именно по этой причине продление программы государственного субсидирования ставок по ипотечным кредитам можно считать настоящим подарком — как застройщикам, так и покупателям новых квартир. Но надо понимать, что этот подарок не вечен — рано или поздно программы будут сворачиваться, да и цены падать уже точно не будут. Не стоит и говорить, что лучших условий, нежели сейчас, ожидать попросту не приходится.