1 июля в России завершилось действие программы льготной ипотеки на новостройки. Теперь по привлекательной (2-5% годовых) ставке можно приобрести жилье только по Дальневосточной и IT-ипотеке. Ожидается, что льготная программа для семей также будет действовать, но пока нет ясности, на каких именно условиях. Стоимость квадратного метра в новостройках растет, рыночные предложения становятся все более недоступными для потребителей. Посмотрели, что сейчас происходит на рынке жилья в регионе и узнали, что прогнозируют эксперты.

За последние годы в Ульяновской области львиную долю жилья (по данным некоторых риэлторов, до 95-97%) покупали в ипотеку. Спрос хорошо подстегнули программы, принятые на уровне государства – в частности, льготная ипотека на новостройки и семейная ипотека. Но теперь их действие завершилось. Мы посмотрели, сколько кредитов взяли ульяновцы за последнее время.

Объем выдачи ипотечных кредитов за 12 месяцев (с мая 2023 по мая 2024 года), данные Дом.РФ

За май 2024 года в Ульяновской области было выдано 1 197 ипотечных кредитов (-6 % к маю 2023-го): 483 – на первичном рынке (+50 %), 714 – на вторичном (-25 %).

Общая сумма займов за месяц составила 3,741 млрд рублей (+3 %). Прилично вырос спрос на новостройки: для покупки жилья на первичном рынке банки одобрили ипотеку на 2,097 млрд (+70 %). А вот для вторички показатель упал на 32% – до 1,644 млрд. Средневзвешенная ставка составила 8,12%: 6,1% на первичном рынке и 11,06% – на вторичном.

Средняя сумма ипотечного кредита, который получили ульяновцы в мае – 3,125 млн рублей (+10%), средний срок – 25,6 лет (+6%).

В целом в прошлом году жители региона получили кредиты на покупку жилья на 49,431 млрд рублей (+62%) по средневзвешенной ставке 5,99% для первичного рынка и 10,08% – для вторичного. Общий объем задолженности по ипотечным кредитам на 1 июня 2024 года составил 118 млрд рублей (+24% к 1 июня 2023-го). И этой суммы 0,3% – просроченные платежи.

Динамика ставок по ипотеке с господдержкой (данные с 24 по 30 июня 2024 года).

Льготную семейную ипотеку банки больше не предлагают, остались только Дальневосточная и IT-ипотека. Пока предложения очень привлекательные: по первой средневзвешенная ставка – 2%, по второй – 5%.

Динамика ставок на ипотеку по рыночным продуктам (данные с 24 по 30 июня 2024 года).

Средневзвешенные ставки приличные: от 18,32 до 18,45%. На начало июня разброс был 17,11–17,56%, на начало мая – 16,76–17,02%, в начале 2024 года – 16,73–16,97%. Эксперты полагают, что ставки будут расти и дальше, а, значит, ипотека для большинства покупателей будет все менее доступной.

Директор по развитию «Сделка.РФ» Ольга Сидоренко озвучила на форуме недвижимости «Движение» неутешительный прогноз: если льготной ипотеки не будет, ежемесячный платеж на среднюю квартиру вырастет до 200 тысяч руб. в Москве и до 80 тысяч руб. в регионах. Для того, чтобы такие кредиты одобрили, заемщикам нужно будет зарабатывать порядка 400 и 200 тысяч рублей соответственно.

Стоимость квадратного метра жилья в ульяновских новостройках потихоньку растет. Сейчас, по данным проектных деклараций, опубликованных в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), она составляет 92 012 рублей. В июне было 91 818 рублей , в мае – 88 379 рублей.

Данные по новостройкам в Ульяновской области (источник – Дом.РФ)

Пока продана только треть площадей, более половины жилья ждет своих покупателей.

Что будет дальше? Не получится ли так, что из-за высоких ставок спрос упадет и рынок недвижимости рухнет?

По мнению директора международного агентства недвижимости «Этажи Ульяновск» Алсу Нагматуллиной, мир недвижимости действительно разделился на «до» и «после» 1 июля. Но каких-то катастрофических изменений, по ее мнению, ждать не стоит:

– Мы уже жили при высоких ставках ранее. Я больше скажу: в Турции ипотечная ставка выросла в прошлом году практически до 50%. И рынок не обвалился. И у нас рынок не умрет. Да, произойдет его определенное сжатие. И нам, агентствам недвижимости, нужно будет еще качественнее работать с каждым клиентом. При этом удлинится цикл сделки, то есть от момента начала подбора недвижимости до выхода на сделку время увеличится. Застройщики тоже не захотят терять клиентов, а, значит, вырастет размер дисконта под реальную сделку, появятся адресные программы субсидирования, вырастут программы рассрочки. Но объем нового строительства МКД явно снизится, а спрос перейдёт во вторичный рынок и в индивидуальное жилищное строительство.

В-третьих, вырастет количество “встречных сделок” и обмена. А ипотека превратится в инструмент ДОфинансирования, а не полного финансирования.

В-четвертых, ожидается бурное развитие рынка индивидуального жилищного строительства и аренды.

Ну, и в-пятых, ожидается запуск других льготных программ от государства. Мы уже сейчас понимаем, что не отменяется IT-ипотека, семейная немного трансформируется, но останется. Сельская скорее всего будет жить. В итоге произойдет консолидация секторов, очищение рынка от систем с большим долгом и низкой рентабельностью.

Будет ли расти цена на недвижимость? По мнению эксперта, в новостройках – точно нет. Для них наступают тяжелые времена без господдержки. Во вторичке  тоже вряд ли.

– Поэтому на вопрос: покупать сейчас недвижимость или подождать – я отвечу «Покупать!». Вы же не можете предсказать, что еще изменится в сфере недвижимости. Поэтому лучшее время – сейчас. Как минимум, потому что «вчера» уже прошло, – уверена Нагматуллина.

По мнению члена Новой экономической ассоциации Андрея Бархоты, лучшим вариантом стало бы снижение ставок по рыночным программам до 10% — 11%. По прогнозу эксперта, при оптимистичном сценарии это может произойти в первом квартале 2025 года, но с большей вероятностью — только в третьем.