По оценке ДОМ.РФ, в I квартале 2025 года выдача ипотеки в России сократилась вдвое в годовом выражении. Рынок поддержали адресные льготные программы, включая рассрочку – их доля достигла 60%. Спад продаж жилья наблюдается по всей стране: исключение – Москва и Московская область, а также Дальневосточный федеральный округ, где поддержку оказывает «Дальневосточная и арктическая ипотека». В Ульяновской области спрос тоже «просел», однако застройщики пытаются выровнять его с помощью спецпредложений. Узнали подробности.

Проекты замедляются, но стройка идет

Что произошло с начала года на рынке недвижимости? ДОМ.РФ подсчитал, что продажи жилья в новостройках за январь – март сократились на 6% к тому же периоду 2024 года. Несмотря на это, реализация квартир в денежном выражении выросла до 1,1 трлн рублей (+9%) – за счет роста средней цены реализации квадратного метра.

Подорожание произошло и в Ульяновской области. В январе 2025 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках составляла 100 362 рубля, а в марте – уже 107 344 рубля. В настоящий момент в нашем регионе возводятся 66 домов. Из 428 «строящихся» тысяч кв.м. продажи открыты на 343 тысячи кв.м. Проданная площадь составляет 104 тысячи кв.м. – это 24% от общего объема.

Несмотря на сложности и неопределенности с рынком недвижимости, ульяновские застройщики продолжают закладывать новые дома. Но сроки сдачи варьируются. Такая картина была в регионе с новостройками в январе 2025 года (данные ДОМ.РФ).

А такая – в апреле.

Как отмечают аналитики ДОМ.РФ, в целом запуски новых проектов ожидаемо замедляются. Всего за январь-март 2025 года в России было запущено 8,1 млн кв.м. – почти на четверть меньше, чем за тот же период прошлого года.

Ипотечный рынок потихоньку восстанавливается. Но до прошлогодних показателей, когда еще действовала льготная ипотека с господдержкой, ему еще очень далеко. Поддержку рынку в марте оказало снижение комиссий по льготным программам (с 15-20% до 5-10%) благодаря повышению возмещения банкам и уменьшению стоимости фондирования. Плюс к этому, с 1 марта Банк России снизил макронадбавки по ипотеке на новостройки с первым взносом от 20 до 30% и долговой нагрузкой заемщиков менее 70%.

По данным за февраль (самые актуальные в Единой информационной системе жилищного строительства), в Ульяновской области было выдано 377 ипотечных кредитов (-47% к тому же периоду 2024 года). Из них 158 – на первичном рынке (-11%).

Объем выданных ипотечных жилищных кредитов составил 1,293 млрд рублей (-36%), средневзвешенная ставка в рублях – 8,25% (падение на 1,9 процентных пункта к январю). Средняя сумма кредита подросла на 21% – до 3,34 млн рублей, а средний срок увеличился на 12% – до 26,6 лет.

Выдохнуть на два года

Для того, чтобы не растерять покупателей и сохранить спрос на квартиры, более 90% компаний сегодня применяют рассрочки. По данным масштабного исследования, которого провел Единый ресурс застройщиков, 65%, как правило, не повышают цену квартиры при ее использовании, а 83% не начисляют проценты на остаток долга. Наиболее распространенный срок рассрочки — от шести месяцев до одного года (37%).

Не стали исключением и ульяновские компании. Практически у каждого застройщика есть альтернативные банковским кредитам алгоритмы продаж.

– С момента отмены льготной ипотеки действительно наблюдается падение покупательского спроса на приобретение квартиры в ипотеку по всем регионам. Текущие рыночные ставки не выгодны для покупателей. Но жизнь без льготной ипотеки продолжается, и значительного снижения общего объёма продаж мы не наблюдаем. Возрос спрос на семейную ипотеку, плюс появились собственные предложения. Мы даем рассрочку на два года, остаток можно либо полностью погасить, либо перевести в ипотеку. Такой вариант приобретения жилья актуален для тех, у кого планируется в ближайшее время пополнение в семье, либо тех, кто продает сейчас свое жилье и имеет реальные шансы закрыть рассрочку за два года. Риски для нашей компании при этой схеме минимальны: размером первоначального взноса и ежемесячных платежей мы по факту предлагаем такую форму сделки только платежеспособному населению, – рассказал руководитель отдела продаж компании «Новая Жизнь» Ильнар Алиуллов.

