Семья из двух работающих ульяновцев платит за ипотеку около 70% от заработка. Это, по мнению экспертов, может привести к росту задолженностей банкам и в итоге к массовому банкротству жителей региона. Комфортные платежи не должны превышать трети от зарплаты. Узнали, что происходит сегодня на рынке ипотечного кредитования, какие прогнозы и перспективы приобрести жилье на привлекательных, а не драконовских условиях.

Ульяновская область попала на 54 место (из 85) в рейтинге соотношения ипотечного платежа к средней зарплате двух работающих в 2024 году. Для жителей региона этот показатель, по данным РИА Новости, составил 66,9%. Для сравнения: в самых «благополучных» регионах рейтинга – Чукотском, Ненецком и Ямало-Ненецком автономных округах соотношение – от 28,8 до 32,1%. В самом конце списка – Алания (99,8%), Дагестан (116,1%) и Калмыкия (129,3%). 

Москвичи и питерцы тратят на ипотеку чуть более половины заработка двух работающих человек (55,9% и 57,9% соответственно). Самарцы – 61,4%, жители Татарстана – 61,8%. Из соседей хуже показатель в Саратовской области (67,1%), Пензенской области (67,9%), Чувашии (74,5%), Мордовии (77,6%).

Средний платеж по кредиту в Ульяновской области составил 64,3 тысячи рубля (по этому показателю наш регион на 27 месте), а размер займа – 3 млн рублей (в рейтинге он колеблется от 2 млн в Тыве до 7 млн в Москве).

Получается, что в семье из двух работающих ульяновцев остается всего чуть более трети от заработка после уплаты ежемесячного взноса по ипотеке (при этом займ не огромный – на однушку или, по нынешнем ценам, разбитую двушку). По мнению профессора завкафедрой экономического анализа и государственного управления УлГУ Анатолий Лапина, долговая нагрузка в почти 70% – это «запредельно, а не просто много»:

–  Рекомендуемый уровень долговой нагрузки – не более 30% доходов. Дальше – зона растущего риска, который при 70% платежа уже грозит перерасти в банкротство физлиц при малейшем нарушении графика платежей, либо небольшом сокращении доходов или появлении каких-то форсмажорных обстоятельств (например, болезни). Последствия всего этого – рост неплатежей по ипотеке банкам и, как следствие, банкротств заемщиков.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства ДОМ.РФ на 1 октября 2024 года (самые актуальные данные), доля просроченных платежей по ипотечным кредитам составила 0,3% от общей задолженности (369 млн рублей). Это на 0,2 процентных пункта больше, чем на 1 октября 2023 года. Объем задолженности ульяновцев по ипотеке – 123 млрд рублей (рост за год – 16%).

В сентябре 2024 года средний срок кредита составид 25,8 лет (+ 4% к прошлому году), средняя сумма – 3,266 млн (тоже +4%).

После отмены льготной ипотеки, в сентябре показатели ипотечного кредитования упали значительно. За сентябрь 2024 года в Ульяновской облласти выдали 813 кредитов – на 58% меньше, чем в сентябре 2023-го. Объем перечисленных средств уменьшился на 56% и составил 2,655 млрд рублей. Средневзвешенная ставка пока еще была более-менее приличной – 8,96%; на первичном рынке – 5,82% (пока еще банки выдавали семейную и ИТ-ипотеку), на вторичном – 11,98%.

Продажи жилья в ипотеку упали на 62% (сентябрь 2024 к сентябрь 2023-го): до 254 квартир на первичном рынке и на 56% – до 549 объектов–  на вторичном рынке жилья.

– Конечно, высокая ставка не могла не сказаться на покупке недвижимости в ипотеку. Если говорить в цифрах, то объем таких сделок упал с прошлого года примерно в два раза. Пик роста пришелся, конечно, на июнь 2024 год, когда подходила к концу программа господдержки по новостройкам «для всех». Ульяновцы пытались успеть «запрыгнуть в последний вагон», – говорит управляющий ООО «Этажи Ульяновск» Алсу Нагматуллина.

По ее словам, несмотря ни на что, спрос на ипотечные продукты есть, одобряемость хорошая. Застройщики предлагают программы рассрочки, вводят отложенные или минимальные платежи до сдачи дома. Риэлторы обещают рефинансировать «дорогие» ипотечные кредиты после дальнейшего снижения ставок.

– На данный момент программы господдержки сохранились для семей с детьми до 6 лет, для работников IT-сферы (организация должна пройти аккредитацию), а также для военнослужащих. Наши застройщики-партнеры продают жилье со скидкой в 3% для участников СВО. Да, есть вопрос с лимитами, не всегда в банках они есть, то появляются, то исчезают. Но тут могут помочь агентства недвижимости, которые постоянно в контакте с банками и, когда лимиты появляются, уведомляют клиентов, – говорит Нагматуллина.

По данным ДОМ.РФ, пока картина со льготной ипотекой в стране такая: крупнейшие банки либо ее не предоставляют, либо выдвигают особые требования (например, первый взнос от 50% или максимальный срок – 13 лет).

Ставки по рыночной ипотеке сегодня неподъемные: от 22 до 27,99%.

Стоимость нового жилья, тем временем, в регионе растет. По данным Домклик, в октябре средняя цена квадратного метра в новостройках составила 112,741 тысячи рублей (плюс 3,572 тысячи). На вторичном рынке стоимость немного упала – на 4,26 тысячи, до 85,277 тысячи рублей за квадрат.

Резкий скачок роста цен на квартиры на графике произошел в январе 2022 года.

В таких условиях для многих заемщиков спасением может оказаться увеличение срока ипотечного кредитования – чтобы платежи позволяли выживать. Но Банк России уже заявил, что с 1 июля 2025 года под новое регулирование в ипотеке — макропруденциальные лимиты – могут попасть ипотечные кредиты на жилье сроком от 30 лет. Сейчас такие лимиты применяются в сегменте необеспеченных кредитов и кредитных карт.