Риэлторы отмечают, что такие предложения позволяют рынку недвижимости не рухнуть. По словам эксперта по недвижимости в СР «Полезные люди» Светланы Горловой, застройщики предлагают несколько вариантов рассрочки:

– Например, клиент может сделать первый взнос в размере 50% от стоимости квартиры, и удорожания не будет. Если 10-20% – цена немного вырастет. Но есть и застройщики, которые даже в этом случае не увеличивают стоимость жилья. Схема обычно такая: покупатель заключает договор с застройщиком, первый взнос поступает на эскроу-счет. Если дом сдается в 2025 году, рассрочка будет максимум до конца декабря, если позже – то до срока сдачи. Можно выбрать комфортный платеж – 25-30 тысяч рублей ежемесячно, либо квартальный или годовой взнос. За месяц до ввода дома в эксплуатацию застройщик уведомляет покупателя, и он должен либо внести остаток из своих накоплений, либо взять кредит в банке по актуальным ставкам. Также есть варианты, когда покупатель вносит 50% от стоимости жилья и до завершения строительства ничего не платит – вносит остаток по факту ввода дома в эксплуатацию.

Как уточняет Светлана, ульяновские застройщики перенимают лучшие столичные практики. Так, в Москве популярна рассрочка с правом выкупа. Она действует на уже сданные новостройки: покупатель делает первый взнос и ежемесячно платит арендную плату, которая идет в зачет стоимости квартиры. Не исключено, что такой вариант в скором времени дойдет и до Ульяновска.

– Один из московских застройщиков с апреля ввел рассрочку на 10 лет, со взносом 30%, с условием застраховать жизнь и здоровье. По окончанию срока остаток долга гасится либо собственными накопленными средствами, либо в ипотеку, условия которой, как все надеются, к тому моменту будут уже гораздо более лояльными, – отмечает эксперт по недвижимости.

Как рассказал партнер АН «Этажи Ульяновск» Дмитрий Шахин, в прошлом году, когда появилась информация, что ипотека по госпрограмме сворачивается, спрос резко вырос: многие постарались запрыгнуть «в последний вагон»:

– После спрос резко упал, но до уровня доажиотажного. Появилось много клиентов с наличкой. Сейчас действуют программы льготной ипотеки для семей с детьми до 6 лет, айтишников. Помимо рассрочки, крупные застройщики предлагают ипотеку со скидкой – совместно с банками. Есть предложения семейной ипотеки под 3,5%. Банки, в свою очередь, снижают комиссионную нагрузку на застройщиков, что тоже влияет на условия продаж.

В спецпредложениях от застройщиков, несомненно, нужно читать то, что написано в условиях мелким шрифтом. Например, у одной из ульяновских компаний есть собственная семейная ипотека под 0,01% на первые два года. Но полная стоимость кредита составляет до 13%. Чтобы получить ипотеку под мизерный процент (практически это рассрочка) на два года, нужно оформить полное комплексное страхование и внести первоначальный взнос от 20%. После истечения этого срока ставка составит 6% – уже по программе ипотеки с господдержкой.

У другой компании есть ипотека от 7,2% для всех желающих – также на два года, и с условием оформления договоров долевого участия, а также личного страхования и страхования жилья. После завершения льготного периода процентная ставка вырастает более чем в три раза.

В целом застройщики настроены вполне оптимистично: они говорят, что это не первый «вызов» на рынке недвижимости, после которого должен последовать рост.

– Перспективы рынка жилья зависят от множества факторов, включая экономическую ситуацию, политику государства, демографические изменения и глобальные тенденции. Мы прогнозируем рост реальных доходов населения, что будет способствовать увеличению спроса на жилье. В ближайшие два года ожидаем изменения в политике Центрального банка РФ и снижение ключевой ставки, что сделает кредиты более доступными. Продолжение или запуск новых программ государственной поддержки стимулирует рост рынка жилья. Все выше перечисленное – это факторы, способствующие росту стоимости недвижимости, – резюмирует Ильнар Алиуллов.